2021年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)，住房限購(gòu)、貸款集中度管控、政府集中供地，房企每走一步都需要愈發(fā)謹(jǐn)慎。地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從百米賽的比速度，進(jìn)入到馬拉松時(shí)刻的比質(zhì)量、拼持久力，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展策略被“高質(zhì)量”取代。

8月27日，金科股份發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，作為“新五年”戰(zhàn)略的開(kāi)局之年，企業(yè)交上了一份穩(wěn)中向好的成績(jī)單。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，金科股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入439.73億元，同比增幅超過(guò)45%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)48.66億元，同比增長(zhǎng)14.26%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)37.05億元；企業(yè)毛利率與凈利率均保持行業(yè)較高水平。

報(bào)告期內(nèi)，金科股份順應(yīng)“三道紅線”、“政府集中供地”等行業(yè)調(diào)控政策變化，堅(jiān)持“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)策略，穩(wěn)健發(fā)展，降低負(fù)債、降低庫(kù)存，提升盈利能力、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定，土儲(chǔ)質(zhì)量顯著提升

銷售業(yè)績(jī)方面，2021年上半年，金科股份堅(jiān)持開(kāi)展“百城會(huì)戰(zhàn)”專項(xiàng)行動(dòng)，搭建數(shù)字營(yíng)銷體系，提升營(yíng)銷質(zhì)效，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1025億元，同比增長(zhǎng)18%，連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)TOP20（來(lái)源中指院數(shù)據(jù)）；房地產(chǎn)銷售面積約1005萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約17%，連續(xù)多年位居行業(yè)TOP10（來(lái)源中指院數(shù)據(jù)）。

從區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，大本營(yíng)重慶仍是穩(wěn)定增長(zhǎng)點(diǎn)，銷售金額占比近20%；同時(shí)，重慶以外市場(chǎng)占比顯著提高，華東地區(qū)銷售金額占比更是擴(kuò)大至43%，西南（不含重慶）、華中、華南銷售金額分別占比12%、11%、8%。重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)突出，整體表現(xiàn)相對(duì)均衡，企業(yè)全國(guó)化發(fā)展穩(wěn)定向好。

銷售規(guī)模穩(wěn)增的同時(shí)，金科在投資端持續(xù)發(fā)力，提升投資質(zhì)量，加強(qiáng)多元化拿地能力。

2021年上半年，金科新增土地投資金額354億元，接近合約銷售額的35%，新增計(jì)容建筑面積835萬(wàn)平方米。其中，二三線（含新一線）城市的土地儲(chǔ)備，按計(jì)容建筑面積計(jì)算占比約93%。在保證現(xiàn)金流安全的前提下，有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。

新增土儲(chǔ)中，企業(yè)通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購(gòu)等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積達(dá)到472萬(wàn)平方米，占比57%。

截至2021年中期，金科總可售面積超7300萬(wàn)平方米。其中，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為23.69%、20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，可售資源分布與經(jīng)濟(jì)發(fā)展及行業(yè)趨勢(shì)更為契合。

保持綠檔經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化

值得注意的是，金科在保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。

其中，最受市場(chǎng)關(guān)注的“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)“綠檔”，凈負(fù)債率降至77.08%，扣除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率降至69.55%，公司現(xiàn)金短債比提升至1.38。

此外，作為企業(yè)現(xiàn)金流主要來(lái)源，金科上半年實(shí)現(xiàn)銷售回款997億元，回款率進(jìn)一步提高至97%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

在此基礎(chǔ)上，截至2021年6月30日，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流余額回正，約為25.14億元，同比大幅上升202.62%。

同時(shí)，2021年上半年，金科股份總有息負(fù)債規(guī)模降至941.44億元，同比壓降超160億元。其中，一年內(nèi)到期有息負(fù)債268億元，占比降至28.47%；一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債為524.69億元，占比為55.73%；三年以上到期有息負(fù)債為148.75億元，占比為15.80%，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化。

而公司貨幣資金余額同期約為370.30億元，對(duì)一年內(nèi)到期有息負(fù)債覆蓋更為充裕，公司現(xiàn)金流動(dòng)性安全得以加固。

報(bào)告期內(nèi)，金科股份實(shí)現(xiàn)2020年度現(xiàn)金分紅23.99億元，分紅比例為上年歸母凈利潤(rùn)的35%，以股權(quán)登記日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，股息率高達(dá)7.85%。分紅金額、分紅比例及股息率連續(xù)多年在行業(yè)內(nèi)保持高水平。

良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)、連續(xù)多年超高分紅，以及超預(yù)期的降負(fù)債效果，也讓金科在資本市場(chǎng)屢屢獲得正面反饋。

今年上半年，金科在境內(nèi)發(fā)行的2+2年期公司債券，利率僅6.3％。此外，公司已獲中誠(chéng)信、大公國(guó)際、聯(lián)合評(píng)級(jí)三家權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)主體信用評(píng)級(jí)至AAA，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)主流機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)AAA全覆蓋；標(biāo)普國(guó)際評(píng)級(jí)由B+調(diào)升至BB-，穆迪國(guó)際評(píng)級(jí)由B1展望穩(wěn)定提升為展望正面。顯示出金融機(jī)構(gòu)及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的信心。

