（文/張玉 編輯/馬友友）對(duì)于很多地產(chǎn)從業(yè)人員而言，2021年是變化巨大的一年。持續(xù)收緊的融資策略和頻繁發(fā)布的調(diào)控政策，讓這一年也同樣是漫長(zhǎng)甚至充滿煎熬的一年。

作為“靠天吃飯”的行業(yè)，中介成為最直接受到影響的行業(yè)。

不少中介行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)坦言，今年的確變化很大，“上半年還好好的，該擴(kuò)張的擴(kuò)張，下半年突然就不行了，市場(chǎng)有休克的味道，這個(gè)對(duì)行業(yè)的影響是很大的”。

一夜之間，仿佛所有的中介巨頭都在進(jìn)行調(diào)整，精簡(jiǎn)人員，裁撤邊遠(yuǎn)地區(qū)的門店。

值得一提的是，盡管行業(yè)呈現(xiàn)巨大變動(dòng)，中介渠道的效果有所減弱，但中介作為渠道的成交占比仍在升高。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)大多城市的渠道使用率在50%~60%的水平上，僅少數(shù)城市渠道使用率處于較低水平，不足兩成，而天津、南寧、昆明等城市渠道成交占比高達(dá)70%以上。

下半年突然遇冷

對(duì)于今年房地產(chǎn)行業(yè)的行情，基層中介從業(yè)人員劉倩（化名）深有感觸。用她的話說，“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較皮?！?

劉倩向觀察者網(wǎng)表示，今年上半年市場(chǎng)環(huán)境還挺好，三季度突然特別不好，“尤其是現(xiàn)在天冷了，疫情也開始加重，客戶感覺明年房?jī)r(jià)還有可能降，都不著急”。

上半年，劉倩帶看的客戶，看不了幾套就成交了。而現(xiàn)在，客戶已經(jīng)不接她電話了。

業(yè)績(jī)不好做，人員流動(dòng)也是難以避免的事情。在劉倩的公司，很多剛?cè)肼毜哪贻p小姑娘，覺得一個(gè)月的工資太少，紛紛轉(zhuǎn)行去商場(chǎng)賣東西。

劉倩的工資包括底薪+提成，一個(gè)月完成8000元的中介費(fèi)（KPI）就可以拿到底薪，新房銷售會(huì)有另外的提成。而如果達(dá)不到8000元的業(yè)績(jī)，不僅沒有底薪，還要自己交保險(xiǎn)。

在劉倩所在的北方城市，賣一套房子買方和賣方各自需要承擔(dān)1個(gè)百分點(diǎn)的中介費(fèi)，而以一套80萬元的房子來看，一個(gè)月只需要賣出一套房，就能達(dá)到公司的要求。劉倩店里一位有五年經(jīng)驗(yàn)的女員工，多的時(shí)候一個(gè)月的業(yè)績(jī)就有7萬多。而現(xiàn)在業(yè)績(jī)不好的時(shí)候，有時(shí)候新員工兩個(gè)月都賣不出去一套房。

曾經(jīng)做過銷冠的上海中介吳彬（化名）向觀察者網(wǎng)表示，從7月份之后開始，客戶成交量明顯減少。今年8月份，上海開始規(guī)范二手房信貸市場(chǎng)，二手房貸款實(shí)施“三價(jià)就低”原則。上海二手房房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，以“三價(jià)就低”原則作為房貸申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。

時(shí)代的一?；?，落在個(gè)人頭上，就是一座山。歷史長(zhǎng)河中的每一次細(xì)小的舉措和變動(dòng)，在時(shí)代車輪的某一個(gè)階段，影響都是深遠(yuǎn)而巨大的。

“三價(jià)就低”政策導(dǎo)致上海二手房的銷量直線下滑。吳彬舉例稱，今年12月份上海二手房共成交1萬多套，而此前好的時(shí)候二手房的月成交可達(dá)四五萬套。

CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2021年上海二手房全年成交套數(shù)為27.83萬套，同比減少8%。2021年上半年高點(diǎn)的月成交套數(shù)為4.46萬套，下半年低點(diǎn)的成交套數(shù)只有1.2萬套，低點(diǎn)較高點(diǎn)的降幅為73%。

二手房業(yè)務(wù)做不下去之后，吳彬很多原來的客戶，都轉(zhuǎn)行到一手房領(lǐng)域，或者直接轉(zhuǎn)行了。“客戶買房的話基本上要達(dá)到全款狀態(tài)，很多人拿不出這些錢，所以成交非常困難?！?

