8月26日，旭輝控股（00884.HK）發(fā)布2021年中期業(yè)績發(fā)布會。上半年旭輝實現(xiàn)合約銷售額1362億元，同比增長69%，已完成全年2650億元銷售目標的近60%。

此外，公司營業(yè)收入363.7億元，漲幅為58%；凈利潤53.6億元，同比增長13%。

旭輝控股董事局主席林中在業(yè)績會上表示：“旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)行業(yè)，旭輝在市場好的時候謹慎，在市場不好的時候積極樂觀?！?

把土儲周期提快到2年

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要想保證業(yè)績的可持續(xù)性，首當其沖地就是保證土地儲備地充足供應。土儲的數(shù)量和布局決定了企業(yè)未來幾年的利潤規(guī)模。

半年報數(shù)據(jù)顯示，旭輝控股上半年新增貨值1279億元。旭輝控股CEO林峰坦言，公司在投資方面嚴格遵守紀律，第一次集中供地地價偏高的情況下冷靜看市場，“強烈控制住各種想買地的念頭，堅決不拿貴的地，謹慎投資。因為投資一個會影響我們的周轉(zhuǎn)效率，其次是公司的定位?！?

針對業(yè)內(nèi)比較關注的“拿地銷售比不超過40%”的規(guī)定，林中指出，過去地產(chǎn)商一般比較粗放，其實在內(nèi)地還是有比較多的潛力可挖。首先是盤活資產(chǎn)，由于要買地的錢不能來自于負債，所以一定要盤活已有資產(chǎn)，實現(xiàn)快速銷售、快速回款，減少庫存。

第二，要盤活土儲，未來要加快土儲的滾動開發(fā)，減少土儲對資金的占有量，減少土儲的年份。“因為未來穩(wěn)地價穩(wěn)房價，所以土儲時間過長是不利的，我們計劃將土儲的周期未來能提快到兩年?！?

數(shù)據(jù)顯示，上半年旭輝獲取的土儲中，一二線城市占比達82%，總土儲一二線占比85%。林峰坦言，公司的經(jīng)營提效體現(xiàn)在深耕一二線上，未來希望有30個百億城市的規(guī)模?！吧习肽晡覀兓旧蠜]有進入新城市，而是聚焦在有品牌效應、管理團隊能力比較強、市場厚度比較深的城市做一些深耕，這些地方的土地儲備效率更高?！?

從推貨節(jié)奏來看，下半年旭輝可售貨值2600億元，全新項目53個，其中貨值超過25億元的大盤超過10個。林峰表示，下半年對完成全年目標很有信心。今年以來，旭輝在精細化運營方面也做了鋪排，從經(jīng)營導向、規(guī)模導向轉(zhuǎn)向質(zhì)量導向。比如，旭輝開始加快周轉(zhuǎn)，包括資金周轉(zhuǎn)率，土儲周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，從前端還是控制穩(wěn)定毛利率和凈利率，千方百計提升回款率，聚焦關注庫存?！半m然占比不高，但是每一個庫存銷售都可以帶來結(jié)轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流。庫存特別是滯重庫存是一家公司的腫瘤，我們希望做到零滯重?！?

利潤率降低是行業(yè)必然

盡管營收和凈利潤都呈現(xiàn)比較好的增長趨勢，行業(yè)整體下行的趨勢之下，旭輝控股的利潤表現(xiàn)也呈現(xiàn)一定的波動。

截至2021年6月30日，旭輝集團的毛利率為20.7%，去年同期則為25.6%。上半年公司核心凈利潤率為9.2%，去年同期則為13.9%，均呈現(xiàn)出一定的下滑趨勢。不過，在當前的行業(yè)環(huán)境下，盡管利潤率有所下滑，依然處于行業(yè)中等偏上水平。

就此，林峰表示，優(yōu)秀企業(yè)的凈利率應該在8%~10%，旭輝未來會努力做到行業(yè)中等偏上比較優(yōu)秀的凈利率。在當前的政策環(huán)境下，利潤率的回升周期是非常緩慢而長期的過程，不會劇烈下滑也不會快速上漲。

林中進一步補充稱，利潤率降低是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。房地產(chǎn)經(jīng)歷了過去的土地紅利和高杠桿紅利時代，未來將邁入管理紅利和品牌紅利時代。所以，房地產(chǎn)不可能再是一個暴利行業(yè)，這是行業(yè)發(fā)展的必然。在國家穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的長效機制引導下，行業(yè)一定會平穩(wěn)發(fā)展，行業(yè)本身也會進入到一個全方位高強度競爭的競爭，所以帶來行業(yè)利潤率的回落。但這個回落跟很多行業(yè)一樣，到達一個低點后會逐步回升。

行業(yè)利潤率低下的情況下，不少房企也會開始開辟新的賽道進行多元突圍。根據(jù)林中的介紹，除了旭輝永升服務上市以外，公司未來還會有7~8個房地產(chǎn)+的業(yè)務，成熟一個就會推動一個公司的IPO，“未來幾年我們希望能推動2~3個公司IPO”。

那么，旭輝多元布局房地產(chǎn)+的背后是基于怎樣的考慮？林中坦言，旭輝做地產(chǎn)+不是一個分散風險的投資，它是圍繞著旭輝的核心能力，旭輝對業(yè)務的認知邊界以及旭輝擁有的資源來做一個能公司業(yè)務發(fā)展或者經(jīng)營上有協(xié)同效應的，而且雙方能獲得增效共贏的產(chǎn)業(yè)。

 “比如說旭輝做好旭輝永升服務，永升服務好旭輝一定好，旭輝品牌更好也會促進永升服務更好，因為旭輝會提供不斷的優(yōu)質(zhì)的小區(qū)給到他們。同步來看，旭輝在發(fā)展長租公寓、綠色建筑科技、代建、地產(chǎn)科技等領域的道理是一樣的。旭輝是把這些產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的業(yè)務單元來經(jīng)營。旭輝希望這些房地產(chǎn)+的企業(yè)，每一個都能成為行業(yè)的龍頭企業(yè)，成為行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的企業(yè)?！绷种斜硎尽?

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