那么，換個(gè)思路，保增量是否可行，增量的范疇如何框定，是否會(huì)再次引發(fā)“地產(chǎn)熱”？

去年11月，筆者曾寫(xiě)過(guò)一遍文章《“保交樓”有序推進(jìn)，后續(xù)良性發(fā)展需要“租售并舉”》，也給出了保交樓的一點(diǎn)建議，即借用地方政府信用和城投公司信用融資，并由城投公司作為主體來(lái)承擔(dān)問(wèn)題樓盤(pán)的去化工作。

彼時(shí)的問(wèn)題在于，地方政府和城投公司自身債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)大，且化債沒(méi)有實(shí)質(zhì)性解決。而當(dāng)前的局面發(fā)生了重大變化，最重要的是債務(wù)得到有效管控。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一年多的驗(yàn)證，房地產(chǎn)自救不利，更無(wú)暇顧及存量問(wèn)題樓盤(pán)。此外，作為另一個(gè)關(guān)鍵方，市場(chǎng)化程度較高且風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)更高的金融機(jī)構(gòu)，在政府三令五申之下，仍未能積極入場(chǎng)“保交樓”。由此可見(jiàn)，近來(lái)“三條紅線”變成“三個(gè)不低于”，也說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓主體的質(zhì)疑，甚至房地產(chǎn)企業(yè)融資支持現(xiàn)階段不具備實(shí)操性。

基于以上幾個(gè)方面，筆者認(rèn)為保交樓，增量和存量都要保。存量是必須得保，民生要保障、需求要呵護(hù)；增量也很關(guān)鍵，地產(chǎn)不能崩、分層要巧妙。

具體建議是，存量爛尾樓建設(shè)交給城投公司，增量問(wèn)題中的商品房交給優(yōu)質(zhì)房企、保障性住房交給有意愿的民營(yíng)資本；不用強(qiáng)制金融機(jī)構(gòu)刻意配合，按照自身風(fēng)險(xiǎn)偏好和專(zhuān)業(yè)評(píng)估，合規(guī)審慎展業(yè)即可。

2023年8月22日，哈爾濱，道外區(qū)南十五道街、興業(yè)街、南十四道街、仁里街圍合區(qū)域的兩棟爛尾樓開(kāi)始進(jìn)行續(xù)建，復(fù)建施工單位已進(jìn)場(chǎng)。（圖源：視覺(jué)中國(guó)）

“三個(gè)質(zhì)量、初始位置和初始速度都是任意的可視為質(zhì)點(diǎn)的天體，在相互之間萬(wàn)有引力的作用下如何運(yùn)動(dòng)？”這是數(shù)學(xué)界著名的三體問(wèn)題。當(dāng)下，地產(chǎn)、城投和金融似乎也陷入“三體”狀態(tài)：房地產(chǎn)行業(yè)如何企穩(wěn)復(fù)蘇，城投公司壓降債務(wù)后如何轉(zhuǎn)型發(fā)展，金融體系如何續(xù)寫(xiě)五大金融新篇章？

喜歡科幻的朋友可能會(huì)驚嘆：“完了，該問(wèn)題無(wú)解，三體文明終將毀滅！”沒(méi)錯(cuò)，龐加萊等一眾數(shù)學(xué)大家證實(shí)，不存在能夠預(yù)測(cè)三體運(yùn)動(dòng)軌跡的“完全解”。但是，運(yùn)用分析、定性、數(shù)值等方法限制性解決三體問(wèn)題，可以求得“特解”、“周期解”，而且上海交通大學(xué)教授廖世俊團(tuán)隊(duì)利用CNS把“三體問(wèn)題”周期解的數(shù)量提升了10萬(wàn)+，并在2022年提出了一個(gè)獲得“三體問(wèn)題”周期解的路線圖。

跳出保交樓，才能解決“保交難”

在筆者看來(lái)，房企“休克治療”恐已接近尾聲；雖然搶救性提振措施一直在推進(jìn)，但收效甚微。頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的療法可以救輕癥，但重癥還得靠系統(tǒng)性診療理念。房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏有效需求，因此給供給端的房企融資支持在短期內(nèi)是無(wú)實(shí)質(zhì)性幫助的，不管來(lái)幾支箭，投資人都不會(huì)買(mǎi)賬，強(qiáng)推注射換來(lái)的只是施救者的滿足感和病患及其家屬的心理安慰。

民營(yíng)資本當(dāng)下被給予厚望，盡管社會(huì)上總不乏對(duì)其是野蠻人、企業(yè)家還是自己人的質(zhì)疑，但民營(yíng)企業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的有效組成部分，在經(jīng)歷了過(guò)去幾十年的發(fā)展檢驗(yàn)，已無(wú)需再有異議。但近幾年經(jīng)歷了疫情、中美貿(mào)易戰(zhàn)、用工成本上升、貸款逆向選擇等各種阻礙后，能茍延殘喘已算不錯(cuò)，觀望恐怕成為多數(shù)民營(yíng)資本的選擇。

地方政府債務(wù)管控卓有成效，從起初的開(kāi)前門(mén)堵后門(mén)，到現(xiàn)在的余額管控，每一步都是穩(wěn)字當(dāng)頭，每一步都是咬緊牙關(guān)，化債的時(shí)間換得了地方政府喘息的空間，特殊再融資債券發(fā)行更讓地方政府有了更大轉(zhuǎn)圜余地。接下來(lái)，債務(wù)有所減輕的城投公司能否演繹一幅高質(zhì)量發(fā)展的畫(huà)卷？

