5、呼和浩特

（1）改造范圍

根據(jù)呼和浩特市住建局，該市2000年以前建成的城市老舊小區(qū)共67個，總建筑面積125.81萬平方米，涉及居民15460戶。2018年，呼和浩特計劃對43個老舊小區(qū)進(jìn)行改造（新城區(qū)11個，回民區(qū)4個，玉泉區(qū)10個，賽罕區(qū)18個），其中城市老舊小區(qū)32個，共219棟樓，涉及建筑面積81.83萬平方米，惠及居民10986戶，預(yù)計投資19279.935萬元（平均每個小區(qū)投資602.5萬元）。2018年的老舊小區(qū)改造內(nèi)容包括完善老舊小區(qū)配套設(shè)施、解決水、電、氣、暖等實(shí)際問題，兼顧對房屋本體和小區(qū)環(huán)境的提升。

（2）改造內(nèi)容

重點(diǎn)解決居民提出的問題

2018年的試點(diǎn)改造將突出居民參與，重點(diǎn)解決居民提出的問題，即由居民提出改造內(nèi)容、居民也出一部分資金參與改造。目前，各個小區(qū)正在開展試點(diǎn)改造的前期工作，試點(diǎn)小區(qū)的入戶率要爭取達(dá)到90%以上，要上門征求居民對小區(qū)改造的建議，將所有建議收集起來后進(jìn)行梳理，并結(jié)合實(shí)際情況制定詳細(xì)的改造方案。目前，新城區(qū)、玉泉區(qū)已經(jīng)完成設(shè)計工作，預(yù)計6月中旬至7月初開工，賽罕區(qū)和回民區(qū)預(yù)計在7月中旬開工。

實(shí)現(xiàn)“六好六無七有”

新城區(qū)物業(yè)管理局物業(yè)科科長史學(xué)良說，新城區(qū)今年要對11個小區(qū)進(jìn)行改造，其中2個小區(qū)列入試點(diǎn)，試點(diǎn)改造的標(biāo)準(zhǔn)是要實(shí)現(xiàn)“六好六無七有”，即大門、門房完好無損，道路、綠地完好無損，樓道燈、路燈完好無損，供水供電供氣線路、監(jiān)控探頭完好無損，電表箱、郵件箱完好無損，樓道窗戶、樓體扶手完好無損；無衛(wèi)生死角、無亂堆亂放、無私搭亂建、無亂貼亂畫、無亂圈亂種、無亂停亂靠；有車位、有垃圾箱、有監(jiān)控、有綠化、有樓長、有宣傳欄、有管理制度。（詳見內(nèi)蒙古新聞網(wǎng)2018年5月17日報道）

（3）融資模式

按照“誰受益、誰出資”原則，結(jié)合實(shí)際合理確定改造費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)則，完善居民合理分擔(dān)，單位投資、市場運(yùn)作、財政獎補(bǔ)等多渠道資金籌措機(jī)制。積極探索通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引入專業(yè)機(jī)構(gòu)、社會資本參與老舊小區(qū)改造。

6、攀枝花

（1）改造范圍

根據(jù)《攀枝花市老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作方案》，老舊小區(qū)主要指 2000年以前建成的居住環(huán)境較差、配套設(shè)施不全、建筑物破損、無障礙設(shè)施缺失、管理服務(wù)機(jī)制不健全且不宜拆除重建的非商品房小區(qū)。改造小區(qū)的居民要有強(qiáng)烈的改造意愿，居民支持率不低于 90%。

2018至2020年，全市需要改造的老舊小區(qū)共30個，涉及13785戶，總投資約2.58億元。2018年全市計劃完成9個老舊小區(qū)改造，涉及居民4071戶，預(yù)計投資7475萬元。2019年，全市計劃改造13個老舊小區(qū)（包括東區(qū)2個，西區(qū)2個，仁和區(qū)3個，米易縣4個，鹽邊縣1個，釩鈦高新區(qū)1個），涉及建筑面積39.2萬平方米，惠及3496戶居民，預(yù)計總投資8528萬元。

