（文/張玉 編輯/馬媛媛）從2017年的350.2億元，到2020年1205億元的銷(xiāo)售額，華發(fā)股份近年來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鏊僬蔑@著這家珠海老牌房企對(duì)于規(guī)模的渴求。

規(guī)模增速“大躍進(jìn)”背后，華發(fā)股份的高負(fù)債也一路水漲船高。2012年，華發(fā)股份負(fù)債合計(jì)僅有202.17億元，到2021年一季度，公司負(fù)債合計(jì)已經(jīng)攀升至2741.95億元。

不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流仍然是決定企業(yè)未來(lái)利潤(rùn)的關(guān)鍵。尤其是集中供地的新政背景下，房企手中的“余糧”面臨挑戰(zhàn)。不過(guò)，對(duì)于此前一度激進(jìn)加杠桿的華發(fā)股份而言，眼下更重要的似乎是如何確保這架“馬車(chē)”平穩(wěn)運(yùn)行。

5月26日，華發(fā)股份發(fā)布公告表示，公司全資子公司華發(fā)設(shè)計(jì)擬將其應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給華金保理，由華金保理為其開(kāi)展應(yīng)收賬款保理融資業(yè)務(wù)。

子公司2億元保理融資

根據(jù)公告，此次保理融資不超過(guò)人民幣2.05億元，融資期限不超過(guò)24個(gè)月，綜合融資成本不超過(guò)6%/年，可按資金需求分批次提款，按季付保理費(fèi)用。華發(fā)設(shè)計(jì)對(duì)轉(zhuǎn)讓給華金保理的應(yīng)收賬款承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。

保理融資，是指賣(mài)方申請(qǐng)由保理銀行購(gòu)買(mǎi)其與買(mǎi)方因商品賒銷(xiāo)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，賣(mài)方對(duì)買(mǎi)方到期付款承擔(dān)連帶保證責(zé)任，在保理銀行要求下還應(yīng)承擔(dān)回購(gòu)該應(yīng)收賬款的責(zé)任。

換句話說(shuō)，就是銷(xiāo)售商通過(guò)將其合法擁有的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行，從而獲得融資的行為。

公開(kāi)資料顯示，華金保理由珠海華發(fā)投資控股集團(tuán)有限公司間接100%控股，珠海投控集團(tuán)與華發(fā)股份屬于受珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司同一控制下的關(guān)聯(lián)方，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

華發(fā)股份方面表示，本次交易有利于拓展公司融資渠道，提高資產(chǎn)的使用效率，既解決了公司對(duì)資金的需求，又能充分合理地利用關(guān)聯(lián)方所擁有的資源和業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)發(fā)展。

不過(guò)，公開(kāi)資料顯示，保理融資沒(méi)有那么規(guī)范，部分的承購(gòu)業(yè)務(wù)是由較小的、非傳統(tǒng)的出借人開(kāi)展的，這個(gè)領(lǐng)域缺乏足夠的監(jiān)管，承購(gòu)方的質(zhì)量、可靠性和信譽(yù)差異很大。

甚至有觀點(diǎn)指出，之所以有越來(lái)越多的企業(yè)采取這種昂貴、風(fēng)險(xiǎn)較大的融資方式，原因很簡(jiǎn)單：這通常是他們能夠獲得現(xiàn)金的唯一渠道。

華譽(yù)咨詢?cè)治鲋赋觯?019年下半年起，房地產(chǎn)融資受到了各項(xiàng)政策的制約，致使各大地產(chǎn)商的資金鏈吃緊。保理融資資金屬于非銀資金，不在制約范疇。從2019年下半年起，不少大中型地產(chǎn)公司紛紛尋求保理融資來(lái)解決短期的資金鏈流動(dòng)性支持。其中涉及的保理標(biāo)的物包括開(kāi)發(fā)類應(yīng)收賬款、售樓尾款、未來(lái)應(yīng)收租金等。

一位業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，通過(guò)應(yīng)收賬款、購(gòu)房尾款等衍生產(chǎn)品進(jìn)行融資，風(fēng)險(xiǎn)較大?！懊绹?guó)次貸危機(jī)就是衍生產(chǎn)品出問(wèn)題，而且還是加杠桿的，這種風(fēng)險(xiǎn)最大了。用兩塊錢(qián)本錢(qián)干20塊錢(qián)的活，市場(chǎng)好，你發(fā)達(dá)了，當(dāng)然，反過(guò)來(lái)，一樣會(huì)虧得很慘。”上述業(yè)內(nèi)人士坦言。

花式“找錢(qián)”謀擴(kuò)張？

除了保理融資，今年以來(lái)，華發(fā)股份可謂通過(guò)各種方式“花式找錢(qián)”。在5月26日宣布子公司開(kāi)展保理融資業(yè)務(wù)的同時(shí)，華發(fā)股份同日發(fā)布了關(guān)于子公司轉(zhuǎn)讓基金份額的公告。

華發(fā)股份方面表示，為進(jìn)一步優(yōu)化公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，集中資源發(fā)展公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，公司全資子公司華發(fā)華宜擬將其作為有限合伙人/基金份額持有人所持有的4家合伙企業(yè)的合伙份額及1項(xiàng)契約型基金份額協(xié)議轉(zhuǎn)讓給華實(shí)資管，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款合計(jì)為20.09億元。層層穿透之下，華實(shí)資管與華發(fā)股份同屬于華發(fā)集團(tuán)實(shí)際控制下的關(guān)聯(lián)方。

