（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“三道紅線”之后，越來越多的房企把降杠桿當做重中之重。

日前，去年10月末剛剛上市的金輝控股發(fā)布業(yè)績公告。截至2020年末，金輝凈負債率從166.9%降至75.3%，剔除預售款項后的資產(chǎn)負債率從76.9%降至69%，現(xiàn)金短貸比從0.7升至1.4，三大關鍵性指標均由紅轉(zhuǎn)綠，成為本次年報最大亮點。

企業(yè)管理層亦表示，為保持“綠檔”，金輝未來繼續(xù)保持謹慎的拿地策略，以剛需、首改產(chǎn)品為主，集中在省會及核心都市圈。其次，將對負債規(guī)模進行控制，同時通過多種融資手段的合理配置，達到債務期限的長短結(jié)合，通過長期融資替換短期債務，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。

利潤率仍有進步空間

數(shù)據(jù)顯示，2020年金輝營業(yè)收入348.8億元，同比增長34.3%，與同規(guī)模千億房企幾乎不相上下；企業(yè)毛利率為22.12%，凈利率為10.95%，相較2019年的22.06%和10.36%增長幅度不大。

據(jù)華泰證券數(shù)據(jù)，2020年前三季度整體房企毛利率為28.2%，其中龍頭、中型、小型房企毛利率分別為25.2%、33.9%、28.6%。由此看來，金輝控股盈利能力仍有進步空間。

易居研究院中國百城居住用地報告相關數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年金輝控股拿地近10幅，總金額超58億元，合計建筑面積超80萬平方米，平均溢價率達到43.53%。

為此，除了管理層明確表示未來采取謹慎拿地策略之外，金輝控股董事長林定強也在報告中提及，2021年公司將聚焦資金使用效率和效益，以“現(xiàn)金流和利潤”為管理導向，并通過多方面的管控，長期保持三道紅線綠檔。

截至目前，金輝控股已經(jīng)完成環(huán)渤海、長三角、華中、華南、西南及西北六大區(qū)域的布局，進駐全國32座核心城市，主要包括北京、上海、重慶、福州、杭州、武漢、西安等一線、強二線及環(huán)一線城市。

土儲方面，在過去一年，金輝控股共新增35幅土地，總計規(guī)劃建筑面積達430.1萬平方米，至年底，土地儲備總建筑面積達到3072.7萬平方米，其中94.7%位于二線及核心三線城市。

權益占比80%

在銷售規(guī)模上，2020年金輝合約銷售額972億元，已是一家準千億房企。

管理層表示，公司2021年的合約銷售金額預計會突破千億，但公司并不會為了追求千億盲目擴張，追求有質(zhì)量的增長。

而需要指出的是，為了全力降負債，金輝近兩年銷售增速也明顯下滑。

根據(jù)克而瑞銷售數(shù)據(jù)，2019年企業(yè)合約銷售額就已經(jīng)達到888.6億元，而2017-2018年這一數(shù)據(jù)分別為445.1億元和746.8億元。

也就是說，2018-2020年企業(yè)銷售增速分別為67.8%、19%和9.4%，降速十分明顯。

但與其他規(guī)模房企不同，企業(yè)并未一味追求合約銷售增速而大幅降低權益占比。從權益占比來看，甚至很多頭部房企都不如金輝。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年金輝控股以786億元的權益銷售額位列所有房企第36位，合約銷售額中的權益占比約80%。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，自2019年開始，隨著國內(nèi)外融資環(huán)境逐漸改變，絕大多數(shù)房企都在頻繁采取合作拿地、聯(lián)合開發(fā)的方式平攤風險，因此權益占比普遍大幅下降，部分千億以上房企權益占比甚至不足50%。

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