【文/觀察者網(wǎng) 鄒煦晨 編輯/張廣凱】

近日，京東集團(tuán)旗下京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（下稱(chēng)“京東產(chǎn)發(fā)”）公布港股申報(bào)稿，包括業(yè)務(wù)構(gòu)成、營(yíng)收概況及未來(lái)規(guī)劃等。

資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)旗下提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資產(chǎn)管理和綜合服務(wù)的子集團(tuán)，通過(guò)投資開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化增值服務(wù)，為全行業(yè)提供現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、一體化智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏新能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的綜合解決方案。

不過(guò)，京東產(chǎn)發(fā)利潤(rùn)總額最主要的來(lái)源為“其他收入及收益凈額”，具體來(lái)說(shuō)主要是旗下物業(yè)公允價(jià)值的增加，其金額竟然遠(yuǎn)超主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

利潤(rùn)總額大頭居然是它

京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)始于2007年，彼時(shí)京東集團(tuán)首次開(kāi)啟自建物流體系的戰(zhàn)略。京東產(chǎn)發(fā)利用京東零售及京東物流進(jìn)行擴(kuò)張，之后于2018年開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

2020年，京東產(chǎn)發(fā)在越南購(gòu)買(mǎi)土地，實(shí)現(xiàn)了第一次海外擴(kuò)張。

2021年，京東產(chǎn)發(fā)完成A輪優(yōu)先股融資，融資總額為7億美元。同年，京東產(chǎn)發(fā)通過(guò)收購(gòu)印尼第三大物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，完成了首次物流組合收購(gòu)。

2022年，京東產(chǎn)發(fā)完成B輪優(yōu)先股融資，融資總額為8億美元。同年，京東產(chǎn)發(fā)完成對(duì)前港股上市公司中國(guó)物流資產(chǎn)的收購(gòu)及私有化。

截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)積累了龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~937億元，總建筑面積為23.3百萬(wàn)平方米，按建筑面積計(jì)，在亞洲同行中排名第三，在中國(guó)排名第二，但是跟第一名的差距都非常大。

根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，京東產(chǎn)發(fā)亦于同業(yè)中實(shí)現(xiàn)最快增長(zhǎng)，自2018年初至2022年底，總建筑面積擴(kuò)大的年平均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%。

2020年至2022年，京東產(chǎn)發(fā)科目名為“收入”的金額分別為5.82億元、7.99億元、23.18億元。該業(yè)務(wù)包括，提供基礎(chǔ)設(shè)施解決方案、基金管理服務(wù)、開(kāi)發(fā)服務(wù)等。比如，提供基礎(chǔ)設(shè)施解決方案涉及租金收入、基礎(chǔ)設(shè)施管理費(fèi)、出售光伏能源等。

值得一提的是，如果直接跳過(guò)其他科目，直接看利潤(rùn)表的后面幾項(xiàng)會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)罕見(jiàn)現(xiàn)象。即2020年至2022年，京東產(chǎn)發(fā)利潤(rùn)總額分別為36.62億元、24.56億元、37.99億元，均高于京東產(chǎn)發(fā)同期的“收入”科目。另外，京東產(chǎn)發(fā)2020年至2022年“收入”科目帶來(lái)的毛利分別為2.29億元、5.14億元、16.37億元，均不到京東產(chǎn)發(fā)利潤(rùn)總額的一半。并且，毛利扣除一些開(kāi)支后，才歸入相應(yīng)的利潤(rùn)總額。

業(yè)績(jī)摘要，數(shù)據(jù)來(lái)源：申報(bào)稿

導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是，京東產(chǎn)發(fā)2020年至2022年其他收入及收益凈額很高，分別為35.19億元、31.63億元、41.37億元，比京東產(chǎn)發(fā)當(dāng)期的利潤(rùn)總額都要高。

細(xì)分來(lái)看，其他收入及收益凈額最主要是投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)，2020年至2022年相關(guān)金額分別為23.46億元、29.54億元、36.1億元。申報(bào)稿顯示，京東產(chǎn)發(fā)無(wú)論是已竣工或在建的投資物業(yè)，按獨(dú)立估值確定的公允價(jià)值入賬，其中公允價(jià)值變動(dòng)所產(chǎn)生的損益即為這塊。

將京東產(chǎn)發(fā)投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)再細(xì)分，其中已建成投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)的金額不大，但在建投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)的金額較大，分別為22.95億元、24.26億元、36.9億元。申報(bào)稿附錄顯示，京東產(chǎn)發(fā)在建投資物業(yè)較多，比如廣州花都物流二期為2020年開(kāi)工，預(yù)期于2023年1月竣工，其已產(chǎn)生建筑成本3.91億元，于估值日期現(xiàn)況下的投資價(jià)值為10.67億元。

在建投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)摘要，數(shù)據(jù)來(lái)源：申報(bào)稿

