（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“本租客上周已被解約”“本租客昨天被通知”“我晚飯時(shí)候被通知，飯吃到一半開始看房子”......本就是圖省心租住自如的房客們，近期都被管家臨時(shí)告知要馬上搬離住所。

自住方面給出的理由有很多，例如房屋要裝修、該房源合同已到期等，但更多的是房東單向解約，自如無(wú)奈與業(yè)主解約。作為賠償，自如給租客賠付一個(gè)月租金，并要求租客在一個(gè)月內(nèi)搬家。

但當(dāng)眾多的被自如解約的租客聚集在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)后，大家才意識(shí)到這件事并不簡(jiǎn)單：怎么在同一時(shí)間、全國(guó)大范圍內(nèi)，出現(xiàn)大批量想要單向解約的房東呢？隨后，租客在房東口中了解到了事情的真相：自如口中的房東單向解約其實(shí)是房東被自如被強(qiáng)制解約。

在四川成都有兩套房的王十七，自2019年以來(lái)一直與自如保持著合作關(guān)系，房屋租賃合同有效期至2025年下半年?！?024年初，自如曾因‘房子租不出去、市場(chǎng)大環(huán)境不好’等原因與其商談降價(jià)，我沒有答應(yīng)?！?

拒絕降價(jià)的影響是，王十七沒有在打款日收到自如的房租。

進(jìn)入5月，房租的事情依舊沒有著落，王十七卻接到了一通強(qiáng)制解約的電話。該人士自稱是自如經(jīng)理，言語(yǔ)中表明當(dāng)下的租房市場(chǎng)不好、自如運(yùn)營(yíng)模式欠缺、目前營(yíng)收困難，從而提出解約方案。

和王十七一樣，因?yàn)闆]有答應(yīng)降價(jià)被自如強(qiáng)制解約的房東并不少，即使是同意降價(jià)或者加空置期的房東，也有部分被自如強(qiáng)制解約了。和以往單個(gè)解約案例不同，這次自如的解約潮來(lái)勢(shì)洶洶。

降價(jià)未果強(qiáng)制解約

在王十七看來(lái)，這一切是毫無(wú)征兆的。

但事實(shí)上，早在一年前，將南京一套房交給自如托管的可怡就有了自如強(qiáng)制要求房東降價(jià)未果被強(qiáng)制解約的經(jīng)歷，只是當(dāng)時(shí)自如并未大面積強(qiáng)制解約，可怡也在向法院提交起訴書拿回了租金。

據(jù)可怡介紹，她在2023年4月6日第一次接到自如的“協(xié)商”電話，以經(jīng)營(yíng)不善為借口要求降租30%，如果不同意的話自如就會(huì)單方解約，自如賠給業(yè)主兩個(gè)月租金違約金，但并以合同3.3條款要求業(yè)主賠付自如裝修損失費(fèi)，兩者抵消后業(yè)主賠付自如2.5萬(wàn)元。

4月8日，自如與可怡再次“協(xié)商”，租金從降30%到降25%，如果不同意的話就要強(qiáng)制解約，清理租客。

值得一提的是，在協(xié)商過(guò)程中，自如就已經(jīng)不正常支付租金了。            

隨后，可怡在自如業(yè)主app上投訴，自如資產(chǎn)管理部回電解釋稱雙方為未達(dá)成一致，暫停打款。之后，可怡向12345、南京市房管局投訴后均無(wú)果，于4月底向房屋所在地法院提交起訴書要求自如繼續(xù)履約。

除了降價(jià)，延長(zhǎng)空置期也是自如慣用的套路。

因自己在外地，蕭凡凡將房子委托給自如近5年，與自如續(xù)簽過(guò)2次，最近一次續(xù)簽在2023年8月，合同期限5年。近5年的委托中，因?yàn)樽匀绻芗?、疫情期間現(xiàn)金流等各種問題，和自如發(fā)生過(guò)很多次矛盾，但都因?yàn)樯硖幫獾剡x擇息事寧人。

但這次，蕭凡凡在與自如談解約過(guò)程中，被工作人員氣得不輕。

蕭凡凡表示，2024年2月21日，一個(gè)自稱自如總部的工作人員打來(lái)電話，稱總部有最新指示，希望和業(yè)主協(xié)商延長(zhǎng)空置期，每個(gè)月延長(zhǎng)3天，一年延長(zhǎng)36天。如果業(yè)主拒絕，對(duì)方會(huì)說(shuō)可以和經(jīng)理申請(qǐng)，一年延長(zhǎng)18天。如果不接受，自如將和業(yè)主解約?！皽贤ㄟ^(guò)程中，工作人員態(tài)度強(qiáng)硬、專業(yè)性差，情緒化明顯。”

其實(shí)更多的自如工作人員會(huì)選擇打感情牌。

有自如管家對(duì)房東直言，這幾年北京公司裁員特別嚴(yán)重，導(dǎo)致很多人選擇離開了北京，直接導(dǎo)致北京租房市場(chǎng)處于供大于求的現(xiàn)狀。同時(shí)，該工作人員表示，“咱們是21年開始合作的，合作這兩年相信您把房子交給我們，您這邊也非常的省心，感謝您一路以來(lái)的信任?！?

