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存量房貸下調后還有紅包：下月起定價機制可重新協商？
人民銀行關于降低存量個人住房貸款利率通知發(fā)布后，目前國有大行、多家股份制銀行已發(fā)布具體操作事宜，在10月底前統一實施批量調整，確保利率調整過程穩(wěn)妥有序，給借款人吃下“定心丸”。
本次調整后，存量房貸利率將與新發(fā)放房貸利率基本拉平。調整后，存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率（LPR）減30個基點，即“LPR-30BP”，且不再區(qū)分首套、二套房。北京、上海等特大城市的存量房貸利率本次也將迎來大幅調整，尤其是此前首套房貸利率為“LPR+55BP”的購房者，這次也將統一調整為“LPR-30BP”。這也是以2023年“830政策”為起點，一系列重磅樓市寬松的最新落地政策。
按照現行LPR，調整后的房貸利率一般都可以達到3.55%的水平。不過值得注意的是，對于每個人來說，這個利率未必能立即享受到。因為即使房貸合同約定了LPR掛鉤的浮動利率，其中LPR的數字并不是跟隨央行的政策實時調整，而是存在一個重定價周期。目前的存量房貸，重定價周期一般是一年，也就是說，只有到了每年中一個固定日期，房貸中的LPR才會調整成最新值，在此之前，央行LPR的調整并不會反映到房貸上。
換句話說，對于央行上次調降LPR后還沒有達到重定價日的貸款人來說，目前還不能享受到3.55%的利率。
在當下的降息周期里，如果重定價周期能夠縮短，貸款人也就能更快享受到LPR下降的福利。而9月29日央行指導商業(yè)銀行降房貸款利率的文件里，其實是提到了這個調整的。
文件指出，“自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協商約定重定價周期?！?
但是這個調整是否為強制，以及協商后的周期是多久，央行并未明確。各家商業(yè)銀行至今也并未作出具體通知。
就此，觀察者網嘗試向多家大型銀行了解，被告知11月1日之后，存量和新發(fā)放個人住房貸款確實可以協商重定價周期，選擇按年、半年或季度重定價。
此外，央行文件還提到，當存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率出現一定差距后，借貸雙方可適時通過變更合同等方式，自主協商調整貸款利率加點幅度，不需要等到再次批量調整。這都顯示出央行此次降低存量房貸負擔的決心。
有專家表示，下調存量房貸利率政策涉及多個部門，各部門達成共識推動本次調整順利實施實屬不易，此舉將能夠比較明顯減輕購房者的還款壓力，提升消費能力。
另外，這次存量房貸利率調整對銀行凈息差的影響總體保持中性。5月17日放開住房貸款利率下限后，房貸利率出現了明顯下降，新發(fā)放和存量個人住房貸款利率之間的差距再次拉大。不少存量房貸選擇提前還貸，這不僅會讓銀行損失利息收入，還會產生經營貸、消費貸替換房貸等現象。
多數一線城市樓盤訪客量、認購量邊際上漲，居民提前還房貸的情況有所減少。某國有大行深圳市分行表示，9月25日以來，個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成。
此外，9月，央行降準0.5個百分點，相當于為銀行提供了1萬億元的長期低成本資金，中期借貸便利（MLF）和公開市場操作利率下降也可以降低銀行的資金成本。
專家預計，隨著本次降息降準政策效果逐步顯現，存款利率也將跟隨調整，還能進一步減輕銀行利息負擔。綜合考慮以上政策組合，銀行凈息差所受影響總體是中性的。
本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。
- 責任編輯: 陳濟深
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