關(guān)于投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)，京東產(chǎn)發(fā)在申報(bào)稿中表示，物業(yè)估值涉及作出專(zhuān)業(yè)判斷，并需要使用若干基準(zhǔn)和假設(shè)。如果使用一套不同的基準(zhǔn)或假設(shè)，公司投資物業(yè)的公允價(jià)值可能會(huì)偏高或偏低。于財(cái)政年度的最后一日，公司的投資物業(yè)根據(jù)獨(dú)立專(zhuān)業(yè)估值師作出的估值進(jìn)行重新估值。公允價(jià)值根據(jù)所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，主要受可資比較物業(yè)的供求、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、利率、通脹及投資物業(yè)所在地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。此外，公司各建設(shè)中的投資物業(yè)的公允價(jià)值亦受建筑成本及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。

未來(lái)可能會(huì)有多少關(guān)聯(lián)交易？

京東產(chǎn)發(fā)2020年至2022年產(chǎn)生歸屬于京東集團(tuán)及其聯(lián)系人的收入分別為4.2億元、5.52億元、11.25億元，占“收入”科目的比例分別為72.1%、69.1%及48.5%。并且申報(bào)稿顯示，京東產(chǎn)發(fā)部分獲豁免及非豁免持續(xù)關(guān)連交易包括三塊，分別是基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)框架協(xié)議、共享服務(wù)框架協(xié)議、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)框架協(xié)議。

部分獲豁免及非豁免持續(xù)關(guān)連交易摘要，數(shù)據(jù)來(lái)源：申報(bào)稿

關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)框架協(xié)議，京東產(chǎn)發(fā)2023年至2025年建議年度上限分別為15.6億元、20.4億元、24.4億元。關(guān)于年度上限，京東產(chǎn)發(fā)在申報(bào)稿中表示，根據(jù)公司與京東集團(tuán)及其聯(lián)系人訂立的現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施解決方案安排，預(yù)計(jì)2023年至2025年的年度上限將持續(xù)增加。京東集團(tuán)及其聯(lián)系人租賃由本集團(tuán)擁有和建造的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，這對(duì)本集團(tuán)與京東集團(tuán)及其聯(lián)系人而言互惠互利。

共享服務(wù)框架協(xié)議則是，京東集團(tuán)將向京東產(chǎn)發(fā)提供若干后臺(tái)管理支持服務(wù)，包括但不限于共享辦公空間、文具或每日必需品的集中采購(gòu)、 跨財(cái)務(wù)、法律及市場(chǎng)推廣功能的IT及軟件以及系統(tǒng)支持、與京東產(chǎn)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展有關(guān)的品牌活動(dòng)相關(guān)人員和費(fèi)用以及多種雜項(xiàng)支持服務(wù)。

2020年至2022年，相關(guān)金額分別為0.44億元、0.74億元、1.09億元，占京東產(chǎn)發(fā)營(yíng)業(yè)成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（包括銷(xiāo)售及行政開(kāi)支）總額的7.9%、7.3%及7.6%。關(guān)于這塊，京東產(chǎn)發(fā)2023年至2025年建議的年度上限分別為1.66億元、2.49億元、3.73億元。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)框架協(xié)議則是，京東產(chǎn)發(fā)將就辦公樓及其他項(xiàng)目等向京東集團(tuán)提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)咨詢(xún)及管理服務(wù)。京東產(chǎn)發(fā)2023年至2025年建議的年度上限分別為1億元、1.65億元、1.65億元。

除關(guān)聯(lián)交易外，京東集團(tuán)還在2020年至2022年為京東產(chǎn)發(fā)提供資金。這一時(shí)期每期期末，京東產(chǎn)發(fā)應(yīng)付京東集團(tuán)的貸款凈額分別約為143億元、87億元、88億元，相當(dāng)于總資產(chǎn)的56%、22%、11%。對(duì)此，京東產(chǎn)發(fā)在申報(bào)稿中表示，公司雖然有能力籌集外部融資以替換京東集團(tuán)現(xiàn)有的資產(chǎn)貸款，但是置換貸款需與各個(gè)項(xiàng)目公司的當(dāng)?shù)劂y行分別談判，這使得貸款談判非常耗時(shí)且過(guò)于繁瑣。

關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)因素，京東產(chǎn)發(fā)在申報(bào)稿中提了一些。比如，京東產(chǎn)發(fā)部分子公司或合營(yíng)公司用于開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的土地為“工業(yè)或其他用途”，而非物流用途。因此，相關(guān)子公司或合營(yíng)公司可能會(huì)受到行政處罰，包括發(fā)出警告或整改令、罰款或無(wú)償沒(méi)收土地等。目前有關(guān)地塊總面積約為385千平方米。

風(fēng)險(xiǎn)提示摘要，數(shù)據(jù)來(lái)源：申報(bào)稿

關(guān)于募集資金，京東產(chǎn)發(fā)在申報(bào)稿表示可能有5類(lèi)用途。一是，預(yù)計(jì)在未來(lái)12至36個(gè)月將用于進(jìn)一步擴(kuò)展國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)關(guān)注核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點(diǎn)；二是用于進(jìn)一步拓展海外市場(chǎng)的影響力，進(jìn)一步強(qiáng)化海外市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)；三是在公司國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)組合中建設(shè)屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)等；四是提升公司的解決方案及服務(wù)；五則是用于一般公司用途及滿足營(yíng)運(yùn)資金需求。