因此，實際需要動用的商品房只占總數的兩三成不到，按照《管理辦法》規(guī)定的“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%”，十五年前、二十年前建造成本非常低，意味著住宅專項維修資金交存數額也低。

據第一財經等網絡渠道報道，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，其中真正能夠被激活的規(guī)模預計不會超過1千億元，更何況這1千億元的用途純粹是公益性的。

2000年-2023年全國按用途分商品房銷售面積圖（數據來源：國家統計局）

1千億是什么概念？根據DM的統計，城投債余額較少的地區(qū)，如新疆、云南、山西、吉林分別約為1.5千億、1.3千億、1.2千億和1.1千億，城投債余額較多的地區(qū)，如江蘇省、浙江省、山東省和四川省分別約為3萬億、2萬億、1.5萬億和1.1萬億。

顯然，1千億元的個人賬戶資金不是公共賬戶想要撬動的目標。

既然1萬億元的個人賬戶資金無法被撬動，1千億元的個人賬戶資金又屬于消費性支出，無法拉動更大規(guī)模投資和消費，那為什么還試點建設房屋養(yǎng)老金制度呢？除了改善群眾居住環(huán)境，提高生活質量外，經濟意義何在？

保值增值是存量房被盤活的前提

謎底就在謎面上?！胺课蒺B(yǎng)老金”已經非常明確且生動地告訴大家，這個制度就是為了給房屋“養(yǎng)老”，防止“老舊小區(qū)”“老破小”不被看好，無人接手。

延續(xù)筆者上一篇文章《在這一輪城市化的尾聲，城投公司路在何方》及之前幾篇文章的觀點，盤活存量房交易是目前激發(fā)消費潛力的重點。房屋養(yǎng)老金制度的建立，是盤活存量房的開端，也是房地產“517新政”落地過程中最關鍵的一環(huán)。

商品房價值的高低，除了取決于造價，更多取決于地段、周邊配套等外部因素，還取決于面積、戶型、樓層等自身特有屬性。此外，小區(qū)內部環(huán)境、內部設施、場地規(guī)劃等公共區(qū)域因素也會影響商品房售價。前兩個方面的影響因素非常重要，但對于存量房而言，幾乎無能為力。

因此對于社區(qū)群體而言，房屋的保值增值更多取決于公共區(qū)域因素帶來的積極影響。經濟學講的正外部性，便是如此。

總結下來，房屋養(yǎng)老利好較多。對于個人業(yè)主而言，既可以提升和改善自住品質和生活體驗，又能夠保障出租和出售價格穩(wěn)定。同時，為后續(xù)的保障性住房的收購及運營打好品質基礎。長遠來看，也能體現出社會主義的優(yōu)越性。

謹防局部曲解、誤讀，徒增居民負擔

但是，近期房屋養(yǎng)老金制度，顯然引發(fā)了民眾恐慌，被解讀為“變相征收房產稅”“想方設法撬動個人賬戶”，甚至出現“榨干血汗”和“硬割韭菜”之說。民眾擔心該制度的出臺會被迫、強行增加自身經濟負擔。

如果房屋養(yǎng)老金制度被誤讀或曲解，造成地方政府強行規(guī)定超年限的小區(qū)必須納入改造名單——這并非沒有可能，那么將會加重居民負擔，而且很可能是不必要的經濟支出。

根據《管理辦法》第十七條：“業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交”。一旦個人賬戶被強制支出，個人業(yè)主將面臨補繳的壓力。此外，強制執(zhí)行，還可能會造成資源浪費，以及過早、過度地改造。

因此，筆者也在此呼吁各地政府，尤其是首批試點地區(qū)，一定要認真研讀政策文件，深刻領會政策要義；一定要學習和理解中央政策的連續(xù)性和一貫性，且不可出現對房屋養(yǎng)老金制度的曲解和誤讀。

筆者認為，房屋養(yǎng)老金制度并非為了撬動或盤活個人賬戶資金，不是為了刺激消費，況且事實上也并不能通過“小區(qū)改造”刺激更多消費，而是更多為房地產新政做鋪墊。

真正的消費刺激、投資拉動政策的落腳點是在“三大工程”，尤其是保障性住房及“平急兩用”工程，其中的老舊小區(qū)改造更多要因地制宜，不增加居民負擔。

大道至簡，行則將至。切要堅持“一張藍圖繪到底”，“增強宏觀政策取向一致性”。

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