立冬之日，“冰城”哈爾濱的溫度已降到零度以下。過(guò)去一年來(lái)，這座城市的房?jī)r(jià)也跌入冰點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，哈爾濱新房?jī)r(jià)格逐月環(huán)比下滑，二手房同比降幅達(dá)9.5%。若以一套總價(jià)一百萬(wàn)的房源計(jì)算，近一年房源價(jià)格下滑了近十萬(wàn)。

由北至南，與哈爾濱處境類似的二線城市不在少數(shù)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的31個(gè)二線城市中，近一年新房?jī)r(jià)格同比下跌的城市有17個(gè)，二手房?jī)r(jià)格同比下跌的城市達(dá)到28個(gè)，幾乎呈現(xiàn)房?jī)r(jià)普降態(tài)勢(shì)。

不同城市的分化繼續(xù)加深。上述城市中，哈爾濱、武漢、蘭州、西寧、太原、沈陽(yáng)、石家莊、天津房?jī)r(jià)下跌較為明顯；也有城市如杭州、成都、銀川、長(zhǎng)沙、西安等新房?jī)r(jià)格仍然微漲，還有?？?、成都、昆明等少數(shù)城市二手房?jī)r(jià)上漲。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月以來(lái)，受到行業(yè)停工事件的波及，市場(chǎng)信心低迷，購(gòu)房者不敢買的情緒加劇，不過(guò)隨后央行、銀保監(jiān)會(huì)等各部門積極助力保交付工作逐步推進(jìn)，頻繁釋放重大利好信號(hào)，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將會(huì)穩(wěn)步恢復(fù)。

二線城市房?jī)r(jià)分化

2022年以來(lái)，樓市寬松政策接連釋放，全國(guó)商品房銷售降幅逐步收窄。不過(guò)從房?jī)r(jià)表現(xiàn)看，9月70個(gè)大中城市新房、二手房同環(huán)比跌幅仍在持續(xù)下探。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月70個(gè)大中城市新房及二手房?jī)r(jià)格同比增速分別為-2.3%、-3.5%，環(huán)比跌幅分別為-0.3%、-0.4%，同比跌幅再次探底，環(huán)比連續(xù)13個(gè)月為負(fù)。

在各大能級(jí)城市中，31個(gè)二線城市涉及的地理范圍廣、城市豐富程度高，能較好反應(yīng)樓市發(fā)展的基本面。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近一年以來(lái)，我國(guó)31個(gè)二線城市中房?jī)r(jià)下跌的居多，在二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為明顯，僅3個(gè)城市同比上漲。

數(shù)據(jù)顯示，自去年九月份以來(lái)，天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、重慶、貴陽(yáng)、西安、蘭州、西寧、銀川等28個(gè)城市二手房?jī)r(jià)同比下滑。

其中，哈爾濱跌幅9.5%、沈陽(yáng)跌幅5.9%、武漢跌幅5.6%、天津跌幅5.6%、南寧跌幅5.5%、太原跌幅5.5%、長(zhǎng)春5.5%、呼和浩特跌幅5%、鄭州跌幅5.3%、蘭州跌幅5.1%、貴陽(yáng)4.7%......南京、杭州、寧波等華東城市同樣呈下滑態(tài)勢(shì)。

直到今年九月份，仍有25個(gè)二線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降。其中，天津下跌0.9%、武漢下跌0.8%、大連下跌0.7%、海口下跌0.7%、哈爾濱下跌0.6%、杭州下跌0.6%、太原下跌0.5%、呼和浩特下跌0.5%、重慶下跌0.5%......

值得注意的是，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中還有一項(xiàng)以2020年定基計(jì)算。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，二線城市中天津、石家莊、太原、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱等16個(gè)城市房?jī)r(jià)較2020年下跌，其中哈爾濱跌幅達(dá)到11.1%、太原跌幅達(dá)9.3%、貴陽(yáng)跌幅6.7%、石家莊跌幅6.6%、長(zhǎng)春跌幅6.3%。

與此同時(shí)，有15個(gè)城市房?jī)r(jià)較2020年上漲，包括杭州、寧波、合肥、長(zhǎng)沙、?？?、重慶、成都、西安、南京、大連等地。其中，成都二手房?jī)r(jià)較2020年漲幅達(dá)到15.2%，?？跐q幅9.5%，杭州漲幅8.6%，寧波漲幅6.8%，長(zhǎng)沙漲幅6.1%。

除了二手房市場(chǎng)，各大二線城市新房市場(chǎng)價(jià)格同樣普降。去年九月以來(lái)，共有哈爾濱、武漢、蘭州、沈陽(yáng)、太原、石家莊、天津、鄭州、南寧、昆明等17個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌；杭州、成都、西安、銀川等14個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲。

如果與2020年作為定基比較，新房?jī)r(jià)格下跌的有：哈爾濱跌8.0%、太原跌6.5%、石家莊跌1.6%、鄭州跌0.7%、呼和浩特跌0.3%、長(zhǎng)春跌0.2%，共6個(gè)城市。還有銀川、西安、長(zhǎng)沙、成都等25個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，銀川漲幅達(dá)16.7%、成都與西安漲12.4%。

