文 | 陳興華 編輯 | 一鳴

古人有云：安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏。然而，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)操作下。在北京房租市場(chǎng)，每年到大學(xué)生畢業(yè)季，房租上漲卻成了一種普遍現(xiàn)象。學(xué)士不僅沒(méi)有得到“庇覆”，反而愈發(fā)焦慮。最近幾月北京房租飛漲，大有“八月秋高風(fēng)怒號(hào)，卷我屋上三重茅”態(tài)勢(shì)。且看不到理性回落跡象。

在“是誰(shuí)在哄抬北京房租”的眾多發(fā)聲及相關(guān)報(bào)道中，以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商被推倒了風(fēng)口浪尖。那么，北京房租上漲之鍋，自如、蛋殼該不該背？

“高買(mǎi)高賣(mài)” 奪市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)

經(jīng)濟(jì)學(xué)中普遍認(rèn)為供求關(guān)系決定商品的價(jià)值。自如、蛋殼雖然雖然無(wú)法決定供求關(guān)系，但他們都試圖通過(guò)爭(zhēng)取更多房源來(lái)影響甚至控制供求關(guān)系，從而在房租議價(jià)及市場(chǎng)地位獲得更多話(huà)語(yǔ)權(quán)。

自成立以來(lái)，蛋殼公寓對(duì)外公布的規(guī)模增速驚人。其提供的數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2016年5月開(kāi)始布局全國(guó)，2016年底管理房量1.3萬(wàn)間，2017年9月底突破4萬(wàn)間。截至2018年7月，管理房間近13萬(wàn)間。目前已進(jìn)入北上廣深及杭州、天津、武漢、南京等8地市場(chǎng)。而自如在規(guī)模方面更是龐大，處于行業(yè)頭部位置。在自如ceo熊林一次接受媒體采訪(fǎng)中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已經(jīng)超過(guò)70萬(wàn)間。“

在自如看來(lái)，將來(lái)長(zhǎng)租市場(chǎng)將進(jìn)入寡頭競(jìng)爭(zhēng)。10年后，排名前10的長(zhǎng)租公寓企業(yè)可能會(huì)占據(jù)60%的租賃市場(chǎng)，自如則希望占領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)的20%。而今，自如、蛋殼仍在通過(guò)高價(jià)爭(zhēng)搶房源。 

8月初，一名叫“仙翩”的網(wǎng)友在清華的水木社區(qū)網(wǎng)絡(luò)論壇上發(fā)布《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》一文稱(chēng)，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預(yù)期價(jià)位是7500元/月。在自如和蛋殼公寓兩家公司詢(xún)問(wèn)后，卻被兩方爭(zhēng)搶。最終蛋殼給到10800元/月的價(jià)格。該文引發(fā)了長(zhǎng)租公寓哄抬北京房租的輿論熱潮，自如、蛋殼被推到了風(fēng)口浪尖。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭的表示，“近期像北京等部分大城市房租漲得比較快，主要原因就是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)搶房源?，F(xiàn)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展比較快，很多機(jī)構(gòu)都在跑馬圈地。這與資本介入也有關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，幾大巨頭會(huì)采用在資本支持下高成本擴(kuò)張方式?！?

世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉則認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在市場(chǎng)上掌握的房源目前來(lái)看還不足5%的市場(chǎng)份額，這還不足以推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上漲。

今年1月，自如獲得40億元A輪融資，為長(zhǎng)租公寓最大單比投資；6月，蛋殼獲得7000萬(wàn)美元B+輪。獲房方式與資金成本有關(guān)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算過(guò)一筆賬：假設(shè)公寓企業(yè)持有一套一線(xiàn)城市500萬(wàn)的房子，按照一年6%的資金成本計(jì)算，資金成本約為30萬(wàn)，但是500萬(wàn)的房子很難租到一年30萬(wàn)的房租。所以，長(zhǎng)租公寓也需要在租房市場(chǎng)上向資產(chǎn)擁有方租房。

誠(chéng)然，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商雖然還沒(méi)形成壟斷力量，但這股力量在不斷增強(qiáng)。在高價(jià)爭(zhēng)取房源過(guò)程后，勢(shì)必一定程度上導(dǎo)致高價(jià)出租。

成本居高  通過(guò)漲租盈利

2015年以來(lái)，“租購(gòu)并舉”、“租售同權(quán)”等政策密集出臺(tái)；另?yè)?jù)報(bào)道，國(guó)內(nèi)體量前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍。在政策利好及需求旺盛下，長(zhǎng)租公寓有巨大的前景及市場(chǎng)空間。

“從當(dāng)下市場(chǎng)的構(gòu)成看，北京已經(jīng)有超過(guò)一半的房源非房主直接交易，這部分或多或少都存在交易差價(jià)?！睆埓髠ビ?jì)算顯示，以北京租賃房源150萬(wàn)套計(jì)算，按照平均單套普通租賃租金5000元，二房東（包括個(gè)人或者機(jī)構(gòu)）包裝后，差價(jià)30%計(jì)算，平均每套年差價(jià)高達(dá)1.8萬(wàn)元。75萬(wàn)套有差價(jià)的房源一年的差價(jià)額度高達(dá)135億， 加上差價(jià)幅度超過(guò)30%的部分，北京一年租賃市場(chǎng)的差價(jià)高達(dá)150億以上。