北京租房市場(chǎng)的鋪墊疊加感情牌，該工作人員提出，“基于這樣的市場(chǎng)背景下，懇請(qǐng)您給我們70天的免租期，讓我們有足夠的時(shí)間尋找租客，能夠穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，為您提供更長(zhǎng)久的服務(wù)?！?

大規(guī)模裁員

在協(xié)商“降價(jià)”、延長(zhǎng)空置期過(guò)程中，受傷的并不只有租客和業(yè)主。

一位曾在自如就職的業(yè)內(nèi)人士向觀察者表示，要業(yè)主延長(zhǎng)空置期其實(shí)是自如2023年底推出的業(yè)主相伴計(jì)劃，該計(jì)劃在全國(guó)推行，“一開口就是三個(gè)月，要不到就扣罰員工，所有壓力都給到一線”。

此次和業(yè)主解約過(guò)程中，一線員工受到的壓力更大。

“一方面，我們要負(fù)責(zé)清退租客，雖然合同上說(shuō)提前一個(gè)月內(nèi)搬離，但公司的要求是越快越好?！鼻肮芗依钚潜硎?，實(shí)際操作中總能遇到一些意外情況，比如租客出差、回家搬不了家，或者是租客脾氣差惡言相向等等。

李星進(jìn)一步表示，另一方面，管家要負(fù)責(zé)和業(yè)主解約，“其實(shí)業(yè)主也知道這個(gè)事情管家負(fù)不起責(zé)，但也只能跟我們溝通，當(dāng)矛頭被集中在某個(gè)管家身上的時(shí)候，我們的情緒也會(huì)失控，然后又被業(yè)主投訴到公司，形成惡性循環(huán)?！?

在李星看來(lái)，“管家其實(shí)就是一個(gè)受氣包，誰(shuí)來(lái)了都能踩兩腳”。

即使背了罵名，自如一線員工掙得也沒有以前多。不少在職一線員工均表示，近期自如調(diào)整了工資標(biāo)準(zhǔn)，“激勵(lì)少了、績(jī)效降了、底薪降了”，變相的趕人走。

自如確實(shí)已經(jīng)成功趕走了部分人。

2023年底，有多位自如員工在社交平臺(tái)“脈脈”上爆料，自如已經(jīng)開始大規(guī)模裁員，涉及各個(gè)業(yè)務(wù)線（職能），裁員比例挺高，“知情人士稱，產(chǎn)研條線裁員50%左右，最高要到80%?！?

這并不是自如第一次被爆大規(guī)模裁員。

2022年6月，有認(rèn)證為“自如員工”的網(wǎng)友在社交平臺(tái)“脈脈”上爆料，自如已經(jīng)開始大規(guī)模裁員，涉及各個(gè)業(yè)務(wù)線（職能）。同時(shí)有消息稱，自如6月以來(lái)正在進(jìn)行大規(guī)模裁員，裁員比例約20%。裁員部門涵蓋互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理、品質(zhì)、設(shè)計(jì)等。

對(duì)此，自如方面此前回應(yīng)稱，公司目前只是對(duì)個(gè)別部門進(jìn)行正常的組織優(yōu)化調(diào)整，但會(huì)持續(xù)加大服務(wù)客戶和業(yè)主的管家團(tuán)隊(duì)的招聘。雖然今年上半年疫情對(duì)行業(yè)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提出很大挑戰(zhàn)，但自如積極在各個(gè)經(jīng)營(yíng)維度優(yōu)化調(diào)整，目前經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)健，為廣大租客和業(yè)主提供各項(xiàng)租住服務(wù)保障。

新故事“增益租”

為什么自如寧可賠付租金也要解約？

市場(chǎng)或許是其中一個(gè)因素。一般而言，春節(jié)過(guò)后，租房市場(chǎng)將迎來(lái)“小陽(yáng)春”，這是因?yàn)殡S著一大批務(wù)工人員返城，帶來(lái)了租房需求的集中釋放，從而使得租房市場(chǎng)價(jià)格不斷走高。