（2）改造內(nèi)容

根據(jù)《攀枝花市老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作方案》，攀枝花市堅持“六有一改善”，即有水、電、氣、路、光纖、停車場和改善居住環(huán)境的基本目標(biāo)，運(yùn)用“共同締造”“既要面子、又要里子”的理念，按照“先民生、后提升，先急需、后改善”的原則，著力完善老舊小區(qū)基本功能、基本設(shè)施，重點(diǎn)解決建筑物破損、環(huán)境臟亂差、市政設(shè)施不完善及管理機(jī)制不健全等問題。同時，將社區(qū)黨建向小區(qū)黨建延伸，把居住在小區(qū)的離退休黨員、流動黨員、在職黨員、社區(qū)黨員整合，充分發(fā)揮黨員先鋒模范作用，通過基層黨員帶頭入戶、帶頭拆違、帶頭參與管理，引導(dǎo)小區(qū)居民主動建設(shè)、服務(wù)，有力推動了改造工作。在改造意愿、改造內(nèi)容、改造方案制定、改造過程監(jiān)督等方面充分調(diào)動居民積極性，將“要我改”的被動旁觀轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙摹钡闹鲃訁⑴c，根據(jù)老舊小區(qū)改造具體情況，可使用房屋維修資金、專項維修資金，并鼓勵社會資本參與衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)活動用房等公共服務(wù)設(shè)施改造提升。在老舊小區(qū)改造時，注重保留紅磚房特色，沿續(xù)歷史文脈。（詳見攀枝花市住建局）

（3）融資方式

理論上按照“誰受益、誰出資”原則，采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)助的方式實(shí)施老舊小區(qū)改造。然而目前仍以財政資金為主，居民個人出資為輔，鼓勵社會資本參與。

7、總投資需求測算

根據(jù)前面所得數(shù)據(jù)整理得到表7（宜昌市數(shù)據(jù)缺失），由于全國共需改造17萬個老舊小區(qū)，涉及建筑面積40億平，所以分別根據(jù)兩種測算方式，預(yù)計全國進(jìn)行老舊小區(qū)更新改造將拉動投資845.27×17=14369億元（約1.43萬億）；280.33×40=11213.2億元（約1.1萬億）。由于樣本較少，因此每平米所需改造資金和每個社區(qū)改造所需資金的測算結(jié)果存在一定誤差，并且“17萬”個小區(qū)和“40億”平米兩個數(shù)據(jù)也存在（由于取整產(chǎn)生的）誤差，因此測算出的兩個結(jié)果存在一定差距。所以我們綜合兩種方法的結(jié)果，對二者取平均值，得到12791億元（約1.28萬億）。

因此，此次老舊小區(qū)更新改造工作至少將拉動億萬級投資需求所言非虛。且根據(jù)各地情況來看，仍以財政投入為主，所以估計2018-2020年三年全國老舊小區(qū)基本設(shè)施改造項目預(yù)計需政府投入財政資金約1.28萬億，平均每年需投入財政資金約4000億。

二、老舊小區(qū)加裝電梯

近年來很多人大代表、政協(xié)委員的提案建議中，對加裝電梯呼聲特別高。除住建部規(guī)定的老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市外，還有許多城市也已經(jīng)開展這項工作了。據(jù)住建部統(tǒng)計，截至2018年底，全國老舊小區(qū)加裝電梯已經(jīng)完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續(xù)的有7000多部，所以這項工作正在全方位推開。

但是加裝電梯工作在實(shí)際中仍然存在著諸多問題和需要注意的方面。例如，一般樓層越高的居民加裝電梯意愿越強(qiáng)烈。但是對于一層或者二層，因為需求不迫切，而且覺得占用了公共空間，對其利益可能有或多或少的損害。另外，政府雖然對加裝電梯有補(bǔ)助，但是仍有大部分費(fèi)用需要居民自主籌資，各層居民在籌資過程中出資比例的確定也往往會造成矛盾，因此必須做好居民協(xié)商工作。加裝電梯工程的設(shè)計和工程方案，也要盡量兼顧各層居民的合理訴求，盡可能通過精心的個性化設(shè)計，達(dá)到利益最大化、影響最小化。

目前各地都針對既有住宅增設(shè)電梯出臺了各自的工作方案，我們將部分試點(diǎn)城市的補(bǔ)貼政策及其他優(yōu)惠政策總結(jié)如下：

根據(jù)上表，可以看出全國大部分城市都對既有住宅增設(shè)電梯工作有專項財政資金進(jìn)行補(bǔ)貼（每臺電梯補(bǔ)貼10-20萬不等），同時允許本人提取住房公積金進(jìn)行電梯建設(shè)，以此鼓勵老舊小區(qū)的居民積極增設(shè)電梯，便利群眾日常生活。除此以外，按照2018年全國老舊小區(qū)增設(shè)電梯完成情況來看，共建設(shè)電梯2萬余臺，平均每臺財政補(bǔ)貼15萬元，據(jù)此估計2018年我國既有住宅增設(shè)電梯項目需投入財政資金約40億元。而隨著增設(shè)電梯工作速度加快，這個數(shù)字或呈倍數(shù)增長。

