（文/張志峰 編輯/馬媛媛）截至目前，內(nèi)房企2021年半年度業(yè)績?nèi)堪l(fā)布完成，從營收、利潤等經(jīng)營數(shù)據(jù)上看，已有不少房企出現(xiàn)下跌甚至虧損的情況。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)2021年上半年位于頭部的50家房企經(jīng)營數(shù)據(jù)，在同比去年上半年疫情肆虐的背景下，其中仍有13家歸母凈利潤出現(xiàn)下滑，除了為擺脫現(xiàn)金流危機(jī)而大幅“降價(jià)促銷”的恒大之外，還包括行業(yè)“優(yōu)等生”萬科，以至于企業(yè)總裁祝九勝舊事重提：“如今，‘活下去’依然很重要?！?

而50強(qiáng)房企中，利潤率下滑的房企數(shù)量則超過40家，即便素有“利潤王”之稱的中海也未能幸免，只能寄希望于“高周轉(zhuǎn)”，欲以數(shù)量和速度來彌補(bǔ)利潤率下降帶來的風(fēng)險(xiǎn)；與中海不同，更多“缺錢”的房企則將目標(biāo)轉(zhuǎn)向物業(yè)、商業(yè)、科技等多元化業(yè)務(wù)，儼然要在下一波“管理紅利”中搶占先機(jī)。

從這一角度來看，在“三道紅線”“兩集中供地”“房貸集中度管理”等愈加嚴(yán)格的多維度政策監(jiān)管下，曾經(jīng)“瘋狂擴(kuò)張”的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再。

降低權(quán)益沖規(guī)模

但令人疑惑的是，在強(qiáng)監(jiān)管及行業(yè)利潤被壓縮的前提下，幾乎所有房企的銷售規(guī)模都在保持較高速度的增長，行業(yè)銷售規(guī)模反而不斷創(chuàng)下新高。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP100房企合約銷售額均值693.0億元，同比增長40.0%；銷售額破千億房企由去年同期的13家增長近一半，達(dá)到19家；銷售額破百億房企132家，較去年同期107家增加25家。

而對于接下來的新房市場走勢，房企看法不一。

在8月底集中發(fā)布的中期業(yè)績會上，陽光城、金地、融信、正榮、榮盛發(fā)展等多家房企高管表示，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)長期看好。

亦有如保利、中海、世茂、新城、旭輝等房企持相反態(tài)度，認(rèn)為下半年新房銷售將階段性承壓，行業(yè)增速將回落。

一位上市房企高管向觀察者網(wǎng)解釋稱，行業(yè)整體銷售額的增長很大程度上是由于企業(yè)為提升現(xiàn)金流而主動加速去化帶來的，與行業(yè)利潤下行并不矛盾。在這方面最為突出的就是恒大，上半年銷售額位居行業(yè)首位，然而過度降價(jià)促銷也為地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)帶來了巨額虧損。

“相反，很多房企都在高喊，欲以更高的規(guī)模增速來覆蓋單個(gè)項(xiàng)目利潤下滑，但事實(shí)上受資金壓力限制，真正能夠做到的很少，行業(yè)高利潤時(shí)代不可能回歸?！鄙鲜龈吖鼙硎?，大部分房企銷售數(shù)據(jù)增長的最大“動力”是權(quán)益，合作模式下房企都在降低自身權(quán)益占比，既分?jǐn)偭孙L(fēng)險(xiǎn)，又增加了規(guī)模。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月TOP100房企實(shí)現(xiàn)總權(quán)益銷售54380.8億元，同比僅增長1.0%；平均權(quán)益比例為73.2%，比去年同期下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

其中，按銷售面積計(jì)算，TOP40房企占總額的63%，平均權(quán)益比例卻僅有67%。

具體而言，權(quán)益占比最低的綠城中國權(quán)益占比僅4成，其合約銷售面積超過1000萬平方米，權(quán)益數(shù)字卻僅有415.9萬平方米，權(quán)益比例41.5%；另外，旭輝、陽光城、新力、建業(yè)等房企的權(quán)益比例也不足6成，均處于行業(yè)低位。

相反，40強(qiáng)中權(quán)益占比較高的寥寥無幾，僅有恒大、中海、金科、綠地、榮盛發(fā)展等寥寥數(shù)家居于頭部的房企超過90%的。

土拍市場火熱的背后

除了銷售端之外，集中供地政策之下，看似火熱的土拍市場上同樣如此。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年22城首批集中供地共成交土地1.07萬億元，成交建面1.11億平米，成交樓面價(jià)9591元/平米，較2020年增長38%，平均溢價(jià)率15%，較2020年增長2個(gè)百分點(diǎn)，整體呈現(xiàn)較高熱度。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，盡管集中供地對房企現(xiàn)金流提出更高要求，獲地企業(yè)以規(guī)模房企、國企為主，但由于眾多民營房企期待以高周轉(zhuǎn)跑贏利潤，對于土地儲備需求量更大。

此外，上述人士表示，合作拿地成為行業(yè)應(yīng)對資金要求、分散風(fēng)險(xiǎn)的普遍方式，部分房企在“解決”了資金問題后甚至為尋求規(guī)模突破而失去理性。結(jié)果首批土拍熱度超出預(yù)期，與中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策初衷存在偏差，以至于監(jiān)管先后發(fā)聲優(yōu)化土地競拍規(guī)則、建立房地聯(lián)動機(jī)制，多地叫停第二批土拍以調(diào)整規(guī)則。

其中最為典型的代表當(dāng)屬杭州首輪供地，本土龍頭房企濱江集團(tuán)斬獲的5宗宅地里，4宗為合作拿地，掌門人戚金興拿地不久就表示出焦慮："在公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大的狀況下，將努力達(dá)到1%-2%的凈利潤水平。"

