（文/張志峰 編輯/馬媛媛）8月12日晚間，金輝控股發(fā)布2021年上半年業(yè)績報告。

作為較早發(fā)布半年報的房企，金輝上半年的表現(xiàn)堪稱驚艷。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，企業(yè)已確認收入為160.7億元，同比增幅44.1%；實現(xiàn)凈利潤20.1億元，同比增長92.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為18.3億元，同比大增超200%。

難能可貴的是，保持業(yè)績大增同時，金輝的財務(wù)杠桿進一步趨于穩(wěn)健。

截至2021年6月30日，企業(yè)凈負債率75.9%，現(xiàn)金短債比為1.5，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為68.3%，“三道紅線”全部綠檔的基礎(chǔ)上又有所優(yōu)化。

因此有分析人士指出，金輝無論從規(guī)模、增速，還是利潤率、財務(wù)杠桿等方面都稱得上優(yōu)秀，儼然成為一副“新一代三好生”模板。這樣的企業(yè)在過去行業(yè)大爆發(fā)的年代或許存在感不強，但行業(yè)一旦遇到危機，反而更能穩(wěn)定前行、厚積薄發(fā)。

特別是如今市場流動性邊際趨緊的大背景下，“集中供地”和“房貸集中管理”等政策對房地產(chǎn)投資帶來新的挑戰(zhàn)，但是這也更加考驗企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流，促進進一步提高可持續(xù)經(jīng)營能力。

事實上，金輝控股的應(yīng)對策略很簡單：量入為出，放棄無效囤地。企業(yè)表示，下半年堅定穩(wěn)健投資并進一步提高土儲擴張精準性，進一步企穩(wěn)杠桿并提高周轉(zhuǎn)率，提升經(jīng)營質(zhì)量。

融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化，“三道紅線”持續(xù)綠檔

除了營收數(shù)據(jù)之外，企業(yè)上半年在銷售方面增速也遠超行業(yè)平均水平。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)金輝控股合約銷售額557.7億元，同比增幅49.3%。

業(yè)內(nèi)普遍認為，按照行業(yè)上半年四六開的銷售規(guī)律，金輝今年順利進入千億俱樂部幾乎板上釘釘。

而當事人金輝卻始終沒有像同行一樣制定明確的目標，表示“不以銷售額作為唯一考核標準，更多是利潤考核”。

這大概也是企業(yè)去年銷售額972億元，明明“加把勁”就可以成為千億新秀，卻放棄這個機會，優(yōu)先選擇把“三道紅線”財務(wù)指標轉(zhuǎn)綠的原因。

也正因此，金輝起家于福建福州，身上卻絲毫沒有閩系高杠桿激進擴張的標簽。在如今融資渠道收緊的背景下，企業(yè)授信額度反而顯得頗為寬松，融資成本也呈現(xiàn)下降趨勢。

報告顯示，截至2021年6月30日，企業(yè)有息負債總額為543.97億元，較2020年底增速僅為1.2%。如下半年維持當前債務(wù)增速，將大大低于“三道紅線”綠檔要求：有息負債年增速不超過15%。期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余達254.8億元，仍處于高位。

針對目前融資情況，金輝控股總裁助理徐小冬在業(yè)績會上指出，截至年中，金輝控股獲得銀行授信841億元，其中已經(jīng)使用授信額度為341億元，未使用授信額度為500億元。

此外，上半年企業(yè)加權(quán)平均債務(wù)成本進一步下降至6.95%，相較于2020年底的7.47%下降了0.52個百分點。

金輝控股首席財務(wù)官趙巖表示，融資成本降低的主要原因是融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：成本較低的銀行貸款占比較2020年底提升13.6個百分點至66.3%；成功發(fā)行了包括CMBS、ABS在內(nèi)的多筆低成本資產(chǎn)抵押證券；境內(nèi)外公司債券的發(fā)行成本也隨著上市后信用評級的上調(diào)而有所下降。

下半年欲加大拿地力度

值得注意的是，金輝控股的厚積薄發(fā)不止體現(xiàn)在營收與銷售數(shù)據(jù)上，企業(yè)拿地方面表現(xiàn)同樣出人意料。

財報數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)上半年新增17幅土地，規(guī)劃建筑面積221.8萬平方米，涉及北京、重慶、寧波、鄭州等11個一線、強二線重點城市，主要集中在長三角、東南和珠三角區(qū)域。

在克而瑞《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》榜單里，金輝以371.1億的新增貨值排在第37位，稍高于同期銷售排行榜的排名。

而事實上行業(yè)內(nèi)對金輝控股在土地市場上的動作幾乎沒有什么深刻的印象，原因就在于其具體的投資選擇上。企業(yè)拿地時明顯更加注重都市圈，避開“集中供地”大熱點，布局“新二線”，高性價比拿地。例如北京大興地塊、惠州白云新城等5宗涉宅地，均以底價競得。

值得一提的是，金輝上半年權(quán)益地價總額約為88.97億元、合約地價總額約為146.83億元。對比上半年557.7億的銷售額，金輝控股上半年拿地成本所占銷售額比重遠遠低于政策限定的40%閾值，這也為其下半年獲得更多優(yōu)質(zhì)機會留下了充足的空間。

截至年中，土地儲備總建筑面積達3307萬平方米，其中97.9%位于強二線及核心三線城市。

相較于此，下半年才真正是金輝的主場。

金輝控股執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁林宇在業(yè)績會上明確表示，下半年的投資態(tài)度會相對積極，因為“今年上半年的土地市場比較火熱，從市場反饋來看，下半年土地市場的窗口會比上半年好”。

而在拿地布局上，金輝控股還是會堅持聚焦深耕區(qū)域和板塊，特別是在長三角、珠三角和優(yōu)秀的中西部、東南城市，保持穩(wěn)定的投資強度。在新城市開拓上，則會比較謹慎。

此外，林宇表示，考慮最近集中供地政策打了補丁，以及勾地、收并購等形式的開發(fā)周期比較長，下半年公開市場還將是金輝控股拿地的主戰(zhàn)場。 在產(chǎn)品類型上，金輝控股將堅持剛需、剛改、首改產(chǎn)品為主，加上少部分的再改產(chǎn)品，因為“這些產(chǎn)品的抗風險能力比較強”。

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