【文/觀察者網(wǎng)專(zhuān)欄作者 鹿鳴】

自三季度末開(kāi)始，國(guó)務(wù)院各部委及機(jī)構(gòu)召開(kāi)的一系列發(fā)布會(huì)，喚醒了沉寂的市場(chǎng)；一攬子增量政策究竟有何內(nèi)涵，流傳的“X萬(wàn)億”小作文更是助推市場(chǎng)情緒。

11月8日，全國(guó)人大常委會(huì)表決通過(guò)《國(guó)務(wù)院關(guān)于提請(qǐng)審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案》，增加地方政府債務(wù)限額6萬(wàn)億元，用于置換存量隱性債務(wù)；再加上此前已經(jīng)公布的額度及未來(lái)的額度，達(dá)12萬(wàn)億，化債力度驚人。

股市、房地產(chǎn)、地方債……這些關(guān)鍵詞成為民眾及觀察人士的焦點(diǎn)。

11月8日下午，全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳舉行新聞發(fā)布會(huì)。中國(guó)人大網(wǎng)

早在一個(gè)月前10月17日，住建部、央行等五部門(mén)召開(kāi)的發(fā)布會(huì)，直指房地產(chǎn)市場(chǎng)，抓存量政策落實(shí)，推增量政策出臺(tái)，通過(guò)“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。更不消說(shuō)9月底央行等金融部門(mén)的發(fā)布會(huì)，貨幣政策再接再厲。

綜合近期這一系列政策，筆者試圖厘清當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)政策背后的邏輯，首先拋出一個(gè)觀點(diǎn)：“貨幣化安置”再次被啟用，這距離上一次“禁用”已過(guò)去五年之久。

2014年至2018年間，央行通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）向國(guó)開(kāi)行及農(nóng)發(fā)行等政策性銀行提供流動(dòng)性的方式推動(dòng)棚戶(hù)區(qū)改造。按照住建部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2015至2018年住建部計(jì)劃開(kāi)工合計(jì)2360萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工2442萬(wàn)套，預(yù)計(jì)總投資額6.26萬(wàn)億元。

根據(jù)申萬(wàn)宏源證券研究所數(shù)據(jù)，2014年全國(guó)棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升為29.9%，2016年這一比例更是上升到48.5%。申萬(wàn)宏源證券研究所分析認(rèn)為，棚改貨幣化安置有利于地產(chǎn)去庫(kù)存，拉動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積比例均值達(dá)15%，同時(shí)有利于拉動(dòng)當(dāng)?shù)赝顿Y、消費(fèi)，從而帶動(dòng)宏觀GDP回升。

若按照同等條件估算，本次新增貨幣化安置100萬(wàn)套房子，按照2023年全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積（9.48億平方米）估算，未來(lái)有望消化1.422億平方米的存量住宅，約合167.29萬(wàn)套住宅。

這個(gè)力度大嗎？和上一輪的棚改數(shù)量599萬(wàn)套的總量相比，不值一提。但如果僅看上一輪貨幣化安置數(shù)量282萬(wàn)套的話，接近六成。

既然待“保交”的那部分住宅在刺激經(jīng)濟(jì)的作用上等同于“非貨幣化安置的棚改”，那么在粗略估算時(shí)，不妨考慮上這部分?jǐn)?shù)量。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹透露，保交房已經(jīng)交付246萬(wàn)套，距離全年396萬(wàn)套的目標(biāo)還有150萬(wàn)套。也就是說(shuō)，本次待完工住宅數(shù)量合計(jì)317萬(wàn)套，約為上一輪棚改總數(shù)量的一半。

上一輪的599萬(wàn)套點(diǎn)燃了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一輪的317萬(wàn)套能否讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)？我們拭目以待。

專(zhuān)項(xiàng)債可用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房

之前發(fā)布的存量政策，旨在鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)及社會(huì)資本收購(gòu)存量土地及商品房；相應(yīng)的，央行發(fā)放了專(zhuān)項(xiàng)收購(gòu)貸款，比例起初為60%，筆者曾在7月的文章《在這輪城市化的尾聲，城投公司路在何方》中分析過(guò)，城投等國(guó)有企業(yè)因?yàn)樽陨韨鶆?wù)問(wèn)題無(wú)法落實(shí)該筆專(zhuān)項(xiàng)貸款的配套資金。盡管央行在9月份將該再貸款資金比例提高至100%，但大多數(shù)國(guó)有企業(yè)依然無(wú)法保障30%的自有資金落實(shí)。

