（文/張玉 編輯/馬媛媛）盡管盤子還在不斷擴(kuò)大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“肉”已經(jīng)越來(lái)越少了。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)上市房地產(chǎn)公司公布2021年半年報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有102家。這102家房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為1.17萬(wàn)億，同比2020年同期上漲了29.4%。

不過(guò)，這102家房地產(chǎn)企業(yè)的合計(jì)凈利潤(rùn)為631億，同比下調(diào)了14%。在102家企業(yè)中，32家企業(yè)營(yíng)收同比下調(diào)，利潤(rùn)同比下調(diào)的企業(yè)達(dá)到了39%。

而即便是業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)的“好學(xué)生們”，也個(gè)個(gè)正襟危坐，謹(jǐn)慎克制，為未來(lái)可能的變化預(yù)留好了空間。黃金時(shí)代已經(jīng)落幕，擺在房企面前的，是降成本、高品質(zhì)和多元化“探路”。

毛利率普跌

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)回歸已然成為趨勢(shì)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，房地產(chǎn)板塊的銷售毛利率分別為31.88%、30.65%及25.88%。而截至今年中報(bào)，上述數(shù)據(jù)已經(jīng)降至20.76%。也就是說(shuō)，從2018年到現(xiàn)在3年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)板塊的銷售毛利率已經(jīng)下降了超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

凈利率的情況同樣不容樂(lè)觀。2018~2020年，房企銷售凈利率分別為12.27%、11.08%及8.97%。到今年6月底，上述數(shù)據(jù)進(jìn)一步降至6.96%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：分化是今年上半年報(bào)的主要特點(diǎn)，整體看，雖然規(guī)模依然上漲，但大部分企業(yè)的利潤(rùn)率都有所下調(diào)。除了少數(shù)資金成本占優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，2021年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行的趨勢(shì)非常明顯。

具體來(lái)看，上半年，保利地產(chǎn)毛利率為32.50%，同比下降3.22個(gè)百分點(diǎn)。2021年上半年公司凈利率為16.32%，同比下降1.75個(gè)百分點(diǎn)。保利地產(chǎn)方面表示，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

建發(fā)股份上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為16.21%，比上年減少了12.83%。對(duì)于毛利率下降的主要原因，建發(fā)地產(chǎn)解釋稱，主要是由于報(bào)告期確認(rèn)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)較去年同期下降。

談及上半年毛利率的下滑，旭輝控股董事局主席林中無(wú)奈地稱，“毛利率下降是行業(yè)的必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)不可能再是一個(gè)暴利行業(yè)”。在其看來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)歷了過(guò)去的土地紅利和高杠桿紅利時(shí)代，未來(lái)將邁入管理紅利和品牌紅利時(shí)代。

甚至連行業(yè)老大哥萬(wàn)科也感受到了利潤(rùn)率下降的壓力。在萬(wàn)科總裁祝九勝看來(lái)，行業(yè)長(zhǎng)周期的增長(zhǎng)邏輯肯定存在，但游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，過(guò)度追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐難以為繼。

在億翰智庫(kù)首席研究員張化東看來(lái)，最近幾年，因?yàn)檎信膾熘贫鹊膯?wèn)題，土地價(jià)格一直在往上走。限價(jià)背景下，原材料價(jià)格上漲，產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度很小，所以，利潤(rùn)空間就會(huì)呈現(xiàn)逐步收窄的過(guò)程。

地價(jià)與限價(jià)

限價(jià)之下，對(duì)于房企而言，要維持利潤(rùn)首先就是要降低成本，“勒緊褲腰帶過(guò)日子”。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的成本就是土地價(jià)格。

從土地出讓角度來(lái)看，以長(zhǎng)三角地區(qū)為例，同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2018年供應(yīng)土地的均價(jià)為3625.83元/㎡；2019年，該數(shù)據(jù)為4378.75元/㎡；2020年為4657.75元/㎡；而今年1~9月，該數(shù)據(jù)已經(jīng)攀升至5827.88元/㎡。

而如果以大眾最為關(guān)心的住宅用地為例，2018~2020年供應(yīng)土地均價(jià)分別為8967.25元/㎡、10568.17元/㎡、11762.83元/㎡，到今年1~9月，上述數(shù)據(jù)已經(jīng)變?yōu)?4799.5元/㎡。

在此背景下，謹(jǐn)慎拿地、不拿貴地成為當(dāng)下房企的一致共識(shí)。在上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，包括旭輝、寶龍、世茂、中梁等企業(yè)都公開(kāi)喊話，堅(jiān)決不拿貴地；而萬(wàn)科、龍湖、綠城、中南、金科、佳兆業(yè)、弘陽(yáng)等企業(yè)則傳達(dá)出，會(huì)堅(jiān)持審慎穩(wěn)健、量入為出的投資策略。

世茂集團(tuán)董事局副主席兼總裁許世壇提及，第一輪集中供地中，除了一些特別好的城市，22城大部分都拍得特別貴。有人統(tǒng)計(jì)了有接近60%是不賺錢的。而這60%里面還有比較多是要虧本的。

