近日，河北省張家口市發(fā)布“限跌令”，規(guī)定新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售。

此前，已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山等多個(gè)城市，針對(duì)開發(fā)商降價(jià)的情況出臺(tái)了“限跌令”。

與此形成鮮明對(duì)比的是，為了防止房產(chǎn)過熱，今年以來，已經(jīng)有上海、廣州深圳、東莞、無錫、寧波、成都、西安等11個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)政策，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)。

不同城市的的地產(chǎn)市場(chǎng)，越來越趨于分化。

此起彼伏的“限跌令”

此次出臺(tái)“限跌令”的河北省張家口市，近一年來，房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于下行區(qū)間。

目前在張家口主城區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)從頂峰的13000元/平方米左右，降到了8000元/平方米左右。今年下半年以來，張家口主城區(qū)多個(gè)樓盤不乏優(yōu)惠銷售的信息。

事實(shí)上，今年出臺(tái)“限跌令”的城市此起彼伏。此前，已有岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山這8個(gè)城市，針對(duì)開發(fā)商降價(jià)的情況出臺(tái)“限跌令”。

8月11日，岳陽市住建局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，要求4個(gè)中心城區(qū)新建商品住房銷售實(shí)際成交價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%，否則不予網(wǎng)簽。岳陽也成為今年打響“限跌令”第一槍的城市。

岳陽一景。圖/中新圖片

當(dāng)時(shí)，岳陽市官方對(duì)此解釋，近期有房企債務(wù)壓力較大，將旗下三個(gè)項(xiàng)目從備案價(jià)8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進(jìn)行銷售，造成市場(chǎng)混亂。

事實(shí)上，近兩年岳陽地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于下行區(qū)間。早在2019年，岳陽樓市已經(jīng)開始轉(zhuǎn)冷。目前岳陽房?jī)r(jià)已經(jīng)由2017年最高的9000元/平方米降至不足7000元/平方米。

從銷售數(shù)據(jù)來看，2020年以來，岳陽月度成交套數(shù)基本維持在1500套左右。在出臺(tái)“限跌令”前的六七月份，受部分開發(fā)商大幅降價(jià)影響，成交市場(chǎng)高位運(yùn)行，分別成交2228套和2286套。與此同時(shí)，岳陽房產(chǎn)成交均價(jià)卻跌至7000元/平方米以下。

其他出臺(tái)限價(jià)令城市的情況，與張家口、岳陽不乏相近之處。

事實(shí)上，每當(dāng)樓市下滑到一定程度，開發(fā)商回款變?nèi)?，資金鏈壓力大，就會(huì)出現(xiàn)新房打折促銷。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出臺(tái)過“限跌令”。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，有的城市擔(dān)心“打折降價(jià)”形成趨勢(shì)，造成傳導(dǎo)效應(yīng)，導(dǎo)致開發(fā)商拿地和購(gòu)房者買房的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，沖擊土地市場(chǎng)并導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)收縮。

此外，李宇嘉分析，如果降價(jià)幅度太大，開發(fā)商利潤(rùn)變薄，項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)“減配”、以次充好、貨不對(duì)板等現(xiàn)象。他說，在預(yù)售制度下，這些問題在買房時(shí)看不出來，在交付后就會(huì)暴露，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)，住建部門壓力到時(shí)候會(huì)很大。

那么“限跌令”真的能止跌嗎？

“這樣的做法可以緩減下跌的節(jié)奏，但無法阻止下跌的進(jìn)程。”李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。

他認(rèn)為，保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，短期內(nèi)，要合理評(píng)估在售庫(kù)存和潛在庫(kù)存，收縮樓市增量供應(yīng)區(qū)域，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐；長(zhǎng)期看，更要夯實(shí)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)。

被“打回”原形？

不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，幾年前大規(guī)模的“棚改貨幣化”，無疑加碼了三四線城市的房?jī)r(jià)。2021年，當(dāng)大部分三四線城市上一輪“棚改貨幣化”利好釋放殆盡，預(yù)期中的橫盤或下跌也逐漸來襲。

全國(guó)房?jī)r(jià)破萬最快的時(shí)候，出現(xiàn)在2017年、2018年。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年5月份全國(guó)二手房?jī)r(jià)過萬元的城市數(shù)量上升到69個(gè)，其中新增房?jī)r(jià)超萬元城市全部來自三四線。

住建部原副部長(zhǎng)陸克華曾透露，2016年全國(guó)棚改貨幣化安置比例達(dá)48.5%，比2015年提高了18.6個(gè)百分點(diǎn)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達(dá)60%。僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場(chǎng)上購(gòu)房2.5億平方米，而且這2.5億平方米主要集中于三四線城市。

此次出臺(tái)“限跌令”的張家口市就是這樣的代表。

2018年，張家口房?jī)r(jià)均價(jià)的峰值一度達(dá)到13000元。彼時(shí)，正逢張家口大批手握補(bǔ)償款的拆遷戶涌入本市地產(chǎn)交易市場(chǎng)。然而，彼時(shí)張家口新房的在售面積有限，供需不平衡問題明顯。

