房企中報(bào)已披露完畢，但從各家房企披露的數(shù)據(jù)看，“毛利率下降”已成為房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

這也使得不少房企感嘆：未來(lái)，行業(yè)高回報(bào)的情況已難再現(xiàn)，行業(yè)毛利率下降已成行業(yè)趨勢(shì)。

房企毛利率整體下滑

以克而瑞公布的今年上半年全口徑銷(xiāo)售額排名TOP20房企為例，澎湃新聞?wù)戆l(fā)現(xiàn)，排名前20的房企中，除招商蛇口外，其余19家房企的毛利率均同比下降。銷(xiāo)售額排名前三強(qiáng)的房企也未能擺脫毛利率下行的趨勢(shì)。

制圖：澎湃新聞（下同）

在行業(yè)內(nèi)被公認(rèn)為好學(xué)生的萬(wàn)科在今年上半年的“期中考試”中也陷入“增收不增利”的窘境。

萬(wàn)科半年報(bào)顯示，今年上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%；但是受地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降影響，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)161.7億元，同比下降13.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%，這也是2008年以來(lái)萬(wàn)科第一次出現(xiàn)半年度凈利潤(rùn)同比下跌的情況。

針對(duì)凈利潤(rùn)下降的問(wèn)題，萬(wàn)科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝歸因?yàn)槿齻€(gè)方面：一是銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)出來(lái)。

從毛利率表現(xiàn)看，和去年同期相比，萬(wàn)科今年中期的毛利率從稅后的24%降到了18%，如果是跟同行同口徑相比，未扣稅的毛利率從32%降到了23%。

這也讓萬(wàn)科不得不坦言：銷(xiāo)售增長(zhǎng)對(duì)毛利下降的對(duì)沖是有限的，不足以對(duì)沖利潤(rùn)率的下滑。

而放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，“閉著眼睛都能賺錢(qián)”的時(shí)代顯然不復(fù)存在。

作為銷(xiāo)售額前三強(qiáng)之一的中國(guó)恒大今年上半年毛利率僅12.9%，同比減少12.1個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園今年上半年毛利率亦顯示跌破20%，毛利率為19.7%，同比降4.6個(gè)百分點(diǎn)。

以TOP20房企公布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)計(jì)算，前20強(qiáng)房企的平均毛利率為20.9%，其中7家房企的毛利率低于20%；11家房企的毛利率在20%～30%之間；僅保利發(fā)展和華潤(rùn)置地兩家房企的毛利率維持在30%以上。

房企也不得不認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入制造業(yè)邏輯，從地價(jià)到房?jī)r(jià)的雙限，能否實(shí)現(xiàn)合理的毛利，要看公司的經(jīng)營(yíng)?！?

毛利率下跌有哪些原因？

那么，房企毛利率普降的原因又有哪些呢？

從各家房企的回應(yīng)看，毛利率下降的原因主要受?chē)?guó)內(nèi)市場(chǎng)的政策、售價(jià)的限制和土地成本的上升等因素影響。

祝九勝指出，近年來(lái)萬(wàn)科所銷(xiāo)售的產(chǎn)品中，地價(jià)占售價(jià)的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個(gè)百分點(diǎn)左右，會(huì)逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上。

旭輝控股CEO林峰也表達(dá)了同樣的觀(guān)點(diǎn)。他指出，“我仔細(xì)看了一下已經(jīng)公布半年報(bào)的公司，住宅銷(xiāo)售的毛利率出現(xiàn)了普遍下降。毛利率下降最核心的原因是2017、2018年獲取的項(xiàng)目，獲取前沒(méi)有限價(jià)，獲取后出現(xiàn)限價(jià)和市場(chǎng)下行等問(wèn)題，所以毛利率下降是行業(yè)的大趨勢(shì)。”

弘陽(yáng)地產(chǎn)也指出，公司利潤(rùn)的下滑主要是因?yàn)槭杖牒徒桓俄?xiàng)目的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，公司2016年和2017年獲取的一些項(xiàng)目進(jìn)入交付階段，影響了整體毛利。

同時(shí)，也有一些房企為保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模，打起了價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”等降價(jià)促銷(xiāo)方式刺激銷(xiāo)售，進(jìn)而使得毛利率有所下降。

建業(yè)地產(chǎn)半年報(bào)顯示，毛利率下降主要是因其在部分城市采用銷(xiāo)售去庫(kù)存策略以刺激各項(xiàng)目銷(xiāo)售，收窄了整體銷(xiāo)售提價(jià)空間，另一方面，去年疫情期打折銷(xiāo)售的物業(yè)項(xiàng)目也陸續(xù)在今年上半年交付結(jié)轉(zhuǎn)，今年上半年整體物業(yè)銷(xiāo)售的毛利率從去年同期的21.1%下降到了15.7%。

未來(lái)趨勢(shì)如何？

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“毛利率下降”這一焦慮在未來(lái)一段時(shí)間仍然存在。

祝九勝提及，整個(gè)行業(yè)毛利的下降是有目共睹的，萬(wàn)科全年的壓力還在。至于毛利降到什么時(shí)候，什么時(shí)候可以回升，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看行業(yè)一定會(huì)回到平均的回報(bào)水平。

旭輝控股董事局主席林中則提到，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過(guò)了土地紅利時(shí)代，經(jīng)過(guò)了高杠桿盈利的時(shí)代，未來(lái)將邁進(jìn)管理紅利和品牌紅利的時(shí)代，不可能再回到暴利時(shí)代。在國(guó)家穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期長(zhǎng)效機(jī)制的引導(dǎo)下，行業(yè)一定會(huì)走向平穩(wěn)健康的發(fā)展，進(jìn)入全方位高強(qiáng)度的競(jìng)爭(zhēng)，所以目前行業(yè)的毛利和凈利其實(shí)都在回落，但是它到達(dá)一個(gè)低點(diǎn)以后會(huì)逐步回升。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率會(huì)高于其他行業(yè)，未來(lái)毛利率將大致維持在15%到25%之間，凈利率將在8%到10%。

新城控股管理層也認(rèn)為，從整個(gè)大趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)行業(yè)的超高回報(bào)很難再出現(xiàn)。對(duì)新城控股而言，我們認(rèn)為2020-2021年由于低毛利項(xiàng)目的持續(xù)消化，這兩年為公司結(jié)算利潤(rùn)率的底部。

對(duì)于大部分房企而言，“毛利率下降的趨勢(shì)”已成行業(yè)共識(shí)。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)再通過(guò)規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)。

（計(jì)思敏）