物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該收多少？這個(gè)牽動(dòng)著老百姓錢包的問題，一直都是市場(chǎng)關(guān)注的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)高卻服務(wù)不到位，存在“質(zhì)價(jià)不符”的情況；物業(yè)公司則面臨人工成本上升的客觀壓力……在服務(wù)價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主的滿意度之間尋找平衡點(diǎn)并不是件容易的事。

近來，不少城市出臺(tái)并實(shí)施了物業(yè)收費(fèi)新規(guī)，包括重慶、銀川等城市啟動(dòng)了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，例如在重慶中心城區(qū)電梯住宅分為四個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高為每平方米1.9元/月，這低于當(dāng)?shù)夭簧傩^(qū)的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。許多業(yè)主也由此省下了一筆不小的開支。

不過，新的指導(dǎo)價(jià)在捂住了業(yè)務(wù)錢包的同時(shí)，對(duì)原本毛利率水平就較低的物業(yè)行業(yè)來說，其發(fā)展也會(huì)受到一定程度上的影響。

有物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人士坦言，市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展一定是匹配質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格服務(wù)體系，但短時(shí)間內(nèi)降費(fèi)會(huì)讓公司運(yùn)營(yíng)收入承壓，長(zhǎng)期仍要嘗試通過優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)等舉措管理運(yùn)營(yíng)成本。另有物業(yè)行業(yè)資深分析師則表示，物業(yè)當(dāng)前仍屬于人力密集行業(yè)，若強(qiáng)制降價(jià)，結(jié)果“就是小區(qū)保安、保潔少一點(diǎn)，年齡再大點(diǎn)”，服務(wù)水平難免出現(xiàn)下降。

在億翰物研分析師周焱看來，現(xiàn)階段的物管行業(yè)發(fā)展需要一個(gè)健全、完善的政策監(jiān)管體系，對(duì)于政府以及業(yè)主而言，指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)從某種程度上而言有利于讓各級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有章可循，使物業(yè)收費(fèi)陽光透明，維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。

多地給物業(yè)費(fèi)“封蓋”

針對(duì)物業(yè)收費(fèi)的定價(jià)政策并不是新鮮事。

2023年11月時(shí)，廣州發(fā)布了規(guī)范物業(yè)收費(fèi)的通知，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，有關(guān)部門按服務(wù)等級(jí)由低到高進(jìn)行分類指導(dǎo)，最高收費(fèi)為每月2.8元/平方米；超出的情形需經(jīng)政府審批。這一指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上從2010年起就已開始執(zhí)行。

今年以來，重慶、銀川、青島城陽區(qū)、武漢江夏區(qū)等多地相繼發(fā)布了相關(guān)物業(yè)收費(fèi)的新政。其中頗引市場(chǎng)關(guān)注的莫過于重慶的相關(guān)規(guī)定。

2024年1月，重慶發(fā)布了《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》政策解讀，提出“將住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理形式調(diào)整為政府指導(dǎo)價(jià)一種價(jià)格管理形式”。

根據(jù)相關(guān)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，重慶中心城區(qū)有電梯的住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為四級(jí)，最低為每平方米1元/月，最高為1.9元/平方米；無電梯住宅則最低可至0.60元/平方米。

這一指導(dǎo)價(jià)格明顯低于重慶許多小區(qū)當(dāng)前執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。某大型物管企業(yè)在重慶的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，重慶物業(yè)費(fèi)的平均單價(jià)為，高層約每月2元/平方米，洋房約每月3.5元/平方米。

另有不少上市物企服務(wù)的小區(qū)業(yè)主在公開信中披露的物業(yè)費(fèi)大約在每月3元/平方米-每月4元/平方米，超出指導(dǎo)價(jià)近一倍。于是，在6月1日新的收費(fèi)管理辦法正式實(shí)施后，不少重慶當(dāng)?shù)氐男^(qū)都提出要求，降低物業(yè)費(fèi)。

有公開信息顯示，重慶已有小區(qū)降低了物業(yè)費(fèi)，高層、小高層、洋房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從此前的2.4元/平方米、2.2元/平方米、2.8元/平方米，降低至1.9元/平方米、1.8元/平方米、2.5元/平方米，降價(jià)幅度在20%左右。

上述重慶當(dāng)?shù)匚锲笕耸恳蚕蛴浾弑硎?，在管?xiàng)目中目前暫無小區(qū)執(zhí)行新的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有部分小區(qū)正在與政府部門及業(yè)主討論是否執(zhí)行新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體是否執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，將取決于政府主導(dǎo)部門指導(dǎo)意見、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的需求、運(yùn)營(yíng)成本等因素。

銀川也在今年7月開始實(shí)行《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方案》，最高指導(dǎo)價(jià)為每月2.2元/平方米。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，中海、萬科、建發(fā)等物業(yè)企業(yè)管理的63個(gè)小區(qū)，則在《方案》正式實(shí)施前就主動(dòng)進(jìn)行了物業(yè)費(fèi)降價(jià)。

有銀川當(dāng)?shù)匦^(qū)業(yè)主測(cè)算，物業(yè)費(fèi)每平方米單價(jià)從2.65元直接降至2.2元，停車費(fèi)也有相應(yīng)下調(diào)，一套100平米的房子一年可以少交物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)超1500元。節(jié)省了一筆不小的開支。