8月8日，金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司董事長(zhǎng)郝一斌在2023博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表了以“代建模式的基本盤(pán)與新機(jī)遇”為主題的主旨演講。

郝一斌判斷，行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束，目前房地產(chǎn)企業(yè)還是面臨著巨大的壓力，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不建議大家過(guò)于樂(lè)觀。

“一次調(diào)控從開(kāi)始抑制房地產(chǎn)，到政策起效，也是緩慢的過(guò)程。在抑制的初期房地產(chǎn)是積極上行的。到了最后一根壓死駱駝的稻草落地之后，它才轉(zhuǎn)向下行。在上行的過(guò)程中也是一樣的，需要不斷地出臺(tái)政策，政策出臺(tái)到一定的程度，才會(huì)看到市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)。”

他認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)大幅萎縮的情況下，代建行業(yè)反而出現(xiàn)了一個(gè)逆市發(fā)展的狀態(tài)。

郝一斌介紹稱(chēng)，代建行業(yè)從2018年到2022年連續(xù)5年的增長(zhǎng)，管理面積從4705萬(wàn)平米漲到了1.1億平米，這5年是18.6%的年平均增速。當(dāng)然房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的萎縮也會(huì)逐步傳導(dǎo)到代建行業(yè)，2023年上半年是11%的增長(zhǎng)，增速在放緩，其實(shí)2022年增速就已經(jīng)放緩了。

這個(gè)行業(yè)類(lèi)似于一個(gè)新的行業(yè)，就像新能源車(chē)一樣，汽車(chē)行業(yè)就出現(xiàn)這樣的情況，汽車(chē)的整體銷(xiāo)量是下降的，但是新能源車(chē)的銷(xiāo)量是大漲的，傳統(tǒng)能源車(chē)下降得更厲害。新能源汽車(chē)的增長(zhǎng)主要來(lái)自于滲透率的提高，大家也可以看到代建的比例從2021年以來(lái)，每年的滲透率都是在不斷提高的。

在郝一斌看來(lái)，隨著大家對(duì)商業(yè)化代建的理解越來(lái)越深刻，會(huì)發(fā)現(xiàn)它的好處非常多，它非常規(guī)范、成本可控、開(kāi)發(fā)進(jìn)度可控、產(chǎn)品質(zhì)量好，不管是對(duì)民營(yíng)的中小企業(yè)的規(guī)范開(kāi)發(fā)，還是對(duì)地方政府的項(xiàng)目，能夠更規(guī)范運(yùn)作都是有很大幫助的。

那么，代建的基本盤(pán)和新的增長(zhǎng)在哪里？

郝一斌稱(chēng)，基本盤(pán)是這么幾項(xiàng)，一個(gè)是過(guò)去的中小開(kāi)發(fā)商，新進(jìn)入資本的委托，在2021年市場(chǎng)調(diào)控以前，這是代建市場(chǎng)的主力，綠城原來(lái)做了十幾年，這是一個(gè)很大的比例，但是在民企出清潮之下，這部分是萎縮的，當(dāng)然也還有。新涌現(xiàn)的機(jī)會(huì)億一個(gè)是城投平臺(tái)，除了傳統(tǒng)的安置房、政策房、保障房，還有很多托底的開(kāi)發(fā)性的項(xiàng)目，它承擔(dān)了更多的角色。

還有政府的項(xiàng)目，比如學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等等公共設(shè)施，基本上還是持平的狀態(tài)，并沒(méi)有大的變化。商辦項(xiàng)目，我們也服務(wù)了不少，包括一些金融機(jī)構(gòu)、科技企業(yè)的辦公樓，還有一些政府的辦公樓，這也是一個(gè)持平狀態(tài)，這都是我們的基本盤(pán)。還有就是一級(jí)土地整理商，這部分雖然這個(gè)市場(chǎng)受沖擊大，但是它的變化是不大的，還有一部分是園區(qū)代建，這也是基本盤(pán)。

郝一斌判斷，待見(jiàn)行業(yè)新的機(jī)遇有5類(lèi)。

其一是政府主導(dǎo)的保交樓；其二為金融企業(yè)的紓困，暴雷潮之下，很多項(xiàng)目的控制權(quán)逐步到了金融企業(yè)的手中，不得不去處置。

其三是城改，不僅僅是過(guò)去的舊改拆除重建，這只是其中一類(lèi)，尤其最近中央也在提7個(gè)超大城市和21個(gè)特大城市，作為房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)新的措施。還有大量的舊城改造項(xiàng)目，金地也接了不少。

其四是隨著行業(yè)轉(zhuǎn)型，大家會(huì)轉(zhuǎn)向各種新業(yè)態(tài)，比如未來(lái)社區(qū)、康養(yǎng)、園區(qū)等等。另外就是新的區(qū)域，正在從沿海向內(nèi)地?cái)U(kuò)張。

其五為新的資本，地產(chǎn)資本的構(gòu)成在發(fā)生變化，這些新進(jìn)入的市場(chǎng)化的資本需要跟更強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力對(duì)接，從而更好地應(yīng)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。

目前金地管理布局了全國(guó)50個(gè)城市，一共有160個(gè)管理項(xiàng)目，2200萬(wàn)平米的管理面積，住宅是1500億的貨值，商辦有500億的貨值，還有政府的非銷(xiāo)售類(lèi)的450萬(wàn)平米的管理面積。

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