觀察者網(wǎng)·大橘財(cái)經(jīng)訊（文/張志峰 編輯/周遠(yuǎn)方）入股項(xiàng)目公司之前，先交70.51億元誠(chéng)意金。平安不動(dòng)產(chǎn)與雅居樂(lè)的“誠(chéng)意”合作，為房企融資找到一條新思路。

12月24日晚間，雅居樂(lè)集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，企業(yè)附屬項(xiàng)目公司（均為公司間接全資或非全資附屬公司）與投資者平安不動(dòng)產(chǎn)簽訂合作協(xié)議。

據(jù)此，雅居樂(lè)將把7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的部分股權(quán)打包出售給平安不動(dòng)產(chǎn)，后者已同意向有關(guān)雅居樂(lè)附屬公司支付合計(jì)70.51億元，作為此次交易的誠(chéng)意金。

根據(jù)協(xié)議，此次交易所涉及的7個(gè)項(xiàng)目，分布于海南、中山、揚(yáng)州、清遠(yuǎn)、天津、鄭州、惠州等地，對(duì)應(yīng)出售的項(xiàng)目權(quán)益占比約35%-50%，均涉及住宅性質(zhì)，項(xiàng)目總占地面積約176萬(wàn)平方米。根據(jù)項(xiàng)目具體情況不同，誠(chéng)意金分別將于0-15個(gè)工作日內(nèi)交付。

值得注意的是，完成上述交易的最終時(shí)間預(yù)計(jì)將在2021年，具體標(biāo)的價(jià)格尚未確定。交易完成后，項(xiàng)目仍由雅居樂(lè)操盤(pán)，其它相關(guān)安排以后續(xù)公告為準(zhǔn)。

這為當(dāng)下急需融資的房企們提供了一條“先付錢(qián)后交易”的新思路。

權(quán)益融資成主流

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)分析稱(chēng)，這筆交易與房企常見(jiàn)的出售子公司股權(quán)融資方式一樣，不同的是，來(lái)錢(qián)更快，跳過(guò)了雙方冗長(zhǎng)的談判階段，平安直接以誠(chéng)意金的方式快速注入大量資金，以緩解房企普遍存在的現(xiàn)金流緊張等問(wèn)題。

觀察者網(wǎng)注意到，自下半年“三道紅線(xiàn)”政策出臺(tái)以來(lái)，房企融資方式立刻花樣百出，傳統(tǒng)的企業(yè)債、銀行借款、還外債、信托基金等似乎已經(jīng)滿(mǎn)足不了開(kāi)發(fā)商“活下去”的美好愿望，而引入戰(zhàn)投、配股、成立合資平臺(tái)、出售項(xiàng)目公司股份等多種渠道股權(quán)融資，漸漸成為房企快速改善財(cái)務(wù)狀況、應(yīng)付錢(qián)荒的主流方式。

例如近段時(shí)間頻繁出手的GIC（新加坡政府投資公司），在8月-12月期間，分別與旭輝、仁恒、融創(chuàng)三家房企簽訂合作協(xié)議，成立了三家70億規(guī)模的合作投資平臺(tái)，共同投資中國(guó)住宅發(fā)展項(xiàng)目，三家房企均占有相應(yīng)平臺(tái)51%股權(quán)。

此外，包括恒大、龍湖、正商在內(nèi)的多家上市房企，均先后開(kāi)展大規(guī)模折價(jià)配股動(dòng)作。其中恒大折讓15%融資43億港元，龍湖折讓7.5%融資23.5億港元，正商折讓4.2%融資7億港元。

肖云祥表示，傳統(tǒng)融資渠道一方面由于政策收緊，負(fù)債高企增加融資難度，另一方面還會(huì)進(jìn)一步提高杠桿，不利于企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健。而通過(guò)出讓權(quán)益的方式融資就不會(huì)有這方面隱憂(yōu)，不過(guò)相應(yīng)地，由于股權(quán)占比減少，房企所得利潤(rùn)就會(huì)被大量涌入的資本攤薄和吞噬，這也是在此之前房企寧可選擇高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式“鋌而走險(xiǎn)”，也不會(huì)輕易使用權(quán)益融資的根本原因。

有分析人士指出，在過(guò)去幾年房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)的時(shí)代，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都為自己埋下了高杠桿隱憂(yōu)，一旦高周轉(zhuǎn)模式任意一環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，所爆發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)足以帶來(lái)滅頂之災(zāi)，接連倒下的銀億、福晟、泰禾等房企都是前車(chē)之鑒。

因此監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了“三道紅線(xiàn)”政策，分別從剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三個(gè)方面為房企量身定做了量化指標(biāo)，以保障房企財(cái)務(wù)指標(biāo)健康平穩(wěn)。所有的利潤(rùn)都要建立在“活著”的基礎(chǔ)上，就連龍頭房企萬(wàn)科都多次明確表態(tài)，將“活下去”作為未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

