（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在豬肉價格持續(xù)下跌的日子里，“養(yǎng)豬大王”劉永好的終于收到了一個好消息。

7月28日早間，劉永好旗下最新上市平臺新希望服務(wù)發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計上半年經(jīng)調(diào)整股東應(yīng)占凈利潤同比增長超80%。

受此消息鼓舞，5月份上市以來股價持續(xù)下跌的新希望服務(wù)終于迎來第一波大漲，截至28日收盤報2.28港元，漲24.59%。

然而作為剛剛上市2個月、總市值不過18億港元的物管平臺，新希望服務(wù)的短暫上漲對劉永好來說也只能算聊勝于無。

新希望服務(wù)5月22日上市至今日K

千億“黑馬”

由于去年下半年開始，隨著疫情逐漸穩(wěn)定豬肉價格持續(xù)下跌，“養(yǎng)豬大王”劉永好的日子并不好過。不久前，旗下最大上市平臺新希望爆出目前A股最慘半年報：今年上半年預(yù)虧29.5億元至34.5億元，相比去年同期盈利31.64億元，公司業(yè)績預(yù)計下滑193.24%-209.04%。

這是新希望自1998年上市以來，首次出現(xiàn)虧損，企業(yè)股價也因此持續(xù)下跌，截至7月28日報收10.92元。要知道，去年9月份高點時新希望股價高達(dá)42.2元，股價跌幅達(dá)到74.12%，短短10個月市值蒸發(fā)超過1400億元。

市場甚至有聲音認(rèn)為，劉永好可能因此丟掉蟬聯(lián)了20年的“四川首富”之位。

不過，如今的新希望集團(tuán)也早已不是20年前所能比擬的了，旗下除了農(nóng)牧和飼料之外，其他產(chǎn)業(yè)如食品快消、地產(chǎn)文旅、醫(yī)療健康、金融投資等全行業(yè)都有所涉獵。

其中，最受劉永好器重的莫過于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不同于“蚊型”物企新希望服務(wù)，新希望地產(chǎn)盡管沒能登陸資本市場，但近年來規(guī)模與擴張速度不容小覷。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2020年全口徑銷售額達(dá)到1031億元，同比大增40.1%。按此排名，相當(dāng)于直接從百強房企晉升為40強，這一擴張速度稱得上去年最大“黑馬”。

相較于銷售端，新希望地產(chǎn)的擴張意圖在土地市場表現(xiàn)得更為明顯。

根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017至2019年，新希望地產(chǎn)分別斥資187億、287.2億、407.9億購買土地，2019年拿地金額排在第28位，遠(yuǎn)超其銷售規(guī)模排名。2020年拿地金額才有所放緩，以250億位居第40，與銷售排名相當(dāng)。

2021年，幾乎未受到“兩集中”供地政策影響，企業(yè)拿地支出不減：中指院數(shù)據(jù)顯示，新希望地產(chǎn)上半年拿地金額152億元，位列31名。

而由于其“新一線、強二線”的城市布局戰(zhàn)略，“高溢價”也成為新希望地產(chǎn)一大標(biāo)簽。

如2017年 6月拿下昆明泛亞新區(qū)組團(tuán)地塊，溢價率208%；2019年5月經(jīng)過200輪叫價拿下大連一商住地、溢價率49%；同年8月又以溢價率60%拿下寧波一宗宅地；2020年4月，擊敗金地、保利等17家房企，以48%溢價率拿下佛山一宗地塊，樓面價18252元/平方米，為佛山歷史第二高價地。

隱藏的杠桿

值得一提的是，“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與擴張越來越難，新希望地產(chǎn)自然也不例外。

不過，表面來看，企業(yè)三項核心指標(biāo)均處于紅線以內(nèi)，位居“綠檔”：2020年末凈負(fù)債率為66.29%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.5%，現(xiàn)金短債比為1.96。

然而，這并不意味著企業(yè)杠桿真正健康，更大可能只是被其隱藏起來。

首先，與快速提高的合約銷售額相對應(yīng)的是，新希望地產(chǎn)盈利能力卻呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2018年－2020年以及2021年一季度合并口徑營業(yè)收入分別為152.43億元、182.63億元、304.96億元和37.15億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤卻為18.19億元、15.54億元、14.65億元和 2.7億元。

與下滑的母公司利潤相反，近年來企業(yè)少數(shù)股東損益卻接連暴漲，2018年還只有3.1億元，僅占凈利潤的14.56%，至2020年時以達(dá)到13.77億元，幾乎與母公司股東持平。

再聯(lián)想到近年來企業(yè)大規(guī)模進(jìn)行合作開發(fā)，以及銷售額中不斷下降的權(quán)益占比，不少分析人士認(rèn)為，企業(yè)良好的杠桿數(shù)據(jù)極有可能是大量利用聯(lián)營公司與合營公司進(jìn)行融資，最終卻將這部分權(quán)益計入投資收益部分，因此造成少數(shù)股東損益大漲。

其次，觀察者網(wǎng)查閱企業(yè)財報發(fā)現(xiàn)，新希望地產(chǎn)的永續(xù)債近年來也在不斷走高，2018-2020年底分別為6億元、11億元和32.68億元。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析指出，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境趨近，不設(shè)還款期限、不計入公司債務(wù)的永續(xù)債已經(jīng)逐步成為房企“隱藏”債務(wù)的常用手段之一。2020年永續(xù)債規(guī)模增速超過100%的房企，除新希望地產(chǎn)之外，如華夏幸福、華僑城、建發(fā)房地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等比比皆是。

