（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“很多地產(chǎn)老板曾說(shuō)物業(yè)是‘未來(lái)’，但當(dāng)企業(yè)遇到危機(jī)時(shí)，先賣了‘未來(lái)’?！比f(wàn)物云CEO朱保全金句爆出不久，萬(wàn)科就打算送“未來(lái)”上市。

11月5日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公告宣布，其擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱“萬(wàn)物云”）到香港聯(lián)交所上市。

公告表示，本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬(wàn)物云發(fā)行后總股本的15%（超額配售選擇權(quán)行使前），并授予承銷商不超過(guò)上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。

萬(wàn)科方面表示，截至目前，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán)，本次分拆上市后，公司仍將繼續(xù)保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)，不會(huì)對(duì)公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性不利影響，不影響公司獨(dú)立上市地位。

“恰逢其時(shí)，合伙奮斗?！敝毂Ｈ谂笥讶χ懈锌?。

爭(zhēng)奪物業(yè)第一股？

無(wú)論是“實(shí)現(xiàn)千億市值再上市”，還是與商寫物業(yè)服務(wù)位居行業(yè)第一的戴德梁行成立萬(wàn)物梁行，萬(wàn)科主席郁亮從未掩飾萬(wàn)物云爭(zhēng)做物企龍頭的野心。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科物業(yè)成立于2001年2月，注冊(cè)資本為人民幣105042萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)服務(wù)家政服務(wù)；與物業(yè)管理相關(guān)的房屋維修、養(yǎng)護(hù)，樓宇機(jī)電設(shè)備，環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。

2019年12月，萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行成立合資公司，聚焦商業(yè)物業(yè)與資管領(lǐng)域的萬(wàn)物梁行；2020年10月，萬(wàn)科物業(yè)正式更名為萬(wàn)物云，并推出國(guó)內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌萬(wàn)物云城。

至此，萬(wàn)物云“三駕馬車”初具雛形，分別是以住宅為主的萬(wàn)科物業(yè)、以商業(yè)物業(yè)為主的萬(wàn)物梁行和主打城市服務(wù)的萬(wàn)物云城。2021 年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8 億元，同比增長(zhǎng)33.3%。其中，住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%。

值得一提的是，這是萬(wàn)物云第一次在營(yíng)收上弱于碧桂園服務(wù)，同期碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收115.6億，較萬(wàn)物云多出11.8億元。

營(yíng)收失利，規(guī)模優(yōu)勢(shì)同時(shí)失守。2020年，萬(wàn)物云在管面積5.6億平米高于同期碧桂園服務(wù)在管3.77億平米，但碧桂園服務(wù)在2021年完成幾場(chǎng)收并購(gòu)后新增在管面積遠(yuǎn)超2.15億平方米，憑借此超過(guò)萬(wàn)物云并在上市物企規(guī)模上排名第一。

萬(wàn)物云也在同步追趕，以自身4.8%的股份換取陽(yáng)光智博100%股權(quán)，并收購(gòu)伯恩物業(yè)100%股權(quán)。

中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗醴治?，碧桂園服務(wù)之所以能完成幾筆大的收購(gòu)，與其上市公司融資便利有關(guān)。換句話說(shuō)，萬(wàn)物云上市不一定意味著企業(yè)缺錢，但會(huì)有更加充足的資金供其使用，有利于完成收并購(gòu)。

事實(shí)上，物企的業(yè)務(wù)模式比較一致，發(fā)展戰(zhàn)略也比較雷同，如今已面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至10月15日，物企收并購(gòu)案例達(dá)70起，涉及金額超過(guò)291.88億元，已超過(guò)2020年全年。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓表示，當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)正處在階段性調(diào)整期，物業(yè)板塊估值下行，收并購(gòu)事件頻發(fā)。萬(wàn)物云此時(shí)上市，利用行業(yè)馬太效應(yīng)，或?qū)槠鋷?lái)更多收并購(gòu)的機(jī)會(huì)和空間，從而“跑馬圈地”，占據(jù)行業(yè)頭部位置。

萬(wàn)科方面也表示，通過(guò)本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

此外，楊熙預(yù)估，目前物業(yè)市場(chǎng)萬(wàn)物云與碧桂園服務(wù)體量、營(yíng)收相當(dāng)，如果資本市場(chǎng)能給碧桂園服務(wù)2000億港幣估值，以萬(wàn)物云在行業(yè)、市場(chǎng)上的地位、口碑，大概率也可以同樣給到萬(wàn)物云相當(dāng)?shù)墓乐邓健?

“市場(chǎng)給與萬(wàn)物云的估值或在2000億-2500億港元之間，行業(yè)龍頭或被刷新。”唐卓表示。

城市服務(wù)商“心結(jié)”

“經(jīng)常有媒體問(wèn)，萬(wàn)科物業(yè)究竟什么時(shí)候上市?！?

這是郁亮在2020年3月業(yè)績(jī)會(huì)上提出的問(wèn)題，也是房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題之一。彼時(shí)，早早搶先上市的碧桂園服務(wù)，成為物業(yè)第一股；恒大物業(yè)依靠物業(yè)風(fēng)口期，達(dá)成千億市值。

為什么不上市？郁亮的回答是這樣的：萬(wàn)科在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間之內(nèi)沒(méi)有上市計(jì)劃，一直需要等到人們認(rèn)為萬(wàn)科物業(yè)是城市服務(wù)商的時(shí)候，才考慮讓其上市。

類似的回應(yīng)出現(xiàn)在2021年6月的萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)上，被問(wèn)及萬(wàn)物云上市時(shí)間表時(shí)，郁亮表示，“如果我們只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，多一家、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺(jué)得會(huì)變得很重要?！?

