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鹿鳴:在這一輪城市化的尾聲,城投公司路在何方?
“存量盤活”與“增量釋放”再討論
早在2023年11月份的《保交樓這么難,里面藏著一個(gè)“三體問(wèn)題”》文章中,筆者就陳述了存量和增量需要同等關(guān)注、并同時(shí)推進(jìn)落實(shí)的觀點(diǎn),并建議存量房由城投企業(yè)“善后”、增量房由房地產(chǎn)企業(yè)“有序釋放”。今年5月的“新政”要義也與這一觀點(diǎn)和建議不謀而合,只可惜宏觀指標(biāo)已進(jìn)一步惡化。
既然如此,就需要重新審視目前面臨的處境并需要及時(shí)調(diào)整政策重點(diǎn)。延續(xù)5月《落實(shí)房地產(chǎn)新政,如何理解“人民性”和“政治性”》中的觀點(diǎn),筆者認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是全力以赴保證“保障性住房”的足量供給,請(qǐng)注意關(guān)鍵詞:“全力以赴”和“足量”!
以往那種通過(guò)“政策吹風(fēng)”引導(dǎo)“預(yù)期”的捷徑已不再暢通,景氣指數(shù)下行通道中,市場(chǎng)已具備超乎尋常的“耐性”和“定力”予以回應(yīng),并且能夠清楚分清是“敲鑼打鼓”還是“真刀真槍”。面對(duì)“預(yù)期調(diào)控”方式的失效,有關(guān)部門應(yīng)該放棄幻想,摒棄固執(zhí),坦然接受,盡快回應(yīng)。
具體來(lái)講,就是不遺余力地開(kāi)展保障性住房工程,收儲(chǔ)的對(duì)象不應(yīng)該只針對(duì)“已完工待售”和“未開(kāi)工土地”,對(duì)于“保交樓”涉及的“在建”部分也應(yīng)跌價(jià)“收儲(chǔ)”方面釋出利好政策,與此同時(shí)“老破小”等二手待出售住房也應(yīng)考慮進(jìn)來(lái)。
解決“存量”問(wèn)題不是目的,而是激發(fā)“增量”的手段。只有收儲(chǔ)的面足夠大,才能提供足夠的“流動(dòng)性”實(shí)現(xiàn)“盤活”效果。不用擔(dān)心收儲(chǔ)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)集聚到城投公司等國(guó)有企業(yè),畢竟“居住”需求是剛性的,更何況是在“增量”受抑制的情況下。
如果政策執(zhí)行已將近兩個(gè)月,市場(chǎng)反饋平平,部分城市執(zhí)行的“以新?lián)Q舊”并非真正的“置換”,而是“賣舊”和“買新”的鏈接,激不起漣漪,更談何“流動(dòng)性”。即使由少數(shù)人通過(guò)上述操作完成了置換,仍經(jīng)歷了“折價(jià)損失”,還會(huì)面臨未來(lái)“跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)”,無(wú)法形成氣候。
對(duì)于“增量”部分的新建住房,市場(chǎng)會(huì)適時(shí)延遲共計(jì)或通過(guò)差異化定位避險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上,政府也應(yīng)嚴(yán)格限制非差異化產(chǎn)品的備案和上市,至少在上述存量問(wèn)題得到有效緩解之前。
至于房地產(chǎn)企業(yè)能否維持生命,筆者認(rèn)為“新政”采用的“白名單”制度也略顯力度欠缺,應(yīng)給予真實(shí)的資金支持,不排除采取地方政府直接輸血的激進(jìn)方式。
碧桂園清盤呈請(qǐng)聆訊延期至7月29日/資料圖澎湃新聞
“債務(wù)”緩釋宜交給時(shí)間
按照前面邏輯梳理下來(lái),問(wèn)題似乎已經(jīng)非常清楚。要破局,就要“輸血”。
以前,靠金融機(jī)構(gòu)間接輸血,地方政府債務(wù)資金匯聚至基建工程,浪費(fèi)巨大;房地產(chǎn)企業(yè)推波助瀾,擠兌實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展,居民住房壓力巨大;最終導(dǎo)致中小型城商行和農(nóng)商行風(fēng)險(xiǎn)聚集,股份制商業(yè)銀行惜貸。
現(xiàn)在情況不容樂(lè)觀,地方政府通過(guò)發(fā)行政府債券募集資金用于合格的城投企業(yè)增資,專項(xiàng)用于擴(kuò)大范圍后的存量房收購(gòu),最終用作長(zhǎng)期租賃住房供應(yīng)。不允許純粹的新建,也就是說(shuō)收購(gòu)的范圍重新調(diào)整為完工待售房、在建未售房。對(duì)于在建已售的“保交樓”,建議合理研判后變更規(guī)劃配建部分保障性租賃住房,這樣可以增加“保交樓”整體工程的收益性,適當(dāng)填補(bǔ)國(guó)有企業(yè)后期運(yùn)營(yíng)虧空。對(duì)于未開(kāi)工的建設(shè)用地,要么出售給房地產(chǎn)企業(yè)以備差異化產(chǎn)品供給;要么由國(guó)有企業(yè)暫時(shí)收回,待市場(chǎng)回暖再做出售;要么變更土地性質(zhì)配建公共服務(wù)設(shè)施。
基于前面的測(cè)算,運(yùn)營(yíng)租賃保障房很可能出現(xiàn)虧損。這里需要補(bǔ)充一下,前期的虧損可以由地方政府進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼,后續(xù)根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況逐步退出。對(duì)于一二線城市而言,預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)普遍性虧損,畢竟后期的物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入將很好地覆蓋前期固定投入過(guò)大導(dǎo)致的虧損。
另外,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的輸血,建議由財(cái)政部發(fā)行國(guó)債或通過(guò)央企設(shè)立基金對(duì)“白名單房企”出資,有能力的地方政府按照房地產(chǎn)企業(yè)在本地區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模、稅收及就業(yè)貢獻(xiàn)等綜合評(píng)估出資比例。待危機(jī)解除,中央和地方國(guó)資股權(quán)有序退出,為社會(huì)資本進(jìn)入做好鋪墊。