10月中旬的發(fā)布會(huì)上明確了收購(gòu)存量土地和存量商品房的主要資金來(lái)源，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債。這無(wú)疑是合理的，也是最合適的。

合理之處在于規(guī)范政府融資途徑，不新增隱性債務(wù)。而之所以說(shuō)合適，主要有兩方面原因：一是，土地政策屬于地方政府的職權(quán)，既然地方政府可以通過(guò)招拍掛出讓土地，也應(yīng)該想辦法收回多余的未開(kāi)發(fā)使用的土地。二是，房屋租賃可以擴(kuò)充地方政府基金性收入，有望成為繼“土地財(cái)政”之后的“租金財(cái)政”。

值得一提的是，在曾經(jīng)的財(cái)稅改革中，房產(chǎn)稅被中央和地方寄予厚望，期待它可以有效緩解或改善地方政府對(duì)于土地出讓收入的依賴(lài)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，房產(chǎn)稅的開(kāi)征一再被推遲。未來(lái)是否會(huì)開(kāi)征房產(chǎn)稅，就要看房地產(chǎn)市場(chǎng)能否“止跌企穩(wěn)”了，但至少現(xiàn)階段，開(kāi)征概率很低。

或許，隨著地方政府逐步收購(gòu)存量商品房用作保障性租房，待長(zhǎng)租市場(chǎng)形成氣候并穩(wěn)定下來(lái)之后，租金收入可以很好地充盈財(cái)庫(kù)——當(dāng)然，租金收入首先要用來(lái)償還地方政府專(zhuān)項(xiàng)債。

現(xiàn)在網(wǎng)上存在一種解讀，認(rèn)為地方政府收購(gòu)存量商品房實(shí)質(zhì)上是一種“做市”，即類(lèi)似股市中的“坐莊”制度。無(wú)需多言，這種解讀是在臆想，是根本沒(méi)有認(rèn)真閱讀政策內(nèi)容，僅憑標(biāo)題下評(píng)判的戲謔，以及對(duì)“房住不炒”理念和精神的褻瀆。

按照官方說(shuō)法，“這項(xiàng)政策主要是由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作”，也就是說(shuō)各地政府根據(jù)實(shí)際情況因需適量適度收購(gòu)本地的存量商品房，目的是用作保障房，而非“吞吐”或“平抑價(jià)格波動(dòng)”的目的。至于存量土地的收購(gòu)，“吞吐”式儲(chǔ)備管理，但絕非“儲(chǔ)備糧”收購(gòu)機(jī)制，目的并非平抑價(jià)格波動(dòng)，更多是為房地產(chǎn)企業(yè)紓困，以及在一定程度上優(yōu)化土地空間管理。

土地儲(chǔ)備問(wèn)題多、難度大

收購(gòu)存量商品房的操作，其實(shí)相對(duì)比較簡(jiǎn)單，屬于購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成的商品，關(guān)鍵點(diǎn)在于價(jià)格確認(rèn)。相較之下，土地收儲(chǔ)就比較復(fù)雜了，屬于債務(wù)重組的范疇。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，土地使用權(quán)無(wú)疑是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房企未開(kāi)發(fā)的土地大多都用于抵押貸款。地方政府要收購(gòu)?fù)恋兀紫鹊脜f(xié)助房企解除質(zhì)押。

假設(shè)一塊評(píng)估價(jià)值約為10億元的土地，抵押給銀行可以獲得6億元的貸款，期限5年，利息5%，本息和為7.5億元。如果已逾期，還要考慮違約金以及逾期部分的利息。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最理想的方案就是這塊土地按照10億元的公允價(jià)值處置，然后用來(lái)還掉7.5億元的債務(wù)，還有2.5億元的凈收益。

但對(duì)于政府而言，只愿意按照企業(yè)當(dāng)年取得這塊土地時(shí)的成本計(jì)算，即購(gòu)置成本。若實(shí)際購(gòu)置成本總價(jià)為8億元，其中40%是土地出讓金，這部分成本是在這塊土地首次拍出時(shí)政府收到的一次性收入，約為3.2億元。政府肯定不愿再以收購(gòu)款的形式退回給企業(yè)，也就是說(shuō)政府愿意出的價(jià)格只有4.8億元。即使按當(dāng)前評(píng)估價(jià)計(jì)算，政府也只愿意支付6億元。無(wú)論如何，房企都無(wú)法覆蓋這塊土地上的債務(wù)本息。