郁亮說(shuō)的城市服務(wù)商，更具體的來(lái)說(shuō)，是萬(wàn)物云的城市物業(yè)板塊萬(wàn)物云城，涉及到政府的城管系統(tǒng)、城建系統(tǒng)、水務(wù)系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)以及社區(qū)治理機(jī)構(gòu)五大系統(tǒng)。

不過(guò)從智慧城市服務(wù)僅占總營(yíng)收的6.1%來(lái)看，萬(wàn)物云城市服務(wù)商的身份并不突出?！盀轶w現(xiàn)萬(wàn)物云在這部分堅(jiān)持領(lǐng)跑的決心，萬(wàn)物云城將保持不低于60%的增速?！敝毂Ｈ鴮?duì)媒體表示。

形成對(duì)比的是，以住宅為主的萬(wàn)科物業(yè)，和以商業(yè)為主萬(wàn)物梁行預(yù)計(jì)增速分別為控制在30%以內(nèi)、保持30%-60%。

事實(shí)上，為擴(kuò)大城市物業(yè)服務(wù)版圖，過(guò)去四年里萬(wàn)物云與各城市政府合作頻繁。例如，與湖北省聯(lián)投集團(tuán)合作，打造智慧城市；與鄭州市二七區(qū)人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，搭建“城市空間整合服務(wù)”平臺(tái)；與廈門思明共同設(shè)立城資管理公司，擴(kuò)展城市服務(wù)業(yè)務(wù)等等。

“若以街道為計(jì)量單位計(jì)算，萬(wàn)物云截止目前已服務(wù)了288條街道，市場(chǎng)占有率在街道里的濃度超過(guò)25%?！痹?021年度業(yè)務(wù)交流會(huì)上，朱保全表示，萬(wàn)物云發(fā)布“百城千街”計(jì)劃的“街道戰(zhàn)略”，計(jì)劃聚焦中國(guó)不少于100個(gè)城市的1000條街道。

萬(wàn)科方面對(duì)觀察者網(wǎng)表示，目前萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過(guò)。

如此看來(lái)，郁亮對(duì)萬(wàn)物云城市服務(wù)商的身份也是滿意的。

再造一個(gè)貝殼？

對(duì)標(biāo)貝殼的觀點(diǎn)，是從一場(chǎng)分享會(huì)上傳出的?！叭f(wàn)科物業(yè)到萬(wàn)物云，就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變?！敝毂Ｈ硎?，科技平臺(tái)，將是萬(wàn)物云未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

雖然科技元素目前在萬(wàn)物云的營(yíng)收中占比甚微，但其發(fā)展途徑或許或許可以從近期計(jì)劃赴港上市的萬(wàn)盈服務(wù)中得到答案。

萬(wàn)盈服務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體為升龍投資集團(tuán)旗下公司。2020年10月，萬(wàn)物云與升龍投資集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方成立物業(yè)合資公司加入睿聯(lián)盟，作為回報(bào)，萬(wàn)物云將全力支持升龍旗下物業(yè)公司上市。

資料顯示，睿聯(lián)盟由萬(wàn)科物業(yè)于2015年組建，聯(lián)盟成員可共享萬(wàn)科物業(yè)的程序文件、作業(yè)步驟、客戶資源等。

有意思的是，鏈家提出搭建貝殼找房之際，曾對(duì)外表示，貝殼找房向中介公司和經(jīng)紀(jì)人開(kāi)放其過(guò)億真實(shí)房屋信息的不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，一方面提供數(shù)據(jù)、運(yùn)營(yíng)體系和技術(shù)層面的賦能，一方面也保證都是基于真房源來(lái)合作共贏。

對(duì)比兩個(gè)平臺(tái)不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)物云的“野心”是在物業(yè)圈再造一個(gè)“貝殼”，赴港上市的萬(wàn)盈服務(wù)就是其代表作。

2021年9月，萬(wàn)盈服務(wù)向港交所遞交招股書，萬(wàn)物云是其戰(zhàn)投和科技服務(wù)商。對(duì)于科技服務(wù)商的身份，朱保全在接受媒體采訪時(shí)是這么解釋的：“升龍不會(huì)做物業(yè)，但想找人做物業(yè)，同時(shí)也不想失去資本市場(chǎng)給物業(yè)的紅利。萬(wàn)物云就幫其梳理全套物業(yè)管理流程、找總經(jīng)理，但這個(gè)公司還是升龍物業(yè)。”

萬(wàn)盈服務(wù)從無(wú)到有直至赴港上市，萬(wàn)物云則借此打通了平臺(tái)服務(wù)的全部流程，可以說(shuō)是一場(chǎng)雙贏的局面。

這只是萬(wàn)物云利用科技服務(wù)的一個(gè)縮影。朱保全介紹，在科技板塊，萬(wàn)物云在武漢打造了中國(guó)第一個(gè)物業(yè)數(shù)字運(yùn)營(yíng)中心，并表示萬(wàn)科物業(yè)20%的流程是通過(guò)遠(yuǎn)程完成。未來(lái)，這方面的案例將越來(lái)越多。

“萬(wàn)科云未來(lái)是一個(gè)平臺(tái)?！痹诎雮€(gè)月前的分享會(huì)上，郁亮表示，未來(lái)衡量它的價(jià)值既要看本身業(yè)務(wù)規(guī)模和營(yíng)收增長(zhǎng)等情況，也要注意新的業(yè)務(wù)。

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