（文/解紅娟 編輯/馬友友）針對業(yè)內(nèi)對債務(wù)重組的關(guān)注，奧園高管再次強(qiáng)調(diào)奧園“絕不躺平”。

1月26日晚間，中國奧園發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司以2.15億加元（約10.78億人民幣），向獨(dú)立第三方出售位于加拿大的多處資產(chǎn)。

公告顯示，此次交易的物業(yè)位于加拿大英屬哥倫比亞本拿比4500-4554Dawson Street、2223-2375Alpha Avenue及2350-2430Willingdon Avenue，總占地面積為36.4萬平方尺。完成此次交易后，奧園將獲得1530萬加元（7673萬元人民幣）收益。

根據(jù)公告，此次交易總額將用于償還貸款及支持正常運(yùn)營，以滿足奧園持續(xù)經(jīng)營的流動(dòng)性需求。

引進(jìn)戰(zhàn)投有階段性成果

奧園最早出現(xiàn)債務(wù)重組征兆是在2021年10月。彼時(shí)，“三道紅線”出臺(tái)一年有余，政策威力顯現(xiàn)，全行業(yè)陷入普遍性資金困境，包括奧園。

觀察者網(wǎng)了解到，奧園在2021年年底有一個(gè)償債高峰，將到期三筆國內(nèi)私募債。為緩解境內(nèi)債務(wù)壓力，奧園分別在11月19日、11月23日、11月29日對三筆境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行了展期，總規(guī)模15.16億元。

與此同時(shí)，以畢馬威、金杜和年利達(dá)、鐘港資本組成的“摸底”團(tuán)隊(duì)進(jìn)入奧園，目的是評估奧園的資本結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況以及債務(wù)與流動(dòng)性狀況。重組事件發(fā)生后，各方職責(zé)更加清晰，其中，畢馬威作為獨(dú)立會(huì)計(jì)師，協(xié)助盤點(diǎn)債務(wù)及資產(chǎn)；金杜和年利達(dá)作為境內(nèi)外法律顧問，協(xié)助處理法律相關(guān)問題；鐘港資本作為重組財(cái)務(wù)顧問，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)制定重組方案。

三筆境內(nèi)債展期沒多久，奧園擔(dān)保的部分投資產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付。為完成兌付，奧園制訂了現(xiàn)金分期和實(shí)物資產(chǎn)兌付方案，其中，在實(shí)物標(biāo)的上追加總貨值不低于90億元的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)用于兌付，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位。

“在已發(fā)生逾期兌付的房企中，奧園的兌付方案很良心了?！?業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，奧園拿出的實(shí)物標(biāo)的多為銷售價(jià)格好和銷售流速快的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而不是沒人要的爛尾樓。此外，選房順序?yàn)榛鶎訂T工－中層管理人員－高層管理人員，優(yōu)先保障基層員工。

據(jù)一位接近奧園的知情人士表示，正因?yàn)閮陡斗桨负侠恚?021年12月以來，陸續(xù)有奧園理財(cái)產(chǎn)品投資人透露已于近期收到奧園兌付的本息。在實(shí)物兌付方面，奧園至今內(nèi)鎖定的抵房金額接近30億元，接近理財(cái)總金額的50%。

盡管奧園努力化解債務(wù)危機(jī)，但仍被標(biāo)普、惠普等機(jī)構(gòu)下調(diào)奧園評級，導(dǎo)致其幾筆公募美元債觸發(fā)提前贖回到期。

1月19日晚間，奧園發(fā)布公告稱，將不會(huì)為即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據(jù)支付余下本金及最后一期利息；30天寬限期屆滿后，也不會(huì)支付于2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據(jù)項(xiàng)下的最新一期利息。

此外，為了更妥善化解債務(wù)危機(jī)，奧園與財(cái)務(wù)顧問審慎評估決定，在當(dāng)前情況下，唯有進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，才能有望實(shí)現(xiàn)債務(wù)到期支付和公司現(xiàn)金流再平衡。話音剛落，奧園就被貼上“躺平”標(biāo)簽。

對此，奧園集團(tuán)高管人士向觀察者網(wǎng)表示，“在奧園人的選項(xiàng)中，沒有‘躺平’一詞。”債務(wù)重組是為了最大程度地保障所有債權(quán)人投資人的利益，同步給企業(yè)以穩(wěn)定發(fā)展持續(xù)經(jīng)營的生存環(huán)境。債務(wù)重組和引進(jìn)戰(zhàn)投同步推進(jìn)，對企業(yè)走出困境有更大的幫助。