另一方面，轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付方式也可以看出華發(fā)股份對(duì)于資金的渴求。雙方協(xié)商一致同意，乙方以現(xiàn)金方式按照協(xié)議的約定向甲方支付全部轉(zhuǎn)讓總價(jià)款。在協(xié)議生效之日起的20個(gè)工作日內(nèi)，由乙方一次性支付至甲方指定的銀行賬戶。

此外，今年4月1日，華發(fā)股份公告稱，擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)人民幣50億元的超短期融資，發(fā)行期限為不超過(guò)270天。注冊(cè)金額用于滿足華發(fā)股份于2021年5月5日到期的50億元超短融批文的續(xù)期需求，償還符合銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)規(guī)定的債務(wù)融資工具本息、北金所債權(quán)融資計(jì)劃本息、金融機(jī)構(gòu)借款、補(bǔ)充流動(dòng)性資金等。

而此前一星期，今年3月23日，華發(fā)股份還曾公告表示，為了優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，提高資金使用效率，公司部分下屬子公司擬將其名下項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中形成的購(gòu)房尾款收益權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給華金保理。華金保理向項(xiàng)目公司支付轉(zhuǎn)讓款的方式進(jìn)行融資，本次融資規(guī)模不超過(guò)人民幣2.63億元，融資期限不超過(guò)1年。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦直言，融資就是為擴(kuò)張做準(zhǔn)備的，今年土地集中出讓，很多房企都鉚足勁，集中出讓對(duì)房企資金要求很高，所以手里籌措資金可以囤土地。“說(shuō)是集中出讓，事實(shí)可以看出，房企之間競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，而且一些房企可能也意識(shí)到利潤(rùn)會(huì)比較薄，但是為刷流量，刷規(guī)模，還是要拼一下?！?

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積極通過(guò)各種途徑“花式”融資，與華發(fā)股份近年來(lái)的高速發(fā)展不無(wú)關(guān)系。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年，華發(fā)股份流量金額350.2億元，位列排行榜第58位。2018年，華發(fā)股份賣(mài)了554.6億元，2019年，公司全口徑銷(xiāo)售金額達(dá)到922.7億元，到2020年，上述銷(xiāo)售額已經(jīng)攀升至1205億元，華發(fā)股份也一躍攀升至行業(yè)第34位。

短期走的太快，最直接導(dǎo)致的就是華發(fā)股份資金鏈的收緊。同花順I(yè)FinD數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份資產(chǎn)總額由2012年的289.64億元增長(zhǎng)至2021年一季度末的3405.9億元。公司負(fù)債總額也持續(xù)快速增長(zhǎng)。2012年，華發(fā)股份負(fù)債合計(jì)僅有202.17億元，到2021年一季度，公司負(fù)債合計(jì)已經(jīng)攀升至2741.95億元。由此計(jì)算，在不足10年的時(shí)間里，華發(fā)股份的負(fù)債總額增長(zhǎng)了10多倍。

據(jù)華西證券發(fā)布的研報(bào)顯示，截至 2020 年末，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 63.98%， 較去年同期增長(zhǎng) 7.47pct，凈負(fù)債率為 147.47%，較去年同期降低 12.98pct，杠桿率下降。此外，華發(fā)股份在手貨幣資金 436.4 億元，現(xiàn)金短債比為 1.12，短債風(fēng)險(xiǎn)較低。

另?yè)?jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的報(bào)告，2020 年華發(fā)股份現(xiàn)金短債比提升至0.9倍，融資成本降低0.2pcts 至6.2%。償債方面，截至 2020 年，公司有息負(fù)債總額 1586.5 億元，其中長(zhǎng)期有息負(fù)債占比 71.2%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)較為合理。2020 年華發(fā)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均有改善，公司凈負(fù)債率相比2019 年同期降低 1.9pcts；現(xiàn)金短債比 0.9 倍，盡管未達(dá)到三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，但公司償債能力相比2019 年有所改善；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率 76.5%。

“持續(xù)擴(kuò)張后勁是不是足，還需要觀察，有的房企在突破千億之后，短期也會(huì)有一定壓力，需要在這個(gè)階段整固下。就和股票一樣，突破關(guān)鍵價(jià)格后，需要橫盤(pán)整固一段時(shí)間?！北R文曦直言。

如其所言，2021年一季度，華發(fā)股份也經(jīng)歷了一系列的“震蕩盤(pán)整”。2021年第一季度，華發(fā)股份營(yíng)業(yè)收入63.7億元，比上年同期減少了29.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為5.54億元，比上年同期減少了7.92%。公司歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤(rùn)為4.63億元，比上年度末減少了19.59%。

對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的大幅減少，華發(fā)股份方面表示，主要是房產(chǎn)項(xiàng)目收入結(jié)轉(zhuǎn)減少所致。

而在拿地策略方面，華發(fā)股份也一改往日的激進(jìn)顯得低調(diào)了不少。同花順數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份僅于今年1月份在成都獲取一幅土地，拿地總價(jià)為8.73億元，溢價(jià)率14.29%。據(jù)克而瑞2021年1~4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜，從新增貨值來(lái)看，排行第100位的五礦地產(chǎn)今年前4月新增貨值為55.3億元，在這其中未見(jiàn)華發(fā)股份的身影。與之對(duì)比，華發(fā)股份曾在2018年底~2019年初的一個(gè)月時(shí)間里耗資近百億拿地，其彼時(shí)的擴(kuò)張?jiān)鏊俨豢芍^不激進(jìn)。

如今回頭來(lái)看，短跑沖刺千億之后，華發(fā)股份似乎的確需要一段時(shí)間橫盤(pán)整固。

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