所謂永續(xù)債，簡單來說就是沒有明確的到期日或者期限非常長的債券。投資者是不能在一個確定的時間點得到本金，但是可以定期獲取利息。被視作一種介于債權(quán)和股權(quán)之間的融資工具。

也就是說，永續(xù)債可以實現(xiàn)“把借到的錢放到權(quán)益科目”，既避免了股權(quán)稀釋，又不會提高資產(chǎn)負(fù)債率，被稱為“降低資產(chǎn)負(fù)債率的專家”。

不過值得注意的是，永續(xù)債其實并不“便宜”，其相對一般中期票據(jù)更高的票息率，也在縮水企業(yè)利潤。由于新希望地產(chǎn)并非上市公司，觀察者網(wǎng)為查到其永續(xù)債利率，但以2020年12月，華夏幸福向中融信托發(fā)行的15億元永續(xù)債為例，該筆永續(xù)債初始利率為8.5%/年，之后每年利率增加2%，以此類推，直到利率為14.5%/年，融資成本不菲。

因此，在上述投行人士看來，永續(xù)債是披著權(quán)益外衣，實際卻必須背負(fù)的債。房企大肆增加永續(xù)債來美化負(fù)債率的行為實則是掩耳盜鈴。

對此，企業(yè)在闡述自身優(yōu)勢表述為，公司股東新希望集團(tuán)是國內(nèi)規(guī)模最大的擁有飼料－養(yǎng)殖－屠宰－肉食品加工產(chǎn)業(yè)鏈條的企業(yè)集團(tuán)之一，系首批國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)，位居中國飼料行業(yè)第一，同時也是中國最大肉蛋奶供應(yīng)商之一，行業(yè)地位顯著。近年來新希望集團(tuán)在增資、擔(dān)保及認(rèn)購永續(xù)債方面持續(xù)給予公司支持。

可如今，當(dāng)作為新希望集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)的飼料、養(yǎng)殖公司開始市值大跳水時，地產(chǎn)公司的債務(wù)難題將由誰來支持，最終又將由誰埋單？

品牌危機

此外，不得不提的時，與新希望地產(chǎn)杠桿、規(guī)模難題相比，擺在企業(yè)面前的品牌聲譽危機同樣不容小視。

今年2月開始，新希望地產(chǎn)參股的溫州市鹿城區(qū)某項目曝出使用“鋼筋瘦身”等問題。

有媒體報道稱，鹿城區(qū)住建局在3月份委托第三方進(jìn)行隨機抽樣檢測，結(jié)果顯示，該工程存在地下室地庫樓板裝修面層光圓鋼筋直徑未達(dá)到要求和局部鋼筋未滿鋪的問題，違反了按圖施工的相關(guān)法規(guī)要求，已啟動處罰程序。

再如南京錦麟融譽府項目被曝在突破限價的基礎(chǔ)上，精裝標(biāo)準(zhǔn)大幅下降；溫州白麓城項目被曝鼓包、構(gòu)造柱移位等多個質(zhì)量問題。

甚至在部分城市政府主導(dǎo)的網(wǎng)絡(luò)問政平臺上，新希望地產(chǎn)被市民投訴虛假廣告、“欺詐銷售”等問題一度刷屏。

此外，據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，新希望地產(chǎn)及其子公司在 2018-2020年度及2021年1-3月受到的罰款金額在 5萬元以上行政處罰的情形就有19起，處罰原因從侵占土地、偷稅漏稅、濫用廣告語、虛假宣傳、環(huán)保排污到違章建筑、無證施工等各類情形五花八門，被罰款總金額超過725萬元。

最為嚴(yán)重的一次是旗下一級子公司永嘉萬新尚瑞置業(yè)有限公司，2014年因涉嫌非法侵占國有土地1742平方米并新建建筑物和其他設(shè)施，未能如期退還，被浙江省永嘉縣人民法院列為“失信被執(zhí)行人”，強制沒收其在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。

需要說明的是，總數(shù)700余萬的罰款對于一家千億房企看似不多，實則不然。

首先，其中諸如擅自增加隔斷、陽臺、露臺的擴建行為，以及無證施工的搶工期行為本身獲利空間十分巨大，而處罰金額也十分有限。

例如2019年9月永嘉萬新尚瑞置業(yè)有限公司（沒錯，還是那家失信公司）因擅自改造其所開發(fā)樓盤結(jié)構(gòu)，被永嘉縣綜合行政執(zhí)法局依照《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，處違章建筑工程造價百分之十的罰款，190.48萬元。也就是說，這部分違建的工程造價超過1900萬元，而因這部分違建所帶動的商品房增值空間更加難以估量。

其次，這些僅僅是被相關(guān)執(zhí)法部門查處并通報的部分，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于位置偏遠(yuǎn)、封閉性較強等原因，本身就監(jiān)管不易，再疊加其他各種人為因素，被公開處罰的只是九牛一毛。

有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)目前受到全國范圍內(nèi)廣泛關(guān)注，融資難、利潤低是不可避免的，但越是這個時候，企業(yè)越應(yīng)該抓緊機會修煉“內(nèi)功”，提升自身運營管理能力與品牌信譽，如此才能在更加激烈的競爭中走得更遠(yuǎn)。