（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）8月24日，中梁控股發(fā)布2021年半年度業(yè)績報(bào)告。

2021年上半年，中梁控股實(shí)現(xiàn)總收入約329.1億元，同比增長38.5%；凈利潤25.81億元，同比增長16.8%；歸屬股東凈利潤13.81億元，同比增長14.61%。

盡管取得了不錯(cuò)的成績，中梁控股董事長及執(zhí)行董事楊劍依舊謹(jǐn)慎，并預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場仍然充滿挑戰(zhàn)，中梁控股要跟著既定的戰(zhàn)略前行。

“對完成年度目標(biāo)充滿信心”

上半年，中梁控股的合約銷售金額按年增長40.3%至950億元，已完成2021年銷售目標(biāo)的53%；合約銷售面積約750萬平方米，同比增加39%；合約銷售均為每平方米約12600元，首開去化率超過70%，回款率超過85%。

此外，截至2021年7月，中梁控股累計(jì)合約銷售金額約1070億元，首7個(gè)月年度目標(biāo)達(dá)標(biāo)約60%。累計(jì)合約銷售面積約849.4萬平方米，均價(jià)約12600元/平方米。

對此，中梁控股董事長及執(zhí)行董事楊劍表示，對完成本年度1800億的合約銷售目標(biāo)充滿信心。

2021年上半年，中梁控股全口徑買地金額408億元，按地貨比2.5計(jì)算，新增貨值約1020億。共獲取67個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積約為790萬平方米，平均獲地溢價(jià)率25%。

何劍表示，在上半年買地投資中，中梁控股避開紅海競爭，確保合理利潤，在非集中供地獲取占比高達(dá)81%；為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，中梁控股新增項(xiàng)目以中小型規(guī)模為主，其中，總地價(jià)5億以下占比58%，總建面20萬平方米以下占比88%。

具體來看，二三線投資占比89%，其中，來自集中供地的二線城市占土地投資總額約19%，非集中供地的二線城市占比14%，二線合計(jì)占比33%；長三角三四線占比約37%。按經(jīng)濟(jì)區(qū)而言，長三角占土地投資總額51%；其次為中西部占比18%；海峽西岸占比12%；環(huán)渤海占比10%；而珠三角占比9%。

截至2021年上半年，中梁全口徑總土地儲備約為6600萬平方米（含已售的建筑面積），土儲平均成本為4400元/平方米，長三角和中西部占比達(dá)73%?？偪墒弁羶γ娣e4180萬平方米，總可售土儲貨值5000億元，二三線城市占比89%。

此外，中梁控股已售未結(jié)面積達(dá)2420萬平方米，并表已售未結(jié)貨值達(dá)1600億元 ，未來確收明確。

談及拿地金額不超過銷售占比的40%一事，中梁控股執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官及副總裁游思嘉表示，上半年中梁控股拿地銷售比低于40%，運(yùn)營現(xiàn)金流為正值。全年來看，拿地銷售比大概在30-35%之間。

減杠桿、穩(wěn)債務(wù)

“雖然公司目前維持在黃檔，但三條紅線的比率正在改善，”游思嘉表示，受益于現(xiàn)金回籠、負(fù)債穩(wěn)定，中梁控股上半年各項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)均有了明顯改善。

截至2021年6月，中梁控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，較2020年底79.9%減少0.6%；凈負(fù)債比率為56.1%，較2020年底65.8%下降9.8個(gè)百分點(diǎn)；非限制現(xiàn)金與即期借貸比率為1.2；如果把所有現(xiàn)金都算上，中梁控股的現(xiàn)金短債比是1.5倍，相對于去年年底的1.4有所優(yōu)化。

僅踩中剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一條紅線的中梁控股，歸為黃檔。游思嘉表示，“我們現(xiàn)在是保持黃檔的企業(yè)，也是少數(shù)在一年之內(nèi)可以降檔的企業(yè)。未來可以在三條紅線下的整體財(cái)務(wù)管理方面繼續(xù)優(yōu)化，保持穩(wěn)健?！?

與此同時(shí)，中梁控股的融資成本持續(xù)下降，2020年融資成本為8.5%，較去年同期下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)；2021年上半年融資成本為8.3%，進(jìn)一步下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從融資渠道來看，中梁控股主要從國內(nèi)開發(fā)貸、國內(nèi)非銀行貸以及境外美元債籌集資金。其中，今年上半年中梁控股非銀的比重繼續(xù)優(yōu)化降至25%。截至2021年6月底，中梁控股有息債務(wù)總額為546億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余355.4億元，較2020年底增長3.8%。

“下半年還有明年，我們會做大量的減債務(wù)和穩(wěn)債務(wù)的工作，著重減低境外美元債?！庇嗡技伪硎荆辛嚎毓苫緶?zhǔn)備好了下半年的還款資金，預(yù)期到今年年底，對364債務(wù)的依賴度會減少兩個(gè)億美元。另外在12個(gè)月以內(nèi)，也會減少境外364票據(jù)的存量，從現(xiàn)在到45%左右減低到25%。

與此同時(shí)，中梁控股發(fā)布購回票據(jù)公告，稱于2021年8月23日，中梁控股于公開市場購買2021年9月票據(jù)累計(jì)本金總額達(dá)620萬美元，占2021年9月票據(jù)初始發(fā)行本金總額約1.55%。

截至本公告日期及包括上述購回，中梁控股已于公開市場購買2021年9月票據(jù)累計(jì)本金總額達(dá)7600萬美元，占2021年9月票據(jù)初始發(fā)行本金總額約19.0%。

談及中梁控股商票規(guī)模，游思嘉表示，中梁現(xiàn)時(shí)商票規(guī)模很少，已經(jīng)從去年年底的6億元下降為4億元，且全部依時(shí)償還。暫時(shí)沒有收到政府通知要納入，就算計(jì)入，對“三條紅線”的影響也不大。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。