（觀察者網(wǎng)訊）在八月的集中供地上，全國土地市場持續(xù)降溫的情況有了一個集中的體現(xiàn)。

據(jù)公開信息統(tǒng)計，目前已有11個城市完成第二批土地出讓，總營業(yè)額2688.5億元。與火熱的第一輪集中供地不同，第二輪土地供應(yīng)基本以低溢價甚至底價成交，拍賣現(xiàn)象增多，南京、重慶等地提前終止土地出讓。

終止出讓、多塊地迅速成交、底價成交、溢價率走低、競拍企業(yè)減少……第二輪集中供地的“冷”與第一輪集中供地的“熱”形成鮮明對比。

中信證券近期發(fā)布的一份研報指出：吸引房企入市拿地的兩個前提——房企融資環(huán)境正常、房價不出現(xiàn)明顯下降目前均已動搖。

二輪供地多城爆冷

在經(jīng)歷了密集的中止、暫緩、延期以及規(guī)則調(diào)整后，第二輪供地大戰(zhàn)中房企紛紛集體躺平，多個城市土拍爆冷。

據(jù)土地市場信息，在天津第二批集中土地出讓中，共推出61宗住宅用地，但最后停牌了19宗，流拍2宗，最后成交40宗住宅用地，而這40宗地有31宗地塊是底價成交。從溢價率來看，天津土地溢價率僅為0.65%，較首輪下降了10個百分點(diǎn)。

青島和濟(jì)南兩城在土拍中的土地溢價率分別為0.53%和0%，均較第一輪集中工地出現(xiàn)明顯下降，其中濟(jì)南地塊均以底價成交，青島底價成交地塊占比達(dá)94%。

除此之外，杭州、成都、合肥、沈陽等城市的第二批集中供地的報名情況也不盡如人意。

截至9月15日中午，杭州第二批集中供地10塊優(yōu)質(zhì)地塊報名截止日期，9塊地塊報名不達(dá)標(biāo)。

沈陽和合肥第二批集中供地的報名情況也更加冷清。15日下午2時，沈陽46塊宅地報名截止，只有14塊地塊有房企報名。沈陽宣布原定于9月17日開拍的24塊地塊將停止交易。

融資規(guī)模較同期下降21%

根據(jù)中指研究院的分析，政策調(diào)控頻繁加碼，房地產(chǎn)企業(yè)資金持續(xù)承壓，是征地節(jié)奏放緩的重要原因。今年以來，三線四檔融資規(guī)則逐步完善，不斷努力。商票和征地銷售比例被納入監(jiān)管。在收款和資金壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的征地意愿受到抑制。

貝殼研究院發(fā)布的《房企融資月報》顯示，2021年1-8月，房企整體債券融資規(guī)模出現(xiàn)明顯下降趨勢。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計約6999億元，占2020年全年的58%，融資規(guī)模較2020年同期下降21%，減少約1817億元。其中，8月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，同比減少54.2%。

近18個月房企債券融資規(guī)模（圖源貝殼研究院）

數(shù)據(jù)顯示，今年房企發(fā)債規(guī)模也明顯下降。

去年前8月融資總額排名第一為恒大，融資金額為531億元、排名第二為碧桂園，融資金額為313億元。

今年前8月萬科以融資總額281億元居于榜首，首開股份以251億元緊隨其后，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國的融資總額均未超過200億元。

在銀行貸款層面，截至7月末，房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長8.7%。房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個月下降，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.95%。

中信證券研報指出，在三道紅線和限價影響下，部分房企因經(jīng)營不善存在信用風(fēng)險。2019年三季度到2021年一季度，信托市場的地產(chǎn)企業(yè)就處在融資凈回籠狀態(tài)；境內(nèi)債券市場在自去年三季度至今年二季度也連續(xù)4個季度處于融資凈回籠狀態(tài)，非銀渠道壓減存量融資的進(jìn)程客觀上持續(xù)增加企業(yè)的信用壓力。此外，非銀機(jī)構(gòu)面臨信用債清償問題相對缺乏處置經(jīng)驗(yàn)，也導(dǎo)致容易引起局部風(fēng)險傳染至全局的擔(dān)憂和恐慌情緒。如果沒有外力干預(yù)，中信證券研究部房地產(chǎn)組認(rèn)為部分地產(chǎn)民企現(xiàn)階段缺乏在債券市場以合理成本借新還舊的能力。

中信證券研報指出，地產(chǎn)板塊有約一半的負(fù)債是信用負(fù)債，合作項(xiàng)目眾多，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信用風(fēng)險具備傳染性。部分公司信用風(fēng)險暴露，很難成為行業(yè)信用收緊的終點(diǎn)，反而會成為新信用風(fēng)險的起點(diǎn)。由于諸多企業(yè)無法充分足額，以合理成本實(shí)現(xiàn)借新還舊，不少企業(yè)需要壓低拿地規(guī)模，降低未來增速，甚至收縮規(guī)模，同時，因?yàn)椴簧倨髽I(yè)資金成本較高，這類企業(yè)的盈利能力會被嚴(yán)重侵蝕。

彼時地產(chǎn)行業(yè)信用重構(gòu)正在加速推進(jìn)，部分企業(yè)或被動離場，更多企業(yè)可能在很長一段時間控制拿地，應(yīng)付融資償付要求。

8月樓市量價齊跌

房企融資收緊下，房價同時也出現(xiàn)了下跌拐點(diǎn)。

9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

在70個大中城市中，8月房價上漲的城市數(shù)量出現(xiàn)明顯下降。其中新建商品住宅價格上漲的城市數(shù)量為46個，較7月減少5個，達(dá)到迄年內(nèi)最低值，價格下調(diào)的城市數(shù)量由7月的16個增加至20個。

值得注意的是，8月份70城二手房價格下跌的城市數(shù)量開始超過上漲的城市數(shù)量，這是18個月以來的第一次。

被視為全國房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的深圳，二手住宅成交量同比下跌77.28%，創(chuàng)下10年新低。

而在北京，也不乏學(xué)區(qū)房一夜之間降價150萬的案例。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年前8個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積和銷售額的增速繼續(xù)下降。1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，同比增長10.9%，增速較1-7月份下降1.8個百分點(diǎn)。1-8月份，全國商品房銷售面積和銷售額分別為114193萬平方米和119047億元，分別同比增長15.9%和22.8%，增速較1-7月分別下降5.6和7.9個百分點(diǎn)。

中信證券研報指出，隨著房價下跌的城市越來越多，政策將逐步加大鼓勵剛需的力度。但與此同時，在一二手價差較大的區(qū)域，二手限價、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等政策仍有望進(jìn)一步扎緊炒房的籠子。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對觀察者網(wǎng)表示，土地市場的降溫會倒逼政策調(diào)整，或者說如何創(chuàng)造一個既控地價、又確保土地市場活躍的機(jī)制，是四季度要充分考慮的。所以后續(xù)來看，土地競拍規(guī)則等方面依然會有調(diào)整，甚至在房屋銷售方面也會有調(diào)整，進(jìn)而鼓勵房企積極拿地。

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