在不久前的“2020中國(guó)房地產(chǎn)金融年會(huì)”上，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平也表示，在當(dāng)下嚴(yán)控有息負(fù)債增速背景下，應(yīng)考慮提高房企股權(quán)融資比例，比如合作開(kāi)發(fā)、分拆物業(yè)上市、債轉(zhuǎn)股、引入戰(zhàn)略投資者等，以此來(lái)優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)。

“隱形大地主”平安

事實(shí)上，相比成立合資平臺(tái)、配股等融資渠道，引入戰(zhàn)略投資者才是房企權(quán)益融資的真正法寶。

2016年，恒大重組深深房A之際，一口氣引入戰(zhàn)投1300億。到今年11月，憑借許家印強(qiáng)大的朋友圈，1300億元戰(zhàn)投幾乎全部轉(zhuǎn)為普通股，隱患全消，戰(zhàn)投的融資規(guī)模和效率令人咋舌。

不止恒大，幾乎所有的地產(chǎn)商遇到債務(wù)或流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，都會(huì)不斷進(jìn)入戰(zhàn)略投資者。

一位上市房企高管在接受觀察者網(wǎng)采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商手里有地，而資本財(cái)團(tuán)手里有錢(qián)，兩者結(jié)合幾乎是必然的，也是雙贏的局面。并且，往往資本財(cái)團(tuán)不會(huì)把“雞蛋放在一個(gè)籃子里”，而是同時(shí)瞄準(zhǔn)多個(gè)優(yōu)質(zhì)目標(biāo)，所以無(wú)論房地產(chǎn)大年小年，最賺錢(qián)的永遠(yuǎn)是他們，而不是開(kāi)發(fā)商。

觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在入股房地產(chǎn)行業(yè)的各大資本財(cái)團(tuán)中，涉獵范圍最廣、投資規(guī)模最大的莫過(guò)于中國(guó)平安。

近年來(lái)，總資產(chǎn)接近8.7萬(wàn)億的中國(guó)平安相繼入股了多家房地產(chǎn)上市公司，包括大型國(guó)企如金地集團(tuán)、綠地控股、華潤(rùn)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)，頭部民營(yíng)房企如碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝集團(tuán)、九龍倉(cāng)、朗詩(shī)集團(tuán)、華夏幸福等，TOP30房企幾乎無(wú)所不包，占據(jù)了中國(guó)房地產(chǎn)界的半壁江山。而對(duì)于重點(diǎn)合作對(duì)象，平安通常會(huì)拿到二股東的席位。

房企選擇平安，歸根結(jié)底還是看上了平安手里的錢(qián)，且是大量低成本或負(fù)成本的保險(xiǎn)浮存金。而本身不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的平安，通過(guò)持股方式與開(kāi)發(fā)商合作，不僅獲得一批穩(wěn)定且可靠的操盤(pán)手，同時(shí)也獲得了長(zhǎng)期股權(quán)投資下的豐厚分紅以及一進(jìn)一出的資本利得。因此，平安素有“中國(guó)最大隱形地主”之稱(chēng)。

不過(guò)，向來(lái)低調(diào)的平安并不喜歡這個(gè)稱(chēng)呼被擺在明面上。前中國(guó)平安副董事長(zhǎng)任匯川曾公開(kāi)表態(tài)，平安不是房企，堅(jiān)持純粹財(cái)務(wù)投資者的定位，不干預(yù)企業(yè)管理，不做野蠻人，同時(shí)，貫徹房住不炒的理念。

任匯川還表示，根據(jù)規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的上限是30%，而平安不動(dòng)產(chǎn)投資占比只有百分之2點(diǎn)多，如果把債務(wù)、貸款都算在內(nèi)，也就只有7點(diǎn)多，占比非常低，完全符合監(jiān)管規(guī)定。只是“因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金體量非常大，所以可能從總金額來(lái)看會(huì)比較多”。

不過(guò)，在房企看來(lái)，資本仍然“晴天借傘，雨天收傘”。

上述高管介紹道，過(guò)去樓市大環(huán)境處于上升期時(shí)，房企融資相對(duì)輕松一點(diǎn)，但近年來(lái)資金面收緊之后，房企引資往往處于被動(dòng)位置，現(xiàn)在部分資本財(cái)團(tuán)往往不滿(mǎn)足于集團(tuán)股份，而是選擇性的搶占部分高收益項(xiàng)目股權(quán)，所以類(lèi)似此次雅居樂(lè)和平安的合作形式會(huì)越來(lái)越多。

“當(dāng)然，這是一個(gè)雙方博弈的過(guò)程，房企往往會(huì)將多項(xiàng)目股權(quán)打包出售，好的壞的都有，且附加一些其他有利條款?！鄙鲜龈吖苤毖?。

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