九月份以來(lái)，新房?jī)r(jià)格下跌的城市增多，當(dāng)月有20個(gè)二線城市銷售價(jià)格環(huán)比下降，武漢和蘭州的跌幅達(dá)0.9%；同期，10個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，包括呼和浩特、杭州、寧波、合肥、南昌、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、海口、重慶、成都，貴陽(yáng)則持平。

年內(nèi)仍有下行壓力

在房?jī)r(jià)有下行壓力的二線城市中，哈爾濱無(wú)論新房還是二手房都降幅明顯。

作為黑龍江的省會(huì)城市，9月份哈爾濱新房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，同比下降7.5%，環(huán)比和同比降幅均擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。二手房環(huán)比下跌0.6%，同比下跌9.5%。從2021年8月至今，哈爾濱新房?jī)r(jià)格已連續(xù)14個(gè)月下降。

據(jù)記者采訪了解，早在去年時(shí)，降價(jià)促銷在哈爾濱已不是個(gè)別樓盤的行為，而是市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，龍頭房企爭(zhēng)相打響“價(jià)格戰(zhàn)”。降價(jià)幅度同樣較為驚人，一些年初均價(jià)上萬(wàn)的樓盤，年末時(shí)最多可直降數(shù)千元，幾乎“腰斬”。

到今年，哈爾濱樓市仍在大力促銷。雙十一購(gòu)物節(jié)期間，哈爾濱多個(gè)樓盤推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠，有項(xiàng)目11.11元選房可抵1.1萬(wàn)元購(gòu)房款，有項(xiàng)目購(gòu)房即得5萬(wàn)元金條，還有購(gòu)房送5年物業(yè)費(fèi)、購(gòu)房參與抽獎(jiǎng)最高可享清空萬(wàn)元購(gòu)物車等。

中指研究院表示，9月哈爾濱先后經(jīng)歷了兩輪疫情，加之前期房展會(huì)透支部分市場(chǎng)需求，多重因素使得哈爾濱“金九”樓市失色，多數(shù)項(xiàng)目到訪量成交量均下降，樓市成交均價(jià)持續(xù)下探，宅地市場(chǎng)無(wú)土地成交，人口外流、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乏力等因素拉長(zhǎng)了市場(chǎng)調(diào)整周期。

武漢同樣是房企降價(jià)廝殺的主戰(zhàn)場(chǎng)。譬如，有樓盤近期申領(lǐng)預(yù)售證，備案價(jià)較前期備案價(jià)下調(diào)千元有余。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，由于前期去化較慢，市場(chǎng)庫(kù)存較大，截至2022年9月末，武漢去化周期始終在12個(gè)月警戒線之上。

在甘肅省會(huì)蘭州，該地新建商品房已連續(xù)14個(gè)月環(huán)比下降，同比連續(xù)7個(gè)月下降。今年“金九銀十”期間，蘭州各大開(kāi)發(fā)商降價(jià)、推出優(yōu)惠，使得總體房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，九月從90㎡到144㎡以上房型均降價(jià)，小戶型環(huán)比下降1.4%。

信達(dá)證券認(rèn)為，今年以來(lái)各地調(diào)控手段頻發(fā)，但對(duì)于銷售的恢復(fù)作用有限，市場(chǎng)的根本性扭轉(zhuǎn)須依靠全國(guó)性政策支撐、以及收入和地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的恢復(fù)，當(dāng)前行業(yè)可能仍會(huì)繼續(xù)保持邊際下行的趨勢(shì)。

為提振樓市，近期從中央到地方均頻出舉措，多地積極出臺(tái)樓市寬松新政，內(nèi)容涉及優(yōu)化限貸、調(diào)整公積金貸款、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、開(kāi)展特價(jià)房團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、減免契稅等。

中指研究院認(rèn)為，短期來(lái)看，需求端政策面將持續(xù)寬松，熱點(diǎn)城市或?qū)u進(jìn)式放松區(qū)域限購(gòu)，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，調(diào)整首套房貸利率下限等。在樓市環(huán)境漸趨寬松之下，四季度部分熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)或呈緩慢恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

招商銀行研究院認(rèn)為，目前政策多指向降低剛需、改善需求的購(gòu)房成本。此前寬松周期中，地產(chǎn)景氣度大幅反彈，是多項(xiàng)強(qiáng)刺激政策的合力效果，包括降低首付比例，放松房企融資等政策，更離不開(kāi)“四萬(wàn)億”、“棚改”等強(qiáng)刺激政策的助力。

上述研究院表示，在“房住不炒”政策定力下，強(qiáng)刺激政策出臺(tái)的概率較小，未來(lái)政策大概率堅(jiān)持“托而不舉”的原則。加上疫情反復(fù)、房企違約等影響，四季度也難看到市場(chǎng)顯著回暖，年內(nèi)房?jī)r(jià)或持續(xù)有下行壓力。

（孫夢(mèng)凡）