（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）8月8日，雅誠(chéng)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、合富輝煌集團(tuán)董事會(huì)主席朱榮斌在2023博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表了主題為“未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的八大變化”的主題演講。

他表示，行業(yè)無(wú)好壞，不是行業(yè)沒(méi)得做了，而是大家在享受了過(guò)去行業(yè)高速發(fā)展的紅利之后，很難調(diào)整狀態(tài)，但只要在行業(yè)里發(fā)展過(guò)程中把心態(tài)調(diào)整好，能夠習(xí)慣過(guò)苦日子，房地產(chǎn)還是大有作為的。

分化是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)變化。

朱榮斌表示，城市要分化、企業(yè)要分化，在企業(yè)里面，現(xiàn)在說(shuō)行業(yè)一片凋零是不對(duì)的，其實(shí)現(xiàn)在央國(guó)企還在春天狀態(tài)，尤其是過(guò)去沒(méi)有抓住機(jī)會(huì)的國(guó)企，現(xiàn)在是他們最好的時(shí)機(jī)。尤其在行業(yè)出清過(guò)程中，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)非常大的分化。

第二，未來(lái)行業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)高品質(zhì)發(fā)展的階段。過(guò)去我們要有得住，現(xiàn)在要住得好，也就是老百姓對(duì)美好生活的向往。所以租房需求從滿足基本的遮風(fēng)避雨，要進(jìn)化優(yōu)居優(yōu)住，再上升一點(diǎn)，比如健身房、琴房、書(shū)房等。

第三，商業(yè)模式的變化。原來(lái)房地產(chǎn)講地段，現(xiàn)在講服務(wù)和運(yùn)營(yíng)?，F(xiàn)在到了存量時(shí)代，房子建好之后怎么運(yùn)營(yíng)、服務(wù)才是以后的主題，而誰(shuí)要有運(yùn)營(yíng)、服務(wù)能力，誰(shuí)就有春天。

第四，存量市場(chǎng)將變成未來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)。中國(guó)的存量住宅是3億多套，北京有800萬(wàn)套，上海800萬(wàn)套，深圳200萬(wàn)套。年交易，北京、上海15萬(wàn)、18萬(wàn)套左右，全國(guó)就600萬(wàn)套，據(jù)此計(jì)算年成交換手率為2%?？蓪?duì)比的是，美國(guó)年成交換手率有4%，年交易500多萬(wàn)套。

再看流通最高的城市，上海、北京、深圳，因?yàn)橥獾厝硕?，流通比例是比較高的，深圳到了6.0%，上海、北京是2.2%和3.1%，倫敦和紐約常年保持在6%到10%。也就是說(shuō)，中國(guó)新房供應(yīng)雖然到了天花板之后，但存量市場(chǎng)還在地板上，仍可以向往天花板。

第五，未來(lái)房地產(chǎn)的交易模式一定會(huì)變。美國(guó)已經(jīng)處在存量時(shí)代，它的二手房的交易模式也是多種多樣。相信隨著國(guó)內(nèi)的新房時(shí)代過(guò)去，進(jìn)入存量時(shí)代，房地產(chǎn)的交易模式肯定會(huì)有一個(gè)更優(yōu)秀、更高效、更符合政府和買賣雙方需要的模式出現(xiàn)。

第六，困難企業(yè)還將在一段時(shí)間內(nèi)維持困頓經(jīng)營(yíng)?！疤伞弊趾芎?，身體尚在，還活著，想死也死不了。房地產(chǎn)即使交付后仍有一些配套工作，不是一錘子買賣，所以房地產(chǎn)企業(yè)即便躺下了，它死不了，這種困頓的經(jīng)營(yíng)會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，所以大家難受要形成習(xí)慣。

第七，房地產(chǎn)企業(yè)整體結(jié)構(gòu)降維，轉(zhuǎn)型發(fā)展。整個(gè)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)就是一個(gè)正方形，從這個(gè)坐標(biāo)圖往左下角移了一下，好的企業(yè)主動(dòng)升級(jí)，就剩下上面那一部分，大概20%的企業(yè)，會(huì)向上做得更大更強(qiáng)，一部分企業(yè)就往高精尖去做，多數(shù)企業(yè)就進(jìn)入機(jī)會(huì)型的領(lǐng)域，還有相當(dāng)多的企業(yè)進(jìn)入到專業(yè)服務(wù)。

第八，城市更新將在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)正常推進(jìn)。城市更新不能搞大拆大建，一定是留、改、拆結(jié)合。城市更新是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，不能打突擊戰(zhàn)。舊改不光是針對(duì)城中村，現(xiàn)在還要改的是20年前開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的那些新村，所以，城市更新可能是房地產(chǎn)行業(yè)的一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

“危機(jī)之后，房地產(chǎn)還是有得做的，未來(lái)會(huì)進(jìn)入一個(gè)理性、正常的發(fā)展階段?！敝鞓s斌總結(jié)道。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。