樓市回暖不明顯，開發(fā)商為了促進銷售，再現一成首付樓盤。

7月5日下午，一則關于深圳市福田一樓盤首付只需一成的消息在深圳各房產中介的朋友圈中涌現：福田新房承翰國際駿璽（下稱“承翰項目”），兩房戶型面積（76—85平方米）現在首付只要一成，開發(fā)商優(yōu)惠兩成首付。比如，房子總價700萬，三成首付本來要210萬，現在首付只要70萬就可以，開發(fā)商優(yōu)惠兩成首付。

值得注意的是，7月5日晚間，承翰項目的官方公眾號“承翰灣尚國際”發(fā)布聲明稱，“7月5日網絡上出現本項目8折銷售，送兩成首付等銷售信息，與事實嚴重不符”，否認了承翰項目的優(yōu)惠真實性。

然而，7月6日下午，記者實地探訪了該項目，售樓中心一名自稱承翰項目的銷售工作人員對第一財經表示，“一成首付”、“八折購房”的優(yōu)惠確實存在。7月7日，中午，房產中介對第一財經透露，整個項目169套，已經銷售85套，還剩84套。

承翰項目的售樓處有些隱蔽，若不是房產中介帶路，外人比較難找到。7月6日下午，承翰項目接待處臨近的馬路邊上有些熱鬧，大多都是身穿白色襯衫或便裝的房產中介，只要有類似看房的人經過，幾乎都會被熱心的中介搭話。從與地面齊平的接待處進入，乘坐電梯前往地下三層，再穿越長長的走廊，來到樓盤看房登記處，再乘坐電梯，前往地上三層，承翰項目的沙盤才浮現在眼前。銷售現場的購房者來來往往，穿著白色襯衫和黑色西褲的房產中介更是不少。對于該項目售樓處的繁瑣設計，現場帶看的中介都忍不住吐槽“太彎彎繞繞”。

上述銷售工作人員對第一財經表示，八折優(yōu)惠的房源屬于工抵房，只有80平左右的剛需戶型參與了優(yōu)惠活動，“具體參與活動的套數要對比付給施工方的資金，一旦達到了資金限額，活動就會被叫停”。記者現場看到，僅78平方米、81平方米、82平方米的戶型開放了樣板間，未參與活動的86平方米樣板間并未開放參觀。

具體來看，上述優(yōu)惠活動分為三種方式。第一種是，房源的備案價為預售批準的價格，購房者只需付一成首付，第三方（施工方）會將兩成首付對應的資金打入購房者的賬戶；第二種是，按照項目預售時批準價格的九折備案，購房者付兩成首付，第三方會將一成首付對應的資金打到購房者賬戶；第三種是，按照項目預售時批準價格的八五折備案，購房者付三成首付，第三方會將0.5成首付對應的資金打到購房者賬戶。實際上，不管是采取哪種方式，最終都能實現預售批準價格的八折優(yōu)惠。

此前，深圳市住建局的工作人員對第一財經表示，按照深圳市的規(guī)定，開發(fā)商在售賣新房產品的時候，售價不能高于或者低于備案價的85%，也就是說，售價的最低折扣為八五折。而從上述樓盤的操作來看，為了讓房子能夠在住建局順利備案，備案的價格都沒有低于原價的八五折，而所謂的優(yōu)惠也屬于私下的操作。

承翰灣尚國際位于深圳市福田區(qū)水圍四街附近，由深圳老牌城中村水圍村舊改而來，周邊生活氛圍濃厚。2022年8月，承翰項目一期（備案名：灣尚庭璽家園）374套住宅獲得預售證并開盤銷售，不過，近一年時間，該項目去化僅三成。深圳市房地產信息平臺顯示，截至7月7日，共有106套已備案，剩下的268套房處于期房待售狀態(tài)。

今年5月，承翰項目的二期（備案名：灣尚駿璽家園）167套住宅獲得預售批準，預計2024年交房，上述“一成首付”優(yōu)惠活動對應的房源就是承翰項目二期。深圳市房地產信息平臺顯示，截至7月7日，仍有156套房源處于期房待售狀態(tài)，去化不足一成。

對于承翰項目去化不佳的原因，有深圳房地產行業(yè)人士對第一財經表示，主要還是大環(huán)境影響，“今年深圳沒幾個去化好的新盤，只有海德園與深業(yè)云海灣這種樓盤屬于例外。”很明顯的是，海德園與深業(yè)云海灣與周邊的二手房都有一定的價格倒掛。

價格方面，銷售去化不佳的承翰項目與周邊的二手房比起來沒有太大優(yōu)勢。承翰項目所在的水圍片區(qū)，大多數二手房建成于2000年左右，二手房價格在8萬元/平方米左右，樓齡較短的寶生小區(qū)于2015年建成，二手房價格在12萬元/平方米左右，而承翰項目的均價為10.8萬元/平方米，與周邊二手房沒有明顯的價格倒掛。

整體來看，深圳樓市在去年的基礎上有所回升，但是并未突破歷年同期的平均水平。深圳貝殼研究院統計的數據顯示，今年上半年，深圳新房成交23792套，同比上漲0.1%；二手房成交量19562套，同比上漲63.8%。相比之下，因為今年大量的人才房入市，搶占了普通商品住宅的市場，新房市場的成交量沒有明顯的上升。

今年3月，疫情阻隔以及春節(jié)積累的購房需求集中釋放，深圳新房成交量從2月的2545套上升至7375套，二手房成交量接近5000套的榮枯線。然而，進入4月，樓市成交量開始下滑，4~6月，新房月成交量在4000套左右徘徊，二手房月成交量降至3000多套。

樓市去化緩慢，開發(fā)商快速回籠資金的隨之預期落空。與此同時，房地產融資端并未有明顯的改善，中指研究院數據顯示，2023 年上半年，房地產企業(yè)非銀融資總額約 4041.7 億元，同比下降 16.2%。資金壓力之下，開發(fā)商也不得不想方設法賣房，對于剛需購房者來說，價格是最敏感的因素，去年以來，深圳已經有多個樓盤在首付比例上做文章，變相降低購房者的首付比例，后均被相關部門查處叫停。

此前，廣東中矩律師事務所鄭博恩對第一財經表示，根據相關規(guī)定，首付來源不能是房地產開發(fā)企業(yè)、房產中介機構提供；不能是互聯網金融機構、小額貸款公司提供；不能是個人消費貸款、個人相關借貸、經營貸款等資金挪用。購房者一旦接受了第三方的首付貸款購房，首付款來源不合法，后被相關部門查處，購房者可能會被銀行拒絕提供剩余的按揭貸款，被銀行列入黑名單或征信不合格名單，而征信直接影響購房者之后再次購房的按揭貸款；另外，也可能導致購房合同無法履行，合同一旦被解除，購房者將承擔合同中約定的違約責任。

（作者 張慧敏）