但今年租房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”似乎缺席了。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為35.14元/平方米/月，環(huán)比下降0.26％，同比下跌0.62％，春節(jié)后租房需求緩慢釋放并未對(duì)租金產(chǎn)生拉動(dòng)的預(yù)期效果。從在租房源看，3月全國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)在租房源量環(huán)比下降26.37％，同比上漲9.91％。

其中，一、二線城市房源量較去年同期明顯上升，使其租金水平呈持續(xù)性下滑態(tài)勢(shì)。3月，一線城市平均租金為84.86元/平方米/月，環(huán)比下跌0.66％，同比下跌3.18％；二線城市平均租金為31.21元/平方米/月，環(huán)比下跌0.25％，同比下跌0.49％；租金均價(jià)環(huán)比已分別下滑7個(gè)月和6個(gè)月。

換言之，今年租房市場(chǎng)的房源更多了、房租更低了。

這打破了自如原有的平衡。業(yè)內(nèi)人士表示，自如的模式其實(shí)就是業(yè)主和租客兩頭平衡，一旦租客需求變少了，業(yè)主側(cè)的平衡也很快就會(huì)被打破的?！巴俗饴室桓?，新客進(jìn)來(lái)少，整體的入住率就肯定會(huì)下降了?！?

與此同時(shí)，保障房的大批量入市對(duì)自如原本的業(yè)務(wù)模式肯定也有一定的沖擊力度的。中指研究院《2024中國(guó)住房租賃企業(yè)研究報(bào)告》指出，2021年至今，租賃市場(chǎng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展期，截至2023年底，保租房已籌集573萬(wàn)套（間），計(jì)劃完成率達(dá)66％。

該人士指出，“不管是業(yè)主降價(jià)出租，還是保障大批量入市，都會(huì)導(dǎo)致自如原本高額租金與服務(wù)費(fèi)的賽道被擠壓?！?

值得注意的是，一方面，自如在大規(guī)模與原有業(yè)主解約，另一方面，自如正在加強(qiáng)與增益租業(yè)主的合作。

據(jù)了解，增益租業(yè)務(wù)模式包括裝修和出租兩個(gè)板塊。裝修業(yè)務(wù)由自如提供、業(yè)主付費(fèi)；出租由自如負(fù)責(zé)，承諾給業(yè)主保底收益，對(duì)年度租金總額超出保底租金的增益部分，由自如和業(yè)主按約定比例分成。

在自如的宣傳中，“增益租”模式具有租金無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底、年度有分成等優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建了自如與業(yè)主的全新合作關(guān)系，更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力和收益增值能力。

但事實(shí)上，這更像是自如想擺脫重資產(chǎn)、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的表現(xiàn)。

這不得不讓人聯(lián)想起自如幾次傳出IPO的消息。最近一次是在2023年3月，據(jù)彭博消息，知情人士透露，中國(guó)租房平臺(tái)自如考慮在香港首次公開募股（IPO），計(jì)劃籌資約10億美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說(shuō)明書，并最快在今年上市。

對(duì)此，一位前自如員工向觀察者網(wǎng)表示，“公司內(nèi)部也早有IPO的計(jì)劃，但不知道為什么一直沒有上市，大概率是自如的模式并不被資本市場(chǎng)認(rèn)可，增益租可能是自如給資本市場(chǎng)的新故事。”

但就目前來(lái)看，增益租的路并不好走，已有不少業(yè)主反映自如“增益租”存在裝修質(zhì)量差、增益分成沒保障等情況。

作為委托5年增益租的老業(yè)主，白超在小紅書發(fā)帖稱與自如的合作在2024年4月25日正式結(jié)束，終于擺脫了自如。

不過(guò)，自如并不想流失這位優(yōu)質(zhì)客戶，早早的給出了續(xù)約合同，令白超沒想到的是，續(xù)租合同給出的增益租模式，在扣掉各種專修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、修理費(fèi)之后，比上一期5年合同價(jià)格還要低25%。更離譜的是，該房源的廚房的根本裝不了門，但裝修報(bào)價(jià)單卻要求其為廚房門付裝修費(fèi)。

對(duì)此，白超總結(jié)，“簽之前看起來(lái)很好，簽完一地雞毛，終于甩掉這個(gè)爛自如了。”

行業(yè)的問題擺在眼前，租金下降、空置率上升、租房周期不確定已成為共識(shí)。自如該如何自救？