債務(wù)余額是個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù),余額大小只會(huì)引起一時(shí)的“危乎高哉”。但在適當(dāng)周期內(nèi),債務(wù)不會(huì)成為問(wèn)題,反而是一個(gè)有效的政策工具,待經(jīng)濟(jì)企穩(wěn),經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入可以有效保障債務(wù)置換退出。
例如,截至2023年12月31日,中央財(cái)政債務(wù)余額為298608.35億元,地方政府債務(wù)余額為407373億元。從2023年末這個(gè)時(shí)點(diǎn)來(lái)看,中央和地方政府的債務(wù)余額都很大,但從2023年度這個(gè)時(shí)段來(lái)看,中央財(cái)政赤字僅31600億元,地方財(cái)政赤字僅為7200億元,同年度GPD增量則高達(dá)331984億元。2023年度,根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的赤字率為-3.08%,而采取國(guó)際統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的赤字率則達(dá)到-4.58%。如果剔除掉結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金,記入全國(guó)政府性基金預(yù)算差額情況,則廣義口徑的財(cái)政赤字率已達(dá)到-7.74%。
從下圖可知,近十年來(lái)財(cái)政赤字率對(duì)GDP增速有著較強(qiáng)的拉升作用,疫情之前如此,疫情期間更是如此。
數(shù)據(jù)來(lái)源:wind咨詢根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)整理
筆者并非債務(wù)貨幣化和現(xiàn)代貨幣理論(MMT)的鼓吹者,這里只在試圖破除部分讀者對(duì)債務(wù)的偏見(jiàn)和過(guò)分妖魔化。
很多人擔(dān)憂我們會(huì)重蹈歷史“四萬(wàn)億”的覆轍——2008年11月我國(guó)政府推出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施,重點(diǎn)舉措包括加快建設(shè)保障性安居工程、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鐵路公路和基礎(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等。
在4萬(wàn)億投資中,新增中央投資共11800億元,占總投資規(guī)模的29.5%,主要來(lái)自中央預(yù)算內(nèi)投資、中央政府性基金、中央財(cái)政其他公共投資,以及中央財(cái)政災(zāi)后恢復(fù)重建基金;其他投資28200億元,占總投資規(guī)模的70.5%,主要來(lái)自地方財(cái)政預(yù)算、中央財(cái)政代發(fā)地方政府債券、政策性貸款、企業(yè)(公司)債券和中期票據(jù)、銀行貸款以及吸引民間投資等。
我們簡(jiǎn)要回顧一下當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)的背景。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2008年全年CPI為5.9%,情況較好;進(jìn)出口總額25616億美元,同比增長(zhǎng)17.8%,過(guò)去七年中增速首次低于20%,原因在于四季度進(jìn)口同比下降8.8%,而出口同比僅增長(zhǎng)4.3%。究其原因,是受到國(guó)際市場(chǎng)需求萎縮、國(guó)際初級(jí)產(chǎn)品大幅下跌等因素的影響。到2009年,經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)更加糟糕,全年CPI為-0.7%,全年貨物進(jìn)出口總額22072億美元,同比下降13.9%,外商直接投資金額下降2.6%。
也就是說(shuō),當(dāng)時(shí)主要是國(guó)際市場(chǎng)消費(fèi)全面低迷導(dǎo)致我國(guó)出口萎縮嚴(yán)重,造成以出口為導(dǎo)向的國(guó)內(nèi)制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)下降,出現(xiàn)暫時(shí)性產(chǎn)能過(guò)剩而拉低消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。當(dāng)時(shí)的政策目標(biāo)是以投資替代出口,并形成中長(zhǎng)期內(nèi)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎。隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn),國(guó)際資本持續(xù)流入推高價(jià)格指數(shù),使得房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn),土地財(cái)政依賴讓地方政府積累了過(guò)量債務(wù)壓力。
再看當(dāng)前階段,過(guò)去五年進(jìn)出口增量保持了一定的增長(zhǎng),盡管2023年全年貨物進(jìn)出口總額同比僅增長(zhǎng)0.2%,但始終較為穩(wěn)定;且出口國(guó)結(jié)構(gòu)較彼時(shí)呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì),對(duì)東盟和金磚國(guó)家的出口增速?gòu)?qiáng)勁。
但與彼時(shí)不同的是,我國(guó)服務(wù)進(jìn)出口總額已達(dá)65754億元,且同比增長(zhǎng)率高達(dá)10%。目前出口對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度較彼時(shí)有所降低,短期內(nèi)人民幣升值壓力不顯著,消費(fèi)指數(shù)穩(wěn)定且維持在低位。
在企業(yè)出海及產(chǎn)能輸出、產(chǎn)能有待內(nèi)部消化的新的挑戰(zhàn)下,適當(dāng)?shù)拇碳ふ卟粫?huì)引發(fā)如同彼時(shí)的持續(xù)通脹。因此,各位不宜過(guò)慮,相反應(yīng)積極呼吁適時(shí)適度的“刺激”。
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