（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近日，第十三屆人大常委會(huì)上，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，引發(fā)全社會(huì)廣泛關(guān)注。

特別是結(jié)合目前樓市成交遇冷，一時(shí)間，對(duì)于樓市熱度及房?jī)r(jià)走勢(shì)的各種猜測(cè)紛至沓來(lái)，甚至部分業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始考慮拋售手中多余房產(chǎn)。

這為如今正處于“冰凍期”的房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了一點(diǎn)變數(shù)。

上海浦東區(qū)某房產(chǎn)中介門(mén)店店長(zhǎng)王昊告訴觀察者網(wǎng)：“這兩個(gè)月幾乎沒(méi)怎么開(kāi)單，原本打算本月月底就關(guān)門(mén)了。但這幾天房地產(chǎn)稅試點(diǎn)一開(kāi)，不少業(yè)主開(kāi)始咨詢市場(chǎng)行情，有賣房打算。因此，跟朋友商量了一下，計(jì)劃再挺一段時(shí)間，看看年底前成交量會(huì)不會(huì)有所回升?！?

貝殼、中原等行業(yè)大哥帶頭收縮

據(jù)了解，受到二手房指導(dǎo)價(jià)、信貸政策驟然收緊等影響，目前新房、二手房成交量紛紛呈現(xiàn)斷崖式下滑，樓市提前進(jìn)入寒冬。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周（10月16日－22日）新房、二手房分別成交4.5萬(wàn)套、1萬(wàn)套，環(huán)比再次下降7.9%、12.8%。同時(shí)，10月新房日均成交同比大幅降33.5%，降幅較9月擴(kuò)大8.3個(gè)百分點(diǎn)。

而在此之前，國(guó)慶“黃金周”7天更加慘淡，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)大部分城市缺失，大部分城市新增成交量都達(dá)到近年來(lái)最低點(diǎn)，北上廣深4個(gè)一線城市的新房、二手房均接近0成交。

同時(shí)，以往出現(xiàn)的長(zhǎng)假三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮在2021年國(guó)慶節(jié)期間也絲毫沒(méi)有反應(yīng)，三四線城市加速打折現(xiàn)象愈加明顯。

圖片來(lái)源：平安證券研究所

受此影響，全國(guó)不少城市出現(xiàn)大量的中介離職潮。

王昊告訴觀察者網(wǎng)，前兩年生意好的時(shí)候，自己已經(jīng)開(kāi)了五六家門(mén)店，手下百余名員工，自然也賺了些錢(qián)。但去年以來(lái)生意越來(lái)越難做，門(mén)店陸續(xù)開(kāi)始轉(zhuǎn)讓，到現(xiàn)在只剩下這一間門(mén)店，還是與朋友合并之后留下的。

值得關(guān)注的是，受到樓市沖擊的并不只是王昊這類小中介公司。日前，貝殼、中原等行業(yè)龍頭企業(yè)也紛紛“撐不住了”，陸續(xù)發(fā)布了“收縮防線過(guò)冬”的消息。

10月11日前后，國(guó)內(nèi)最大的中介平臺(tái)貝殼找房傳出裁員消息，稱對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，裁員補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為“N+3”。

盡管貝殼方面一再?gòu)?qiáng)調(diào)，縮減金融業(yè)務(wù)是為了聚焦主業(yè)，線上線下房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)也并未削減，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，營(yíng)收依賴于房屋交易傭金的貝殼，在二手住宅成交量下滑形勢(shì)下未來(lái)發(fā)展空間肯定會(huì)變窄，縮減金融業(yè)務(wù)只是企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及收縮防線的開(kāi)始。

就在貝殼裁員的同時(shí)，另一家老牌中介公司中原地產(chǎn)也傳出類似消息。

在中原地產(chǎn)內(nèi)部下發(fā)文件中，企業(yè)直言，受市場(chǎng)持續(xù)低迷，為了保留核心資源度過(guò)寒冬，集團(tuán)決定調(diào)整內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模與架構(gòu)，所有分公司都要應(yīng)自身經(jīng)營(yíng)情況作出適度收縮，目標(biāo)在第四季度達(dá)到收支平衡。

該份文件還指出，合肥、鄭州、濟(jì)南、南昌、哈爾濱、南京、寧波7家分公司內(nèi)部編制調(diào)整為事業(yè)部形式經(jīng)營(yíng)，需要大幅削減經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