 然而市場(chǎng)雖然景氣，但各方面偏高的成本，影響著公寓的入住率和現(xiàn)金流。紅璞公寓總經(jīng)理甘偉曾公開(kāi)表示，公寓的底租成本占總成本的55%-60%，租金差為1.6-1.7倍，還需每年攤銷(xiāo)15%-20%的裝修成本，以及人工等成本。“其實(shí)還是很難盈利”。自如負(fù)責(zé)人也表示，長(zhǎng)租公寓做不到90%的入住率是一件很危險(xiǎn)的事情，只有入住率達(dá)到95%，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

8月20日，《IT時(shí)報(bào)》記者以房東的身份向自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓委托出租。據(jù)悉，自如、蛋殼要以房屋面積和裝修來(lái)判定租金價(jià)格，一次性簽約5年，最少簽3年。一間兩室的毛坯房，裝修成本在2至3萬(wàn)元，但裝修后的房間能以更高價(jià)租出。另外，兩個(gè)平臺(tái)都要求業(yè)主同意在客廳隔出一個(gè)房間?？紤]到房屋有空置期，只會(huì)給業(yè)主11個(gè)月的房租。

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是維持企業(yè)發(fā)展的基本保障。企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)，給予投資者的回報(bào)越高，企業(yè)的自身價(jià)值也越大。然而，原愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉公開(kāi)表示，目前相寓是唯一一家獲得盈利的長(zhǎng)租公寓。

在投資基金方面看來(lái)，長(zhǎng)租公寓也仍是一個(gè)低毛利的業(yè)務(wù)。根據(jù)乾立基金的報(bào)告，出租率在90%的情況下，不計(jì)裝修攤銷(xiāo)，EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）率僅9.4%。而且，累計(jì)現(xiàn)金流回收周期長(zhǎng)。前期高投入，在90%出租率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占比12%且考慮未來(lái)租金剪刀差的情況下，需2年半回收初始投資。

資本似具有天然嗅覺(jué)，常窺見(jiàn)市場(chǎng)機(jī)遇而涌入，但又經(jīng)不起過(guò)久的等待和考驗(yàn)。同時(shí)，相繼完成融資的自如、蛋殼自身在搶占市場(chǎng)時(shí)也需要盈利?！艾F(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的盈利多是依賴(lài)漲租金的做法，” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也在某種程度上導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓價(jià)格偏高。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年4月，北京租房月均價(jià)大體在70－80元/平方米之間波動(dòng)。而今年7月，北京月租金漲至90.12元/平方米，同比上漲25.8%。多家媒體記者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，相同小區(qū)、相似戶(hù)型的房子，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓的價(jià)格大多比普通房源高30%左右，一居室大約高出500－1000元之間。

對(duì)癥下藥 監(jiān)管出手

房租飛漲事件也引起了北京住建委等相關(guān)部門(mén)的高度關(guān)注。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門(mén)集中約談自如、蛋殼、相寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求不得惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，并提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”、“三嚴(yán)查”。

其中，“三不得”為：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。住建委伸出有形之手制約造成市場(chǎng)混亂的“無(wú)形之手”，“三不得”等措施皆圍繞長(zhǎng)租公寓企業(yè)惡性搶占房源而制定。

北京住建委還表示，相關(guān)房東要謹(jǐn)慎對(duì)待以明顯高于市場(chǎng)租金水平等手段收房的行為，維護(hù)好自身合法權(quán)益。

針對(duì)外界的質(zhì)疑， 8月17日，自如做出官方回應(yīng)，稱(chēng)“天通苑西二區(qū)120平三居室房源，經(jīng)長(zhǎng)租公寓競(jìng)價(jià)后收房?jī)r(jià)格上漲”的事件為不實(shí)傳聞，無(wú)從考證。自如同時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不足5%，并不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力。未來(lái)將在政府政策指導(dǎo)下，推出市場(chǎng)穩(wěn)定措施，維護(hù)租期穩(wěn)定。抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。

作為事件涉及的另一方，蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沉博陽(yáng)也在8月18日發(fā)布朋友圈，稱(chēng)“對(duì)于造謠抹黑擾亂市場(chǎng)的行為，蛋殼公寓一定會(huì)拿起法律武器”。同時(shí)，蛋殼會(huì)肩負(fù)起責(zé)任，和政府先關(guān)部門(mén)密切溝通配合，讓行業(yè)更加健康有序的發(fā)展。

8月20日，《新華社》報(bào)道，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于19日召開(kāi)座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加。座談會(huì)分析了當(dāng)前房屋租賃行業(yè)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，租賃住房企業(yè)規(guī)范自身行為的重要性，研究了促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的具體措施。

參加座談會(huì)的住房租賃企業(yè)對(duì)維護(hù)行業(yè)健康有序發(fā)展達(dá)成共識(shí)，共同承諾落實(shí)“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。其中自如8萬(wàn)間、蛋殼公寓2萬(wàn)間、相寓2萬(wàn)套等。同時(shí)，各企業(yè)還明確承諾全面加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)人員的管理，決不允許哄抬租金搶占房源，對(duì)于觸碰這條“紅線(xiàn)”的業(yè)務(wù)人員，一經(jīng)查實(shí)從重處理直至開(kāi)除。

至此，在“搶占房源”和“哄抬租金”問(wèn)題相繼得到有效管制下，北京房租飛漲態(tài)勢(shì)開(kāi)始趨于平緩。房租價(jià)格得到更理性控制，且大量房源投放市場(chǎng)，將更好滿(mǎn)足民眾的租賃需求。