行業(yè)巨頭受波及

“我們沒有想到今年市場(chǎng)如此劇烈，一季度還是陽光普照，三季度已是至暗時(shí)刻。我們沒有想到市場(chǎng)如此脆弱，市場(chǎng)主體躺平之快，土地降溫之快，大大超出預(yù)期。”在對(duì)2021年回顧和2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望中，貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰如是說。

今年3月，鏈家旗下貝殼找房APP在上海二手房突然由超過3.8萬套減少至1.6萬套，一夜之間少了一半。根據(jù)上海房管局相關(guān)規(guī)定，鏈家將不符合要求或資料不夠完善的房源暫時(shí)性下架，并及時(shí)聯(lián)系房東補(bǔ)交資料，盡快完成房屋核驗(yàn)工作，待核驗(yàn)完畢后再陸續(xù)上架。

截至2022年1月5日，貝殼找房上可以看到的二手房源仍然只有21837個(gè)小區(qū)，房源數(shù)量恢復(fù)緩慢。

今年10月，關(guān)于貝殼找房上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化的消息引起巨大轟動(dòng)，裁員補(bǔ)償為“N+3”。雖然最終被確認(rèn)僅僅是以金融業(yè)務(wù)為準(zhǔn)的部分上海研發(fā)業(yè)務(wù)，這場(chǎng)團(tuán)隊(duì)優(yōu)化還是在行業(yè)引起了不小的震動(dòng)。

除了貝殼找房，觀察者網(wǎng)采訪了解到，像中原、鏈家、太平洋、我愛我家等位于偏遠(yuǎn)地區(qū)的很多門店就直接被裁掉關(guān)門了。比如，中原位于松江板塊、閔行板塊、嘉定板塊的一些門店就被裁掉了。

今年4月，國(guó)務(wù)院金穩(wěn)委會(huì)議指出，要繼續(xù)加強(qiáng)資本市場(chǎng)基礎(chǔ)制度建設(shè)，促進(jìn)資本市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。證監(jiān)會(huì)持續(xù)強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)“看門人”責(zé)任，保持對(duì)違規(guī)違法行為的高壓態(tài)勢(shì)，加大執(zhí)法問責(zé)力度，以嚴(yán)監(jiān)管倒逼中介機(jī)構(gòu)歸位盡責(zé)。

根據(jù)山西晚報(bào)報(bào)道，從今年8月起，太原房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)行大整頓，對(duì)于市場(chǎng)上沒有完全清理的首付貸、套路貸等下狠手，對(duì)不合規(guī)行為進(jìn)行大片清理，確保市場(chǎng)健康發(fā)展。

根據(jù)北京市住建委日前發(fā)布的官方消息，2021年北京市區(qū)住建房管部門共開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查5650項(xiàng)次，實(shí)施行政處罰457起，處罰金額575.5萬元，其中市住建委執(zhí)法部門處罰110起，罰款金額197萬元。

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)坦言，因?yàn)槭袌?chǎng)本身就出現(xiàn)了一個(gè)從特別熱到“速凍”的過程，出現(xiàn)了比較大的波折。頭部幾個(gè)行家的規(guī)模都在收縮，門店的數(shù)量都在減少。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，隨著這兩年市場(chǎng)越來越熱，今年最重要的一點(diǎn)就是監(jiān)管越來越嚴(yán)格，市場(chǎng)越來越規(guī)范，“我們的感受就是，城管也好、信息辦也好、網(wǎng)絡(luò)辦也好，都會(huì)頻繁地進(jìn)行抽查，該整改地整改，該處罰地處罰。今年最大的特點(diǎn)就是，市場(chǎng)規(guī)范程度越來越高。”

“沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春?！痹诶钗慕芸磥?，無論未來世界如何變化，只要牢牢把握住不確定性中的確定性，終將穿越周期、屹立潮頭。

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