地產(chǎn)、城投和金融的三體問(wèn)題，也許存在特解。

再議城投公司轉(zhuǎn)型發(fā)展

未來(lái)，城投公司是否仍有存在的必要，取決于其能否完成下個(gè)階段的任務(wù)。十多年的“造城運(yùn)動(dòng)”，為城市化和工業(yè)化發(fā)展提供了基礎(chǔ)設(shè)施保障?！俺病敝靡院螅?“引鳳”才能為高質(zhì)量發(fā)展奠定產(chǎn)業(yè)根本。

過(guò)去各地都曾有過(guò)嘗試，例如地方政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金的大力發(fā)展，為各地產(chǎn)業(yè)集群打造貢獻(xiàn)頗多，汽車(chē)、光伏、電子元器件、生物醫(yī)藥等等，今后這仍是大方向。此外，城投公司也曾進(jìn)行過(guò)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型試點(diǎn)，比如園區(qū)運(yùn)營(yíng)、人力資源、水電氣供應(yīng)、地產(chǎn)、旅游、貿(mào)易等等，但這類(lèi)轉(zhuǎn)型一方面違背了“城投信仰”，投資人無(wú)法認(rèn)可一個(gè)靠運(yùn)營(yíng)收益性及行業(yè)成長(zhǎng)性來(lái)舉債的國(guó)有企業(yè)，另一方面對(duì)民營(yíng)資本形成“擠出”，且運(yùn)營(yíng)效率普遍偏低，市場(chǎng)化程度較低、資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

當(dāng)下政策強(qiáng)調(diào)民營(yíng)發(fā)展，引導(dǎo)投資。這就是城投公司下一個(gè)階段的任務(wù)，正好也符合曾經(jīng)做過(guò)的兩類(lèi)嘗試，只不過(guò)一類(lèi)需要更加精進(jìn)，另一類(lèi)則需酌量控制。按照這個(gè)邏輯，處于過(guò)剩狀態(tài)的城投公司，是否會(huì)像30年前國(guó)企改革那樣猛烈與刺痛，筆者不敢妄下斷言，也不希望此事大面積、快速發(fā)生。至少，筆者希望在向下一個(gè)階段過(guò)渡前，各地政府利用好城投公司完成目前的存量爛尾樓盤(pán)消化以及適量適當(dāng)類(lèi)型的保障房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)工作。

城投公司具有良好的市場(chǎng)信譽(yù)，至少化債方案落地后，投資人對(duì)城投公司債券的追捧可以印證，這便可以解決金融機(jī)構(gòu)不參與保交樓的融資困境。為防止舉債上癮，可以限制城投公司做專(zhuān)項(xiàng)用于保交樓的貸款或者債券。其實(shí)，這一步和現(xiàn)在正在做的政策性銀行貸款思路很像，都是在借用城投公司的通道和信用，只是區(qū)別在于直接融資屬于主動(dòng)行為，資金來(lái)源更加多元，轉(zhuǎn)貸屬于被動(dòng)行為，城投公司只能傳導(dǎo)少量的政策性貸款，而且前者城投公司可以一定程度上替代項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)等全流程事務(wù)，后者城投公司只負(fù)責(zé)債務(wù)兜底和資金使用管理，束手束腳，更別說(shuō)創(chuàng)造性開(kāi)發(fā)，如直接將爛尾樓擴(kuò)建成保障性住房這類(lèi)社會(huì)效益大于經(jīng)濟(jì)效益的操作。

關(guān)于上述項(xiàng)目的收益性和償債資金來(lái)源問(wèn)題，短期內(nèi)還是要靠財(cái)政資金支持，但隨著融資、投資恢復(fù)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)好，城投在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、培育方面會(huì)有反饋，綜合收益就有望覆蓋上述支出。盡管需要時(shí)日，但能有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，并且是良性可預(yù)期的。

當(dāng)然，也可以讓地方政府發(fā)行保交樓專(zhuān)項(xiàng)債，但最終償還只能靠地方政府，這樣的話需要地區(qū)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)恢復(fù)才能見(jiàn)經(jīng)濟(jì)效益，投資回報(bào)周期長(zhǎng)于城投公司直接融資。

減輕年輕一代的住房壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分層、細(xì)化是必然。剛需住房中包括共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃住房、小面積限價(jià)房等等，根據(jù)不同城市的人口及結(jié)構(gòu)、物價(jià)、工資水平等因素，以上剛需房會(huì)有不同的收益率。歡迎民營(yíng)資本參與選擇，收益率較差甚至為負(fù)的項(xiàng)目則交由國(guó)有企業(yè)甚至城投公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，改善型住房，就交給市場(chǎng)。

相信經(jīng)歷過(guò)大風(fēng)大浪，優(yōu)秀的房企將更加優(yōu)秀、理性且從容，其他聰明的資金也將不只盯住房地產(chǎn)行業(yè)，人工智能、高端制造、生物醫(yī)藥、航空航天、信息科技等領(lǐng)域也會(huì)備受青睞。

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