觀察者網(wǎng)了解到，目前上海中原地產(chǎn)正通過(guò)降薪等形式要求員工拼業(yè)績(jī)并“自救”。

一份微信截圖顯示，對(duì)于連續(xù)3個(gè)月以上無(wú)業(yè)績(jī)?nèi)藛T，上海中原地產(chǎn)要求這部分人員立刻轉(zhuǎn)為無(wú)底薪或勸退處理。另外，本月開(kāi)始1-4級(jí)人員，月業(yè)績(jī)低于1000元的無(wú)底薪處理，店董級(jí)以上月人均業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)將直接對(duì)管理人員進(jìn)行降薪，其中月人均業(yè)績(jī)低于5000元，全額底薪打七折；月人均業(yè)績(jī)低于1.2萬(wàn)元，全額底薪打八折；月人均業(yè)績(jī)低于2萬(wàn)元，全額底薪打九折。

不過(guò)有知情人士向觀察者網(wǎng)表示，中原由于都是直營(yíng)模式，只是內(nèi)部節(jié)衣縮食、開(kāi)源節(jié)流，收縮比例和影響沒(méi)有那么大。

上述人士還指出，市場(chǎng)不景氣是整個(gè)行業(yè)的事，哪家公司都不能幸免。同時(shí)，這次“寒流”也是對(duì)全行業(yè)的一次“清洗”，實(shí)力不夠?qū)?huì)被淘汰。

試點(diǎn)目標(biāo)是超額房產(chǎn)持有人

不過(guò)，就此次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)于樓市價(jià)格與熱度的影響，眾人看法不一。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，作用更多是引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一。

參考之前上海及重慶作為試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)稅征收原則，預(yù)計(jì)第二批試點(diǎn)城市房地產(chǎn)稅主要還是針對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房者，持有多套房產(chǎn)，及購(gòu)買(mǎi)豪宅的富裕人群，目的是抑制商品房漲幅過(guò)快，避免因房?jī)r(jià)過(guò)高影響民生，帶來(lái)越來(lái)越多的社會(huì)問(wèn)題。也順應(yīng)當(dāng)前高層提出的“共同富裕”方向。而對(duì)于剛需、剛改等合理購(gòu)房需求應(yīng)該影響不大。

對(duì)此，東莞證券在研究報(bào)告中指出，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策短期將加大樓市觀望情緒，預(yù)計(jì)樓市銷售在2021年下半年以來(lái)持續(xù)走低情況下，將繼續(xù)維持較低水平。而房地產(chǎn)稅對(duì)試點(diǎn)城市樓市影響程度，將有待后續(xù)政策細(xì)則出臺(tái)及落地運(yùn)行觀察才好判斷。

報(bào)告認(rèn)為，從過(guò)去十年上海及重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市來(lái)看，房地產(chǎn)稅對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懴鄬?duì)有限。而本次試點(diǎn)城市擴(kuò)大，預(yù)計(jì)也將遵循近年來(lái)“因城施策”的調(diào)控原則，各地政策將可能存在一定差異。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向觀察者網(wǎng)分析稱，如果由于房地產(chǎn)稅征收而引發(fā)大量房屋被拋售的情形，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求的話，樓市會(huì)進(jìn)一步降溫，房?jī)r(jià)勢(shì)必下行。而樓市具體成交如何，則要看實(shí)時(shí)的信貸政策，與房地產(chǎn)稅關(guān)系不大。

而在貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)看來(lái)，房地產(chǎn)稅通過(guò)影響超額房地產(chǎn)持有人的決策影響市場(chǎng)供求關(guān)系，從而影響房?jī)r(jià)及成交量，所以要因城而異。

許小樂(lè)舉例稱，結(jié)合租金漲幅和房?jī)r(jià)漲幅，青島、濟(jì)南和長(zhǎng)沙租金年均漲幅分別為-2%、-1%和-1%，房?jī)r(jià)漲幅分別為3.0%、2.0%和3.0%，處于供過(guò)于求或供求平衡狀態(tài)，買(mǎi)方議價(jià)能力更強(qiáng)，這些地方房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)導(dǎo)致總交易金額的下降。

相反，西安、深圳和重慶二手房市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價(jià)能力更強(qiáng)，城市的總交易額也將會(huì)增加。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認(rèn)為，房地產(chǎn)稅究竟對(duì)樓市影響幾何，是由其稅率和稅基決定的，關(guān)鍵要持有成本是否能被接受。所以目前雖然大家討論得很激烈，但真正拋售房產(chǎn)的卻幾乎沒(méi)有，都在持觀望態(tài)度。所以在靴子落地前，討論其影響是沒(méi)有意義的。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也向觀察者網(wǎng)表示，目前所謂的激烈討論和樓市影響都只是受到情緒影響，具體實(shí)施方案出臺(tái)之前所有的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)都不牢。而且房地產(chǎn)稅調(diào)整的目標(biāo)不是房地產(chǎn)，而是共同富裕，對(duì)地產(chǎn)的影響短期不會(huì)太大，長(zhǎng)期有可能抑制過(guò)度投資。

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