（文/張玉 編輯/馬媛媛）“對(duì)于房地產(chǎn)而言，風(fēng)大浪大、水大魚大的時(shí)代注定成為歷史，以往高杠桿、高毛利、高增長(zhǎng)的蒙眼狂奔模式一去不復(fù)返，未來(lái)必定是個(gè)回歸的時(shí)代，重回普通行業(yè)屬性，即低杠桿、低利潤(rùn)和低增長(zhǎng)。”在最新的主席報(bào)告中，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼董事局主席張雷如此感慨。

8月16日晚，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布了今年上半年的中期業(yè)績(jī)。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額215.62億元；公司上半年?duì)I收95.43億元，同比增長(zhǎng)9.6%；凈利潤(rùn)6.77億元，同比增長(zhǎng)21.6%。

營(yíng)收凈利雙增的背后，是同樣水漲船高的銷售成本和融資成本。

上半年，當(dāng)代置業(yè)銷售成本為73.33億元，同比增長(zhǎng)11.3%；融資成本2.06億元，同比上升23.5%。

平均借貸利率接近10%

2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)的規(guī)模增速擴(kuò)張顯著。公司合約銷售額約為215.62億元，同比增長(zhǎng)51.8%；合約銷售面積207.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.7%。

規(guī)模增長(zhǎng)的可持續(xù)性依賴于資金政策的支持。而隨著上半年金融監(jiān)管政策的不斷收緊，當(dāng)代置業(yè)也面臨著較為嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)考驗(yàn)。

今年上半年，當(dāng)代置業(yè)銷售成本為73.33億元，比去年同期增加了11.3%。此外，公司銷售及分銷的開(kāi)支也由去年同期的2.07億元增加至3.1億元，增加了49.9%。當(dāng)代置業(yè)方面表示，這主要是由于銷售規(guī)模增加所致。

截至今年6月底，當(dāng)代置業(yè)貿(mào)易及票據(jù)應(yīng)付賬款在1年以下的金額由去年底的21.04億元迅速增加至54.51億元，大幅增長(zhǎng)159.08%，短期償債壓力增大。此外，集團(tuán)總借款賬面余額約為287.55百億，較2020年底的245.93億元增加16.9%。

除了償債壓力增大，新融資的難度也在增大。2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)的融資成本由去年同期的1.67億元增加23.5%至2.06億元。在國(guó)內(nèi)及海外市場(chǎng)利率普遍上升的情況下，期內(nèi)集團(tuán)的加權(quán)平均借貸利率為9.73%，而去年底為9.9%。

今年上半年，當(dāng)代置業(yè)銀行及其他借貸利息為7.7億元，較去年同期的6.85億元增長(zhǎng)了12.41%；優(yōu)先票據(jù)及公司債券的利息開(kāi)支為6.04億元，同比增長(zhǎng)8.44%。

事實(shí)上，一向具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的當(dāng)代置業(yè)也在積極采取措施，不斷調(diào)整自己的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。當(dāng)代置業(yè)方面表示，管理團(tuán)隊(duì)在每個(gè)月的第一個(gè)星期舉行會(huì)議，跟財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)討論現(xiàn)金狀況及負(fù)債情況。此外，董事會(huì)辦公室每月向董事會(huì)成員傳閱資本市場(chǎng)報(bào)告，董事會(huì)可評(píng)估股本/債務(wù)融資機(jī)會(huì)。

上半年，當(dāng)代置業(yè)凈負(fù)債率為93%，較去年底的95.7%略有下降。

密集布局二線城市

資金是企業(yè)能夠在土地市場(chǎng)繼續(xù)“馳騁”的重要保障。而對(duì)于資金并不十分充足的企業(yè)而言，必須“勒緊褲腰帶”，形成自己獨(dú)特的土儲(chǔ)策略，把每分錢都花在“刀刃”上。在今年首批集中供地中，當(dāng)代置業(yè)表現(xiàn)并不搶眼。

半年報(bào)業(yè)績(jī)顯示，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)及其合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司通過(guò)政府公開(kāi)招標(biāo)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)模式及合作等方式購(gòu)入共20個(gè)新項(xiàng)目。

在拿地戰(zhàn)略方面，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬日前在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)采訪時(shí)坦言，當(dāng)代不以招拍掛為主，“招拍掛現(xiàn)在確實(shí)不是我們主要的菜”。其表示，產(chǎn)業(yè)協(xié)同地價(jià)普遍比招拍掛低一些，主要是政府有需求，片區(qū)要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃需要什么產(chǎn)業(yè)，就把產(chǎn)業(yè)庫(kù)拿出去匹配。一部分是用自己孵化的倍格、蔓蘭酒店、51WORLD勾地。另一些產(chǎn)業(yè)，就和長(zhǎng)期合作的京東方、偉光匯通、網(wǎng)酷、居然之家、歐亞達(dá)等合作。

觀察者網(wǎng)注意到，當(dāng)代置業(yè)上半年獲取的項(xiàng)目分別位于安徽、重慶、廣東、湖北、內(nèi)蒙古、江蘇、陜西、山東等城市。其中，大部分位于二線城市。

“一線城市要去拍，或者要研判，但是絕不拿高價(jià)地，更不跟央企拼。二線城市要積極深耕，西安、咸陽(yáng)、合肥、武漢、蘇州、佛山、惠州、重慶這些城市一定要深耕”。張鵬表示，大城市的飽和度越來(lái)越接近頂峰，地產(chǎn)向二線、三線轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)是抵抗不了的，“只不過(guò)投資人盯著你說(shuō)必須在一線，但一線是會(huì)被壟斷的”。

8月2日，經(jīng)過(guò)1個(gè)多小時(shí)共33輪報(bào)價(jià)，當(dāng)代置業(yè)以4.21億元拿下佛山獅山1.18萬(wàn)平方米的純住宅用地，溢價(jià)率32%。

在官網(wǎng)致辭中，張雷曾表示：“在廣袤的草原上，清晨太陽(yáng)升起，一頭非洲羚羊睜開(kāi)眼睛，看著天邊的朝霞，它想到的第一件事就是：我要跑得快，否則就會(huì)被獅子吃掉。”

現(xiàn)在看來(lái)，政策環(huán)境不斷嚴(yán)峻的大環(huán)境下，當(dāng)代置業(yè)等企業(yè)所面臨的，似乎不僅僅是“跑得快”這么簡(jiǎn)單了。

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