樓市復(fù)蘇關(guān)鍵，降房?jī)r(jià)還是穩(wěn)房?jī)r(jià)

值得注意的是，進(jìn)入四季度以來(lái)，包括保利發(fā)展、萬(wàn)科A、上海臨港、深物業(yè)A、城建發(fā)展、濱江集團(tuán)等多家上市房企發(fā)布了拿地公告。

如央企保利發(fā)展，12月10日發(fā)布《關(guān)于本公司獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告》提到，通過(guò)掛牌、拍賣方式新增5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于寧波、西安、鄭州、太原和海口五個(gè)城市，上述地塊除太原的地塊為商住用地外，其余地塊均為住宅用地。

這被行業(yè)視作房企拿地意愿有所上升，有年底“補(bǔ)倉(cāng)”意原的信號(hào)。

有行業(yè)人士認(rèn)為，之所以未能在近日的土地市場(chǎng)中表現(xiàn)出過(guò)強(qiáng)的拿地動(dòng)作，主要是政策端及融資端的支持力度傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資本身一段反應(yīng)時(shí)間，被行業(yè)視作風(fēng)向標(biāo)的頭部房企更愿意將目光放在住房需求相對(duì)較為旺盛的京滬等一線城市及強(qiáng)二線城市。

另一方面，中信建投證券研報(bào)顯示，當(dāng)前全國(guó)新房總體庫(kù)存接近歷史高位，達(dá)到5.2億平方米，接近2014年末的歷史高位。同時(shí)，今年以來(lái)土地市場(chǎng)成交同比下滑超4成，重點(diǎn)企業(yè)土儲(chǔ)出現(xiàn)下降，市場(chǎng)主要矛盾仍集中在需求較為疲軟。

解決兩者間矛盾的關(guān)鍵點(diǎn)仍在于銷售端，經(jīng)歷了過(guò)往“慘痛”教訓(xùn)的房企投資明顯趨于保守，大概率將在未來(lái)銷售市場(chǎng)回暖時(shí)才會(huì)加大力度進(jìn)行土地市場(chǎng)投資。

宋紅衛(wèi)也告訴觀察者網(wǎng)，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)銷售的前導(dǎo)指標(biāo)，由于銷售情況的持續(xù)下降且無(wú)明顯改善跡象，各地庫(kù)存壓力也在不斷增加，二手房市場(chǎng)活躍度下降，購(gòu)房者信心沒(méi)有恢復(fù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地不積極，即使市屬國(guó)企、城投托底的力度也在下降。

同時(shí)，從房地產(chǎn)紓困政策來(lái)看，三支箭的集中力量仍然集中在“保交樓，保交付”上，大部分房企獲取的增量資金有限，都在處理債務(wù)問(wèn)題以及降杠桿，在土拍市場(chǎng)有心無(wú)力。

他預(yù)計(jì)，從樓市周期趨勢(shì)來(lái)看，全國(guó)層面銷售端預(yù)計(jì)在2023年6月份觸底，而新開(kāi)工的周期底部在2023年9月份左右，與土拍市場(chǎng)基本同步，也就是說(shuō)土拍市場(chǎng)會(huì)在明年三季度末才會(huì)有所起色。

需要指出的是，在“三支箭”與中央層面重申房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”、明確表示要“充分釋放住房消費(fèi)潛力”的背景下，資本市場(chǎng)及行業(yè)人士對(duì)于樓市回暖幾乎是深信不疑，所需要的不過(guò)是時(shí)間問(wèn)題。

12月19日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)明確強(qiáng)調(diào)，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。其中，僅土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收就占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的6成。

近段時(shí)間，包括佛山、武漢、南京、鄭州在內(nèi)的多座房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，幾乎是爆炸性地出臺(tái)市場(chǎng)需求端的松綁政策。

“解除限購(gòu)有利于活躍樓市成交，推動(dòng)樓市運(yùn)行的市場(chǎng)化進(jìn)程，讓市場(chǎng)因素成為樓市運(yùn)行的主導(dǎo)力量?！比A通證券分析指出，區(qū)域范圍內(nèi)的取消限購(gòu)政策會(huì)在短期內(nèi)釋放一波購(gòu)房需求，促進(jìn)樓市的成交。

在談到面向消費(fèi)端的政策時(shí)，陽(yáng)光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華還建議，“降低城市土地出售價(jià)格，促進(jìn)房?jī)r(jià)適當(dāng)下降”是刺激樓市復(fù)蘇的必要手段。

然而，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛卻認(rèn)為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)才是關(guān)鍵，房?jī)r(jià)下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過(guò)速的情況，建議可以采取一些臨時(shí)性管制措施。

他強(qiáng)調(diào)，應(yīng)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，順應(yīng)著陸換擋轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)，抵消市場(chǎng)機(jī)遇期快速下行的慣性，防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，欲得其中，必求其上，必須加大政策力度，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場(chǎng)機(jī)遇期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。