此外，奧園方面表示，當(dāng)前重組方案已經(jīng)接近完成，引進(jìn)戰(zhàn)投事項(xiàng)也有了階段性成果，相關(guān)進(jìn)展有望在春節(jié)后加速推進(jìn)。若完成戰(zhàn)投和重組，將進(jìn)一步增加奧園流動(dòng)性和增信，有望成為困難企業(yè)率先站起來的典范。

保交付、賣資產(chǎn)增加流動(dòng)性

事實(shí)上，無論是境外債違約，還是理財(cái)產(chǎn)品兌付逾期，歸根結(jié)底與奧園流動(dòng)性有關(guān)。

為緩解資金壓力、釋放流動(dòng)性，奧園加大項(xiàng)目交付力度。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，中國奧園全年累計(jì)交付98個(gè)項(xiàng)目，同比增長53%；交付面積超780萬平方米，同比增長35%。

可以參考的是，2021年1至12月，中國奧園未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額累計(jì)約1210.3億元，合同銷售面積約1096.1萬平方米，平均售價(jià)為11041元/平方米。據(jù)此計(jì)算，奧園2021年交付面積占同期合同銷售面積的71.16%。

“交付面積越多，對企業(yè)純利的貢獻(xiàn)值也將越高，”業(yè)內(nèi)人士表示，房企交付項(xiàng)目后，原本保管在監(jiān)管賬戶上的預(yù)售資金將同步流入房企賬戶，有利于增加房企的在手現(xiàn)金、提高流動(dòng)性。

正因如此，進(jìn)入2022年奧園繼續(xù)在交付上發(fā)力。據(jù)了解，1月前三周奧園合計(jì)交付3000套房屋，交付面積近25萬平方米。

與此同時(shí)，為助一季度銷售業(yè)績，奧園正積極開展部署針對春節(jié)返鄉(xiāng)潮的“春雷行動(dòng)”，針對全國范圍內(nèi)不同城市項(xiàng)目，制定相應(yīng)營銷策略，全力沖刺該時(shí)期銷售業(yè)績。

事實(shí)上，由于早早布局城市更新，奧園土儲(chǔ)質(zhì)量較高，但同樣因?yàn)檠鹤⑴f改項(xiàng)目，導(dǎo)致其資金沉淀過多。例如“城市舊改專業(yè)戶”富力、“舊改之王”佳兆業(yè)，都將其投資回報(bào)戰(zhàn)線拉的過長。

但值得一提的是，在城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化方面，中國奧園已進(jìn)入利潤釋放期。中國奧園董事會(huì)主席郭梓文表示，2021年上半年，中國奧園城市更新項(xiàng)目已轉(zhuǎn)化135億元銷售額。預(yù)計(jì)2021年全年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化400億元，2021年至2024年能夠轉(zhuǎn)化的可售貨值達(dá)到2420億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中期，奧園擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487億元，占比99%。

銷售業(yè)績轉(zhuǎn)化需要時(shí)間，奧園將目光放在了更快獲得現(xiàn)金流的資產(chǎn)處置上。

境外項(xiàng)目方面，繼去年11月中旬以9億港元出售香港部分物業(yè)后，奧園為澳洲、加拿大等海外項(xiàng)目尋找買家。據(jù)知情人士透露，這些項(xiàng)目均有了實(shí)際性進(jìn)展，其中包括本次出售的加拿大項(xiàng)目，對價(jià)10.78億元。

境內(nèi)資產(chǎn)處置方面，截至目前，中國奧園已經(jīng)陸續(xù)轉(zhuǎn)讓、退出包括廣東陽江、惠州，浙江湖州，江西九江，廣西浦北，福建漳州等多處資產(chǎn)項(xiàng)目。

奧園方面表示，雖然遭遇行業(yè)普遍性資金流動(dòng)困難，但奧園從未放棄，一直在積極協(xié)調(diào)處置資產(chǎn)以緩減流動(dòng)性困境，降低非必要營運(yùn)開支等措施，以優(yōu)先確保項(xiàng)目竣工交付。從未有“躺平”之意。

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