預(yù)計未來老舊小區(qū)加裝電梯工作全部完成后，按照全國17萬個老舊小區(qū)，每個小區(qū)10棟樓，每棟樓3個單元，加裝電梯率60%計算，那么全國老舊小區(qū)可以加裝電梯約306萬臺，平均每臺40萬元的安裝費(fèi)用可拉動至少1.2萬億投資，其中所需財政資金投入約4600億元。因此，我們需要探尋更多創(chuàng)新模式，設(shè)法引入社會資金，減輕政府壓力。

目前北京、上海等城市的試點(diǎn)取得了一些成功，也形成了一些可以推廣的經(jīng)驗。

（1）北京石景山區(qū)：“代建租用”模式

2017年7月，石景山區(qū)首部老樓加裝電梯投入使用，電梯采用了“居民申請、免費(fèi)安裝、有償使用”的“代建租用”模式。居民使用電梯可以選擇月卡、年卡，且有“五年送一年，十年送兩年”的優(yōu)惠。根據(jù)計算，一層居民不交費(fèi)，二層每月100多元，七層每月600多元。對于企業(yè)來說，加裝一部電梯約30萬元，北京市政府平均每臺電梯補(bǔ)貼20萬元，那么企業(yè)只需要出10萬元即可。按照一單元7層，每層兩戶來算，企業(yè)從二層至七層每月可收取費(fèi)用4200多元，一年就可收取費(fèi)用約5萬元。而北京的電梯廣告費(fèi)用一般是一面廣告400元/周，按照一臺電梯四面廣告，企業(yè)每周可收取廣告費(fèi)800元，一年可收取8.3萬元。如果不計算后續(xù)運(yùn)營和維修費(fèi)用，那么成本兩年基本上就能收回，后面的經(jīng)營則屬于利潤。

試點(diǎn)成功后，北京或?qū)⒅鸩讲捎么朔N措施來進(jìn)行老舊小區(qū)的電梯加裝。既然老小區(qū)居民在是否安裝電梯上意見不一，那么統(tǒng)一由職能部門來協(xié)調(diào)安裝似乎是最佳選擇。運(yùn)營商也擁有了絕對話語權(quán)，并且可以聯(lián)合關(guān)職能部門進(jìn)行利潤分成。

河南、成都等不少地區(qū)也紛紛開始效仿北京模式。但是對于政府補(bǔ)貼力度較差的地區(qū)，許多人對此提出質(zhì)疑。從企業(yè)角度來看，若不考慮電梯廣告等收入，而且政府不給予補(bǔ)貼的話，企業(yè)建一臺共享電梯要至少10年回本。據(jù)專家計算，裝300臺電梯是企業(yè)的“臨界點(diǎn)”，“300臺以內(nèi)，企業(yè)微利；超過300臺，企業(yè)或?qū)⑻潛p”。每臺電梯僅建設(shè)費(fèi)用就需至少30萬元，超過300臺共享電梯意味著企業(yè)要墊付上億元周轉(zhuǎn)資金。參與這種投資巨大、回報周期長的商業(yè)模式對企業(yè)是個極大的考驗。從居民角度來看，根據(jù)現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每月收費(fèi)500多元，一年下來頂層業(yè)主就要花費(fèi)近7000元。但是按照一部電梯的建造價格約40萬元來算，如果業(yè)主自籌集資，根據(jù)出資比例，頂層業(yè)主約花費(fèi)4.5萬元就可以永久使用。“租用電梯”一年7000元，如果按使用20年計算，需要14萬元。而居民自主籌資僅需4.5萬元可以永久使用，必然是后者劃算。

（2）上海普陀：六加一模式

近年來上海在老舊小區(qū)加裝電梯方面的步伐一直在不斷提速。從2012年正式開始試點(diǎn)到2017年五年間，全市一共完成加裝電梯的數(shù)量僅24臺。而2018年一年竣工的數(shù)字就達(dá)到了36臺；今年僅前兩個月，竣工的電梯就已達(dá)23臺。其中加裝速度最快的當(dāng)屬上海普陀區(qū)。

上?！捌胀幽Ｊ健笔怯烧块T主導(dǎo)，引進(jìn)社會資本，對符合條件的居民樓進(jìn)行電梯化改造，并在頂樓加建復(fù)式新房。所謂“6+1”模式，是指由開發(fā)商出資在原有6層住宅頂層加蓋一層，加層房屋出售所得用于補(bǔ)貼電梯安裝與前期保養(yǎng)費(fèi)用，業(yè)主只需支付電梯運(yùn)行費(fèi)。此外，改造完成后，開發(fā)商可承擔(dān)一定年限的電梯保養(yǎng)費(fèi)用，并將對受新增電梯影響采光和通風(fēng)的住戶給予一定補(bǔ)償。目前，該方案已在上海浦東竹園小區(qū)等6個小區(qū)試點(diǎn)推行。