當(dāng)時(shí)，全國(guó)不少城市問題相似。2018年5月初湖南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫(kù)存去化周期的函》顯示，衡陽城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個(gè)月，株洲茶陵縣僅1.4個(gè)月。

面對(duì)市場(chǎng)的劇烈起伏，國(guó)家很快出手。據(jù)報(bào)道，早在2018年7月，住建部就專門召開棚改吹風(fēng)會(huì)，強(qiáng)調(diào)商品住房庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。

到2021年8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，明確“在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”。

不再大拆大建后，上一輪大規(guī)模“棚改貨幣化”集中釋放的購(gòu)買需求與紅利，到2021年已基本回歸正常。

李宇嘉直言，出臺(tái)“限跌令”的都是三四線城市，因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)下跌的主要也是這些城市。2014-2018年，大規(guī)模棚改疊加“去庫(kù)存”，三四線城市建設(shè)了很多房子，現(xiàn)在優(yōu)惠政策退出了，部分三四線城市房?jī)r(jià)下跌也在情理之中。

城市兩極分化加劇

“短期看政策、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”，作為地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期流傳的判斷依據(jù)，上述規(guī)律經(jīng)常用以評(píng)判一個(gè)城市的地產(chǎn)市場(chǎng)。

第七次全國(guó)人口普查之后，人口問題已經(jīng)牽動(dòng)整個(gè)社會(huì)的神經(jīng)。2013-2020年，我國(guó)結(jié)婚登記對(duì)數(shù)從1347萬對(duì)的歷史高點(diǎn)持續(xù)下滑至813萬對(duì)，2020年同比下降12.2%。

出生人口減少的另外一方面，人口流向也越來越明顯。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，廣東近10年，全省常住人口增加2170.94萬人。廣東、浙江、福建、江蘇、上海這5個(gè)東南沿海省份，人口合計(jì)增量高達(dá)4443.58萬人。

而對(duì)于普通省份而言，人口大量向省會(huì)城市聚集的現(xiàn)象也越來越明顯。

此次出臺(tái)“限跌令”的岳陽，就是人口明顯減少的城市。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年末岳陽市常住人口為505萬人，較2010年第六次全國(guó)人口普查減少42萬人，減少7.75%。

而湖南省其他地級(jí)市人口情況也不容樂觀。邵陽、衡陽、益陽、常德幾個(gè)城市的人口減少幅度都比較大。其中，邵陽比2010年減少了50.8萬人，衡陽減少了49.6萬人。

與此形成鮮明對(duì)比的是，長(zhǎng)沙十年共增加了300多萬人，第七次人口普查過后，達(dá)到1004.79萬人，成為中部地區(qū)第3個(gè)突破千萬人口大關(guān)的省會(huì)城市。

同樣是中部大省，安徽16個(gè)地級(jí)市中，有10個(gè)市人口相比第六次人口普查下降；湖北12個(gè)地級(jí)市，有8個(gè)市人口相比第六次人口普查下降；河南和江西各6個(gè)地級(jí)市相比第六次人口普查人口下降。

人口流失，房?jī)r(jià)常年處于低位的東北小城鶴崗。 圖/中新圖片

西北的陜西和西南的四川的情況也類似。陜西10個(gè)地級(jí)市中，有7個(gè)市出現(xiàn)人口下降；四川21個(gè)地級(jí)市中，有13個(gè)市人口減少。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，常住人口方面 ，合肥10年間增加191.29萬人；武漢10年間增加254.11萬人；南昌10年間增加121.24萬人。

河南、陜西、四川的情況更加明顯。鄭州10年間增加了397萬人，增長(zhǎng)率高達(dá)46%。河南省10年新增人口534萬人，74%都增加在鄭州。西安10年間增加387.97萬人，增長(zhǎng)率高達(dá)52.97%；成都常住人口10年間增加581.89萬人，增長(zhǎng)率高達(dá)38.49%。

李宇嘉直言，當(dāng)刺激樓市、大規(guī)模放水已成為過去式，人口增量難以支撐樓市需求的三四線城市，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。

但在人口強(qiáng)勁流入的城市，地方政府至今都在為房?jī)r(jià)過熱而頭疼，甚至為房?jī)r(jià)過熱出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。比如今年，上海、深圳、廣州等11個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布了二手房官方指導(dǎo)價(jià)。

但也并不是所有三四線城市的房?jī)r(jià)都處于下跌區(qū)間，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的情況完全不同，比如最近出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的浙江衢州和剛剛發(fā)布“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的浙江金華。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，衢州市全市常住人口與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，10年間共增加15.35萬人，增長(zhǎng)7.23%。金華市10年間常住人口共增加168.91萬人，增長(zhǎng)率高達(dá)31.5%。

李宇嘉坦言，當(dāng)下樓市重心已開始向都市圈轉(zhuǎn)移，包括京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝等幾大都市圈，以及9個(gè)國(guó)家中心城市在內(nèi)的核心區(qū)域，正在成為樓市供應(yīng)和需求的有效區(qū)域，占新增供需的比例越來越大。

“人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。當(dāng)人口越來越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區(qū)域重心也在變化。”李宇嘉說。