同時(shí)，另一家平時(shí)名聲不顯的杭州老牌房企宋都股份，在杭州土拍中同樣大放異彩連拿5宗地塊，但最受市場關(guān)注的卻是其中一宗選擇“退地”，預(yù)繳的5000萬保證金自然有去無回。

為此，宋都股份專門發(fā)公告解釋稱，是拿地前就談好的“合作方”毀約造成的，并欲通過法律途徑向其索賠。

事實(shí)上，兩家房企的情況只是一個(gè)縮影，在8月底的中報(bào)業(yè)績會上，不少房企高管都表示上半年土拍市場“看似激烈，實(shí)則不賺錢，甚至虧錢”。

中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為79.5%，同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷史新低，合作拿地力度進(jìn)一步提升。其中，權(quán)益占比降幅最大的是TOP10陣營企業(yè)，同比下降4.0個(gè)百分點(diǎn)。

而除了招拍掛之外，房企在其他多元化拿地方式上展開的合作更多。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的1-8月房企新增貨值排行榜，位列前10的房企中僅碧桂園一家權(quán)益占比在90%以上；全口徑新增貨值2433億元的融創(chuàng)中國，權(quán)益占比最低，尚不足一半；其次為保利、招商、綠城三家，權(quán)益占比在6-7成之間。

因此，真實(shí)的土拍市場并不像想象中那樣激烈，真正有實(shí)力且有意圖擴(kuò)張的房企也并不多。

值得一提的是，在新增貨值榜單中，國企的優(yōu)勢顯而易見。TOP10中民營房企僅碧桂園、融創(chuàng)、新城3家，萬科、綠城、金地3家具有較強(qiáng)國資背景，其余4家則均為大型央企。

除了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中的傳統(tǒng)大型國企之外，中國鐵建一躍躋身10強(qiáng)行列，廈門國企建發(fā)房產(chǎn)與廣東國企越秀地產(chǎn)雙雙晉升20強(qiáng)，其余如中國中鐵、浦發(fā)集團(tuán)、中交房地產(chǎn)、中國中冶等原本規(guī)模較小的國企也均大幅加大拿地投資力度。

不難猜測，在資金與利潤的雙重壓力之下，國企未來將迅速占據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域主場地位。

過度合作“后遺癥”

觀察者網(wǎng)查看過往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房企銷售權(quán)益比自2018年已經(jīng)初見端倪。TOP100房企當(dāng)年平均銷售權(quán)益比為86.54%，銷售權(quán)益比中位數(shù)為86.74%；2019年這兩項(xiàng)數(shù)字分別下降為76.54%和74.64%；至2020年進(jìn)一步降至74.52%和73.33%。

而2018年正是本輪調(diào)控升級的開端，“房住不炒”的定位就是在2018年3月的全國兩會中被首次正式提出，隨后展開的針對房地產(chǎn)行業(yè)融資、銷售、供給等各端政策均由此展開。

當(dāng)2018年9月，在萬科秋季例會上會場上寫滿了“活下去”三個(gè)字時(shí)，很多人還不清楚這意味著什么，但地產(chǎn)行業(yè)的布局已然悄然發(fā)生改變。

時(shí)隔3年，不僅萬科重提“活下去”，事實(shí)上許多房企都在為此而焦慮。而“合作開發(fā)”正是被絕大多數(shù)房企所認(rèn)可的主要手段，也是今年的中期業(yè)績會上，被管理層屢屢提及的高頻詞匯之一。

但誰都知道，光鮮亮麗的數(shù)據(jù)背后，缺少了高杠桿作為支撐，能夠繼續(xù)保持實(shí)際權(quán)益金額正向增長的少之又少，更遑論以規(guī)模上的數(shù)量和速度來彌補(bǔ)利潤率下滑帶來的損失。

需要指出的是，近年來房企普遍出現(xiàn)的增收不增利現(xiàn)象正是由“過度合作”造成。

隨著權(quán)益占比的下降，各個(gè)上市房企少數(shù)股東權(quán)益不斷提升，不少企業(yè)甚至超過了歸屬于上市公司股東權(quán)益，分潤了企業(yè)大部分利潤。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年中期85家內(nèi)房股少數(shù)股東權(quán)益占比均值為33.5%，相較去年底大幅提升5.6個(gè)百分點(diǎn)。

其中，少數(shù)股東權(quán)益占比超過50%的房企有22家之多，較去年底增加5家，排在榜首的福晟國際少數(shù)股東權(quán)益占比高達(dá)71.1%；相比之下，占比低于10%的房企僅有中海、萬科海外、中渝置地等18家，較去年底減少5家。

此外，部分房企少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益比例還存在嚴(yán)重“失調(diào)”現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，其間極可能存在“明股實(shí)債”情況，這也是“三道紅線”壓力之下，企業(yè)強(qiáng)行“轉(zhuǎn)綠”的極端做法。

而在行業(yè)利潤與前景不斷下行的當(dāng)下，房企的普遍做法是積極布局多元化，期望在布局完成之后，通過不斷加強(qiáng)管理以及降低三項(xiàng)基本費(fèi)用來彌補(bǔ)。

平安證券、華西證券等多家機(jī)構(gòu)都在研報(bào)中明確表示，相比開發(fā)類房企，更看好行業(yè)空間廣闊的物管板塊、商管板塊以及占據(jù)購物中心優(yōu)質(zhì)賽道、輕資產(chǎn)輸出實(shí)力強(qiáng)勁的商業(yè)運(yùn)營商。

“管理紅利時(shí)代，對行業(yè)來說最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性。行業(yè)出路只有一條，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動掙加工制造和服務(wù)的錢?！比f科董事長郁亮如是說。