事實(shí)上，作為一系列戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)，企業(yè)早在2018年就提出了有質(zhì)量增長(zhǎng)的目標(biāo)，不斷強(qiáng)化以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心的經(jīng)營(yíng)管理理念，持續(xù)改善資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債規(guī)模合理增長(zhǎng)，負(fù)債結(jié)構(gòu)和成本持續(xù)優(yōu)化。

地產(chǎn)+業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，打造永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力

2020年末，金科正式對(duì)外發(fā)布新五年（2021-2025）發(fā)展戰(zhàn)略，提出要堅(jiān)持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

在地產(chǎn)主業(yè)之外，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行多元化投資布局，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈的雙向賦能，是金科“新5年”戰(zhàn)略規(guī)劃中提升企業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵步驟。

作為多元賽道布局中的主力之一，金科服務(wù)已于2020年11月正式在港交所上市，成為西部年內(nèi)最大一筆IPO。截至目前，金科服務(wù)總市值近320億港元，位居行業(yè)頭部。

2021年上半年，金科服務(wù)業(yè)績(jī)?nèi)姹l(fā)，營(yíng)業(yè)收入由2020 年同期的13.70億元增至 25.86 億元，增幅88.79%；歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)80.3%達(dá)5.3 億元，凈利潤(rùn)率達(dá) 20.95%。上半年新增在管面積3062萬(wàn)平方米，總在管面積達(dá)1.87億平米；新增合約面積3477萬(wàn)平方米，相較去年全年增長(zhǎng)規(guī)模實(shí)現(xiàn)132%增長(zhǎng)。

此外，金科也在加大布局以大產(chǎn)業(yè)、大健康、大消費(fèi)為主的“地產(chǎn)+”多元化賽道，進(jìn)一步提升公司的盈利能力和永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。截至目前，企業(yè)在該賽道布局已取得初步成效。

例如大產(chǎn)業(yè)方面，截止報(bào)告期末，金科產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個(gè)省份22個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目28個(gè)，面積超1300萬(wàn)平方米。上半年，濟(jì)寧、固安兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼開(kāi)園，一個(gè)是深耕齊魯?shù)纳綎|省重大項(xiàng)目，一個(gè)是環(huán)京首個(gè)重要落子，金科用這組相隔547公里的產(chǎn)業(yè)CP悄然完成了新的開(kāi)局。通過(guò)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的產(chǎn)城項(xiàng)目，助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

再如大消費(fèi)板塊，上半年金科三大商業(yè)產(chǎn)品線相繼浮出水面。其中，金科中心是新一代的城市綜合體，首個(gè)項(xiàng)目在重慶建成并逐步投入運(yùn)營(yíng)；作為新一代的購(gòu)物中心，金科·愛(ài)琴海商業(yè)項(xiàng)目完成在重慶、昆明、慈溪三地的品牌落位；而金·WALK將成為金科商業(yè)網(wǎng)未來(lái)的重頭戲，重慶、貴陽(yáng)、武漢、南寧、昆明、徐州和運(yùn)城等城市均已有落地，未來(lái)還將以每年超10個(gè)項(xiàng)目的速度布局全國(guó)。

按照金科的構(gòu)想，到2025年公司總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷售模將達(dá)到500億元以上；持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到300-500億元；智慧服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模保持高速增長(zhǎng)。

積極履行社會(huì)責(zé)任，企業(yè)影響力持續(xù)擴(kuò)大

致力發(fā)展的同時(shí)，金科積極履行社會(huì)責(zé)任，持續(xù)參與鄉(xiāng)村振興和社會(huì)公益事業(yè)。今年2月，企業(yè)被黨中央、國(guó)務(wù)院授予“全國(guó)脫貧攻堅(jiān)先進(jìn)集體”榮譽(yù)稱號(hào)。

報(bào)告期內(nèi)，金科在行業(yè)內(nèi)的影響力也在持續(xù)提升，2021年上半年先后榮獲中國(guó)房地產(chǎn)上市公司A股10強(qiáng)、《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)第128位、中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第15位、中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)20強(qiáng)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10系列榮譽(yù)。

在此期間，金科還策劃東方人居建筑設(shè)計(jì)展，系統(tǒng)呈現(xiàn)23年來(lái)金科對(duì)東方人居建筑的研習(xí)與實(shí)踐；邀請(qǐng)國(guó)際鋼琴大師李云迪作為美好推薦官，代言企業(yè)三大產(chǎn)品系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品牌的提檔升級(jí)；圍繞中國(guó)共產(chǎn)黨成立100周年，舉辦“紅星閃閃放光彩”金科全國(guó)第二屆兒童合唱節(jié)、第七屆中國(guó)廉政書(shū)畫(huà)展重慶巡展等系列活動(dòng)，企業(yè)品牌更深入人心。

回顧企業(yè)發(fā)展路徑，及其關(guān)于未來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃，可以預(yù)見(jiàn)，在接下來(lái)的五年，金科將聚焦城市升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，繼續(xù)煥新城市面貌，以多元格局全方位助推美好生活的實(shí)現(xiàn)。

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