保障性住房并非優(yōu)質業(yè)務

過去，少數(shù)城投公司開展保障房業(yè)務，與其他主營業(yè)務相比規(guī)模較?。灰孕陆ǚ繛橹?，業(yè)務模式包括公租/廉租模式、限價銷售模式、拆遷定向安置模式、貨幣化安置模式，其中貨幣化安置又分為市場化購買和指定開發(fā)商配建保障房定向購買兩種。

城投公司在上述業(yè)務模式下，多數(shù)情況是盈利微弱，甚至虧損并依賴地方財政補貼，主要原因是土地掛牌成交價格高企、融資成本高昂。

2014年-2024年全國住宅用地成交面積和樓面價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：wind咨詢

城投公司收購存量已建未售的商品房用作保障房能否盈利，不僅取決于收購價格，還與保障房租售比例及未來的市場價格息息相關。收購定價比較難以確定，存量商品房項目的土拍價格已經在高位，人工和物料成本也必然高于當前及未來，而且最關鍵的融資成本必定不低，問題房企的融資成本普遍在10%以上。

倘若以紓困為目的，原價收購后運營必然大額虧損。以保障房市場平穩(wěn)健康發(fā)展為目的，假設對半折價收購，城投公司運營保障房的毛利率至少需保持在5%以上，若租賃運營成本較高或出售價格顯著低于項目建造成本，對毛利率要求只有更高，才不致虧損。住房租賃市場中，與“包租群體”的低成本靈活運營相比，城投公司提供的保障性租賃住房能否更勝一籌，暫時未可知。

下圖為禧泰數(shù)據(jù)統(tǒng)計的今年5月的房價和房租數(shù)據(jù)，全國房價中位數(shù)是118萬元，全國房租中位數(shù)是1900元/月。該數(shù)據(jù)是將統(tǒng)計周期內，符合統(tǒng)計條件的出售/出租房源按照總價/月租金排序。

假設每套80平方米，按照wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，取3500元/平方米為土地成交價格，一套住房的土地成本約為28萬元，假設施工和裝修兩個階段的成本與土地成本等額，則一套住房的成本總額預計為84萬元。按照房價中位數(shù)估算的銷售毛利率則為28.8%，萬科過去五年的房地產業(yè)務毛利率在15.24%-36.25%，說明上述估算較為合理。

數(shù)據(jù)來源：禧泰數(shù)據(jù)

如果國企收購存量房直接出售，118萬元的售價，參照萬科的盈利能力指標估算，假設按照5%扣除銷售費用、管理費用和財務費用，每套房盈利28萬元。但事實上，作為保障性住房，出售價格必定會顯著低于市場價格。按照上面的估算，只有不低于市場價格的七折出售，或者壓降存量房收購成本，才能保證不虧損。

不過話又說回來了，如果存量房打折出售的路能走通，房地產企業(yè)也不會到如今的地步。更何況對于保障性對住戶而言，即使是七折市價，也是一筆不小的開支。

那么出租型保障性住房會不會好一些呢？接下來我們估算一下國企收購存量房用作租賃性住房的情形：

首先，考慮土地和房屋的固定成本。盡管住宅用地使用權是70年，但從拿地到建成交付會花掉很長時間，假設為5年，則剩余使用壽命是65年。而鋼筋水泥結構的房屋的使用壽命較短，假設為30年，也就是說一套住房的實際最長使用壽命為30年。84萬元的總成本，我們按照30年折舊，每年折舊成本為2.8萬元，一個月大概為2300元，已經顯著高于全國房租中位數(shù)1900元了。換言之，只有按照房屋總成本的八折收購，才能保證不虧損。

其次，上述估算還沒有考慮到前期建設的融資成本、管理費用及租賃運營費用，同樣按照固定成本的5%核算，預計收購存量房價款得低于八折。

最后，為了真正體現(xiàn)“保障性”的功能，租賃保障性住房的租金就要低于1900元/月，國企就得進一步壓縮收購存量房的成本。

鄭州市人才公寓21世紀經濟報道

杠桿收儲不可避免

按照央行負責人今年5月份的說法，央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。按照30%項目資本金的要求來測算存量房收儲工程，實際上央行出資4成，商業(yè)銀行出資3成，剩下的3成是資本金，也就是說城投公司必須自掏腰包5000億元才能撬動央行和商業(yè)銀行上面提及的貸款。

2023年1月，央行印發(fā)《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，計劃推出1000億元租賃住房貸款支持計劃，旨在通過金融機構向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款。

據(jù)《經濟觀察報》年初報道，上述八個城市已申請了部分低息貸款購買存量閑置房用作租賃住房，各地金融機構2024年一季度數(shù)據(jù)顯示只發(fā)放了20億元租賃住房貸款，商業(yè)銀行和城投公司均未表現(xiàn)出足夠的熱情。

商業(yè)銀行作為風險規(guī)避型主體，顯然是基于風險管理作出審慎房貸的決策。代表地方政府的城投公司或其他國有企業(yè)倒不是不愿意配合銀行房貸，更多的是力不從心。經營性現(xiàn)金流表現(xiàn)不佳，流動性資產變現(xiàn)能力極差，有息債務到期壓力已經讓城投公司焦頭爛額，僅有的授信余額也被提前安排到了存量債務的兌付，金融機構不抽貸已是仁至義盡，更何談新增授信。

增資，是化解僵局的唯一可行辦法。但錢從哪兒來？捉襟見肘的地方財政如何負擔？舉債，或是增加稅收？