“沒(méi)有必要去拍一塊要虧本或者不賺錢的地?！痹S世壇直言。

而不拿貴地也是寶龍地產(chǎn)總裁許華芳恪守的準(zhǔn)則。許華芳坦言，寶龍地產(chǎn)做項(xiàng)目的邏輯就是要維持合理利潤(rùn)，毛利率維持在30%以上一直是公司的策略。在上半年土地市場(chǎng)很火的情況下，公司會(huì)進(jìn)行策略調(diào)整，盡量避開(kāi)風(fēng)頭。

寸土寸金的環(huán)境下，房企在城市布局上也“絞盡腦汁”，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、核心城市核心板塊依然是房企布局重點(diǎn)。合作拿地、收并購(gòu)、城市更新等曲線拿地方式也廣受歡迎。弘陽(yáng)稱公司戰(zhàn)略是“做透大江蘇、深耕都市圈、做強(qiáng)中心城”，保利置業(yè)表示會(huì)側(cè)重長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和重點(diǎn)省會(huì)城市，佳兆業(yè)則表示會(huì)堅(jiān)定布局核心城市、核心地段、核心資產(chǎn)。

種種操作都指向了，更優(yōu)的成本、更好的位置、更高的溢價(jià)。

品質(zhì)與溢價(jià)

節(jié)流的另一面是開(kāi)源。為了獲取更高的溢價(jià)空間，近年來(lái)，各家都在卯足了勁發(fā)力。

首當(dāng)其沖的就是重提“競(jìng)品質(zhì)”。這也得到了政策層面的傾斜支持。今年7月下旬，杭州集中供地第二批地塊正式掛牌。其中，十宗宅地率先試水，告別單純價(jià)高者得，先競(jìng)“品質(zhì)方案”，獲得資格后進(jìn)入競(jìng)地價(jià)程序。且通過(guò)先驗(yàn)收后現(xiàn)房銷售的形式確保方案落地。

這也意味著，能夠真正在品質(zhì)上保持優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，就能夠在資源獲取上獲得一定的優(yōu)勢(shì)。政策傾斜之下，通過(guò)增加品質(zhì)，把溢價(jià)做到產(chǎn)品品質(zhì)之中，是當(dāng)下房企的一大共識(shí)。而在這其中，科技、健康、綠色等成為房企發(fā)力新標(biāo)簽。

在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，中南、綠城、新力控股、金茂等多家房企也都強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的重要性。比如，中南建設(shè)率先發(fā)布了中國(guó)健康住宅標(biāo)準(zhǔn)體系。截至目前，公司累計(jì)在全國(guó)落地278個(gè)健康TED社區(qū)。綠城中國(guó)董事會(huì)主席及執(zhí)行董事張亞?wèn)|則在日前的半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，當(dāng)下最大的特點(diǎn)之一就是產(chǎn)品的分化，好的住宅、好的產(chǎn)品會(huì)在后市中表現(xiàn)優(yōu)異。

除了努力提高已有住宅產(chǎn)品的溢價(jià)，近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)還不斷開(kāi)拓新的賽道，“房地產(chǎn)+”領(lǐng)域成為一場(chǎng)看不見(jiàn)硝煙的賽道。

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“地產(chǎn)+”是集團(tuán)未來(lái)三年的重要業(yè)務(wù)，目標(biāo)是未來(lái)3年能在公司業(yè)務(wù)中占比超過(guò)10%。而根據(jù)林中透露，除了旭輝永升服務(wù)上市以外，旭輝未來(lái)還會(huì)有7~8個(gè)房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)，成熟一個(gè)就會(huì)推動(dòng)一個(gè)公司的IPO，未來(lái)幾年希望能推動(dòng)2~3個(gè)公司IPO。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)多元化的業(yè)務(wù)無(wú)非分為兩種。一種是，最初便開(kāi)始地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與多元化業(yè)務(wù)的齊頭并進(jìn)，對(duì)資源分配做好規(guī)劃。像龍湖集團(tuán)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)，華潤(rùn)置地的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)，新城控股的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式都已經(jīng)探索出比較清晰的路徑。另一種則是隨著行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，出于被動(dòng)或主動(dòng)的因素考慮而去做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外的嘗試。

就此，億翰智庫(kù)分析指出：“房企發(fā)展多樣化的業(yè)務(wù)形態(tài)是新的行業(yè)形勢(shì)下，企業(yè)主動(dòng)求變的舉措，但是新業(yè)態(tài)的選擇也需要更多謹(jǐn)慎的選擇，否則也并不會(huì)讓企業(yè)有更多的向上力，反而可能會(huì)成為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的始點(diǎn)，此外寄希望于短期內(nèi)新業(yè)務(wù)能夠取代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為新的利潤(rùn)貢獻(xiàn)來(lái)源，難度可想而知，而且也不太可能實(shí)現(xiàn)?！?

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