（文/張志峰 編輯/馬媛媛）11月28日下午，證監(jiān)會一番支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、恢復(fù)上市房企再融資的言論令地產(chǎn)股再次沸騰。

29日開盤，A股房地產(chǎn)服務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)板塊領(lǐng)漲，漲幅分別達到7.73%和7.23%，創(chuàng)下歷史新高。

其中，萬科A、華夏幸福、榮盛發(fā)展、上實發(fā)展、金科股份、天房發(fā)展、渝開發(fā)、陽光城、華僑城A、城建發(fā)展、綠地控股、中南建設(shè)、華遠地產(chǎn)、大悅城、中交地產(chǎn)、新城控股、京能置業(yè)、金地集團等約30只規(guī)模房企股價一字漲停。

港股則更加瘋狂，如三巽集團最大漲幅超過150%。

截至收盤，大發(fā)地產(chǎn)大漲64.08%，德信中國與三巽集團漲超36%，融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、上海證大均漲超20%，漲幅超過10%的地產(chǎn)股約有50只之多。

房地產(chǎn)“第三支箭”落地

消息面上，11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，加大權(quán)益補充力度，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

這意味著，支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”也正式落地。至此，信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動房地產(chǎn)融資。

具體而言，其一，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

其二，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

其三，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

其四，進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴募資產(chǎn)。

其五，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

紓困房企加速出清

市場普遍認為，此次政策延續(xù)此前風(fēng)向，進一步表明支持房地產(chǎn)再融資的態(tài)度，且預(yù)期對于出險房企恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)意義重大。

這也是A股與H股地產(chǎn)股今天飄紅的主要原因。

不過，也有地產(chǎn)人士認為，近期支持房企融資的“三箭齊發(fā)”，目的是搶救出險房企和確保優(yōu)質(zhì)房企健康發(fā)展。但融資不是無限度的，倘若市場端不買賬，也只是將房企送進了ICU，并不會對恢復(fù)行業(yè)正常運行起到?jīng)Q定性作用。

而近段時間多重利好政策疊加，最大的意義還是在于改善了資本市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，判斷未來將會持續(xù)性出臺重磅利好消息來修復(fù)市場。

同策研究院資深分析師肖云祥告訴觀察者網(wǎng)，第三支箭側(cè)重房企股權(quán)融資，促進了一些未出險、基本面好，還未上市但有上市意愿的房企通過借殼的方式登錄A股市場。

對于出險的A股企業(yè)而言，是通過重組的方式去險的契機，對于行業(yè)而言增加了加快房企風(fēng)險出清的一個渠道。

同時，政策也明確資金的用途，就是解決當(dāng)務(wù)之急，如去庫存、償還債務(wù)、補充流動性。

因此在肖云祥看來，第三支箭并非全面的放開房企融資，而是有保有壓，需要符合相關(guān)的條件、限制募得資金的用途，其效果應(yīng)該以當(dāng)前的房地產(chǎn)市場所面臨的痛點、堵點作為背景。

億翰智庫也指出，股權(quán)融資本就是更為市場化的行為，對于已經(jīng)暴雷違約的企業(yè)，當(dāng)前市場環(huán)境下資本是否認可仍有待觀察。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年截至11月中，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過1000次（2021年同期只有600次），同比上漲接近70%，9月單月超過135次，累計2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。

其中，央行降息仍在持續(xù)，最低首套房利率已經(jīng)拉低到3.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體缺血嚴重，最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來越多，且開始向穩(wěn)定房企的現(xiàn)金流傾斜；相比之前，政策寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。

其中，國內(nèi)貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預(yù)收款41041億元，下降33.8%；個人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

因此，張大偉認為，房地產(chǎn)市場當(dāng)下的問題是購房者支付能力、對后市的信心等，該政策的確會對市場有一定的積極作用，但預(yù)計市場見底依然需要一段時間。

房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應(yīng)。特別是疫情下，購房者信心不足，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預(yù)期。

他預(yù)計，在11月一系列重磅政策的影響下，市場有望在2023年初逐漸企穩(wěn)。