據(jù)中新經(jīng)緯21日?qǐng)?bào)道，由于發(fā)債、銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道受限，房企不得不變著花樣來(lái)融資。除了向員工發(fā)理財(cái)產(chǎn)品外，不少房企也開(kāi)始推員工持股、高管人員期權(quán)激勵(lì)，而這些的最終目的無(wú)非就是兩個(gè)字：拿錢(qián)。

全文如下：

“房企現(xiàn)在的主流融資方式什么？大概是自己發(fā)高收益理財(cái)，讓員工掏錢(qián)來(lái)買(mǎi)吧！”在談及近期的房地產(chǎn)企業(yè)融資困境時(shí)，一名業(yè)內(nèi)人士不無(wú)調(diào)侃地說(shuō)道。據(jù)其透露，近期已經(jīng)有不少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品來(lái)籌措資金，認(rèn)購(gòu)門(mén)檻較高，收益率有的甚至高達(dá)18%。

由于發(fā)債、銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道受限，房企不得不變著花樣來(lái)融資。除了向員工發(fā)理財(cái)產(chǎn)品外，不少房企也開(kāi)始推員工持股、高管人員期權(quán)激勵(lì)，而這些的最終目的無(wú)非就是兩個(gè)字：拿錢(qián)。

資料圖 中新經(jīng)緯 董湘依 攝

房企資金之渴

現(xiàn)金流可謂是房企的生命線，而眼下無(wú)論是債券還是銀行貸款這兩大輸血通道均被掐住。

監(jiān)管收緊之后，地產(chǎn)債在債券市場(chǎng)成為了不受待見(jiàn)的品種。而就在兩三年前，地產(chǎn)債還是市場(chǎng)的香餑餑，發(fā)債也是房企最廉價(jià)、最大的資金來(lái)源。

在2016年9月前，房企發(fā)行的債券利率多數(shù)在4%左右。龍頭房企如萬(wàn)科等發(fā)行的5年期公司債利率甚至一度低達(dá)3.5%，逼近同期限國(guó)債利率。

而即便是如此低的利率，金融機(jī)構(gòu)們也對(duì)地產(chǎn)債趨之若鶩?！澳菚r(shí)候都得靠搶?！蹦橙虃块T(mén)人士回憶道，“但現(xiàn)在房企直接發(fā)債肯定是不行了，都在負(fù)面清單上。非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)現(xiàn)在也不行，投資人對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)主體很敏感。”

“那可真是房地產(chǎn)發(fā)債的黃金期啊，現(xiàn)在好日子一去不復(fù)返咯?！痹诜康禺a(chǎn)行業(yè)從業(yè)超過(guò)20年的地產(chǎn)老兵余斌（化名）感慨道。

民企尤其遭受冷遇，上述人士指出，現(xiàn)今即便是排名前10的民企，“有些投資人都不帶正眼看的?！睆囊郧氨粰C(jī)構(gòu)踏破門(mén)檻到如今無(wú)人問(wèn)津，房地產(chǎn)的融資困境可見(jiàn)一斑。

而另一大融資渠道--銀行貸款也在持續(xù)收緊。被稱為地產(chǎn)行業(yè)“壓艙石”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。“沒(méi)有開(kāi)發(fā)貸，其他很多融資手段都用不了?！庇啾笳f(shuō)。

但今年以來(lái)部分銀行開(kāi)發(fā)貸額度緊張甚至直接停擺的消息時(shí)有傳出。香港上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)旭輝集團(tuán)財(cái)務(wù)人士小張近來(lái)壓力很大，因?yàn)楝F(xiàn)在很多銀行開(kāi)發(fā)貸已無(wú)額度，只有幾家大行還有一些額度，但對(duì)于旭輝這樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)貸的利率也會(huì)較基準(zhǔn)利率上浮30%。

而對(duì)于非上市非國(guó)企的小企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們已經(jīng)不在銀行的考慮范圍內(nèi)了。在一家國(guó)有大行工作的彭丹（化名）發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)銀行對(duì)房企規(guī)模資質(zhì)要求可謂步步提升?！耙话銇?lái)說(shuō)我們都是會(huì)選擇排名靠前的大型房企，只是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上半年還是top50，現(xiàn)在已經(jīng)變成了top20?！?

“以前是銀行追著我們走，現(xiàn)在是銀行繞著我們走?！本謩?shì)的反轉(zhuǎn)讓余斌感覺(jué)到，地產(chǎn)業(yè)的冬天或許真的來(lái)了，而且現(xiàn)在還不是最冷的時(shí)候。

天風(fēng)證券分析師高志剛指出，企業(yè)內(nèi)外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進(jìn)一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，現(xiàn)在融資難是事實(shí)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到最難的時(shí)候。

至于什么時(shí)候會(huì)觸到谷底？現(xiàn)在誰(shuí)也不知道。