房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)是“神來(lái)之筆”

從《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》的印發(fā)時(shí)間1988年2月算起，我國(guó)最早一批商品房的房齡已有36年。據(jù)中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年房屋占比接近20%。這可不是小數(shù)量，隨著時(shí)間推移，未來(lái)待更新和改造的老舊小區(qū)將會(huì)更多。

雖然《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》施行至今已達(dá)16年之久，但資金提取率卻很低。華創(chuàng)證券研究所副所長(zhǎng)、首席宏觀分析師張瑜曾統(tǒng)計(jì)過(guò)各地區(qū)商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的提取率，北京2022年底的提取率不足10%，山東2019年底的提取率僅為3.3%。

究其原因，不單單是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用步驟繁瑣所致，更重要的是《管理辦法》規(guī)定的支取前提是“列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議”。

在實(shí)際生活中，以更換或加裝電梯為例，一棟擁有50戶(hù)住戶(hù)安裝一部?jī)r(jià)值15萬(wàn)元的電梯，戶(hù)均列支3000元，從當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)力看來(lái)不算多。但從十幾年、二十年前的交存金額來(lái)看，專(zhuān)戶(hù)余額不夠覆蓋。即使足以覆蓋，業(yè)主專(zhuān)戶(hù)余額很可能不足首期交存額的30%，觸發(fā)《管理辦法》第十七條：“業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交?！币虼耍≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)交會(huì)讓業(yè)主“捂住口袋”，即使多數(shù)業(yè)主都有更換或安裝電梯的意愿，只要未達(dá)到“三分之二”，支取方案就無(wú)法通過(guò)。

誰(shuí)不愿意享受高品質(zhì)的生活？但是，誰(shuí)都不愿意為準(zhǔn)公共物品支付太多費(fèi)用。歸根結(jié)底，恐怕還是“缺錢(qián)”。

既然如此，那就由政府承擔(dān)部分費(fèi)用，讓群眾在享受同等品質(zhì)準(zhǔn)公共物品及服務(wù)的情況下減輕支付壓力。

公共賬戶(hù)的錢(qián)從哪來(lái)？

房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)交存金額定在多少合適？錢(qián)從哪里來(lái)？

公共賬戶(hù)交存金額的確定取決于兩個(gè)方面：“政府的誠(chéng)意”和“政府的能耐”。政府能耐的大小限制著誠(chéng)意的大小，同時(shí)誠(chéng)意又激發(fā)著能耐挖掘。最終還是回到“錢(qián)從哪里來(lái)”的問(wèn)題。

根據(jù)住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，“地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集”。地方財(cái)政現(xiàn)在捉襟見(jiàn)肘，各地土地拍賣(mài)增幅微弱甚至大跌，如果雨露均沾，根本起不到“補(bǔ)缺”作用，更何談“撬動(dòng)”個(gè)人賬戶(hù)資金支取。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平及其團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)，土地出讓收入占地方財(cái)政的比重在3-4成，其中地方財(cái)政收入僅考慮一般公共預(yù)算收入和政府性基金收入兩項(xiàng)。與土地、房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收占地方財(cái)政的10%左右，土地出讓金和相關(guān)稅收占房?jī)r(jià)的6成。

可見(jiàn)地方財(cái)政對(duì)土地及其下游房地產(chǎn)的依賴(lài)之強(qiáng)，這也就是過(guò)去將地方財(cái)政模式稱(chēng)為“土地財(cái)政”的原因。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)持續(xù)，地方財(cái)政也必然不可持續(xù)出現(xiàn)赤字。因此，“財(cái)政補(bǔ)貼”和“土地出讓金”必然不會(huì)成為公共賬戶(hù)的主要資金來(lái)源。

既然地方政府能耐有限，那就需要中央政府統(tǒng)籌支出。2015年開(kāi)始的棚戶(hù)區(qū)改造、2021年開(kāi)始的老舊小區(qū)改造，都有中央預(yù)算內(nèi)資金支出。

公共賬戶(hù)能否撬動(dòng)更大規(guī)模資金入場(chǎng)？

資金來(lái)源有了，出多少呢？

官方規(guī)定公共賬戶(hù)資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出，相當(dāng)于政府出資充當(dāng)啟動(dòng)資金，不需要太多，而個(gè)人賬戶(hù)資金才是主要的項(xiàng)目資本金，符合“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”原則。至于是否需要配套金融機(jī)構(gòu)融資，取決于支取用途。

如果是更換或加裝電梯、外立面更新、小區(qū)綠化整改等公益性項(xiàng)目，直接支取個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)資金。如果涉及更大范圍的公共區(qū)域改造升級(jí)，并且能夠產(chǎn)生收益，金融機(jī)構(gòu)才愿意參與進(jìn)來(lái)。

對(duì)于一些收益率較高的公共區(qū)域改造項(xiàng)目，甚至還可以按照市場(chǎng)化原則吸引社會(huì)資本方參與，但需要業(yè)委會(huì)同意出讓一定期限的公共區(qū)域運(yùn)營(yíng)及收益權(quán)。例如社區(qū)內(nèi)部開(kāi)設(shè)商業(yè)、收費(fèi)性服務(wù)設(shè)施、新增充電設(shè)施并租賃等等。

1988年中國(guó)開(kāi)始商品房試點(diǎn)，商品房數(shù)量逐年增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2000年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)按用途分商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)，2000年商品房銷(xiāo)售面積僅為18,637.13萬(wàn)平方米，其中住宅商品房銷(xiāo)售面積為16,570.28萬(wàn)平方米，至今商品房銷(xiāo)售面積最大的年度為2021年，上述數(shù)據(jù)分別為171,414.60萬(wàn)平方米和149,602.34萬(wàn)平方米。

2000年-2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積總和為2,417,568.49萬(wàn)平方米，簡(jiǎn)單計(jì)算可知：最近十年商品房銷(xiāo)售面積之和為1,470,772.49萬(wàn)平方米，占比60.84%；最近十五年商品房銷(xiāo)售面積之和為2,017,094.06萬(wàn)平方米，占比83.43%；最近二十年商品房銷(xiāo)售面積之和為2,315,993.54萬(wàn)平方米，占比95.80%。

這些數(shù)據(jù)意味著什么？意味著近六成的商品房短期內(nèi)不會(huì)參與“城市更新”，兩成多的商品房存在電梯更換或加裝、小區(qū)綠化更新等潛在需求，一成的商品房涉及外立面更新、加裝電梯、內(nèi)部環(huán)境升級(jí)等公益性改造，剩余的一成才屬于“老舊小區(qū)”的范疇。