（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）年輕人喜歡扎堆北上廣，無奈大城市房價高、落戶難，沒點家底的最終還是難逃“返鄉(xiāng)置業(yè)”宿命。

將這一法則擴大到企業(yè)同樣適用。區(qū)域市場成熟之后，各個房地產(chǎn)開發(fā)商都在加快擴張步伐，著手“遷都”布局全國化。

他們中，有的順利登陸資本市場，成為地方企業(yè)布局全國化的樣本，有的則在經(jīng)歷社會“毒打”之后返回“避風(fēng)港”。

日前，有媒體報道稱，中庚置業(yè)集團正在以支援公司福州區(qū)域的名義進行員工遷移遣散事宜，涉及品牌、法務(wù)、設(shè)計、營銷和審計等部門。

據(jù)悉，中庚置業(yè)計劃分三批進行，第一批針對“設(shè)計、營銷、審計”相關(guān)崗位，涉及20~30人，第二批和第三批遣散待定。

而中庚置業(yè)上?？偛繂T工人數(shù)約百人，如若每一批次的“裁員”人數(shù)相仿，那么其上海總部無非只剩下一個“空殼”。

一位接近中庚置業(yè)的人向觀察者網(wǎng)表示，“裁員遣散事件”的出現(xiàn)很大程度上表明了中庚置業(yè)離開上海的決心。據(jù)他所掌握的信息來看，中庚置業(yè)上海公司大概有1/3員工已離職，企業(yè)也早有計劃離開上海。

觀察者網(wǎng)就以上信息向中庚置業(yè)方面進行求證，截至目前，仍未回應(yīng)。

“滬漂”5年

2016年，中庚置業(yè)豪擲150億元，收購上實城開旗下城開中心逐夢上海灘，然而，不到五年的時間，中庚置業(yè)卻已經(jīng)心生退意。

近日，中庚置業(yè)被曝裁員、停工、欠薪，陷入缺錢風(fēng)波。此外，中庚置業(yè)將主力退回至大本營福建，上?？偛棵鎸嵧觥?

對此，中庚置業(yè)發(fā)布聲明稱，網(wǎng)絡(luò)上有個別媒體通過捕風(fēng)捉影、以小道消息的方式，在其“小道”欄目中刊登了關(guān)于中庚集團未經(jīng)證實的不實報道。為了維護中庚集團的正當(dāng)合法權(quán)益，公司已經(jīng)向微信公眾平臺進行了舉報、投訴。對以小道形式發(fā)布虛假信息的媒體，中庚集團將進一步采取法律行動，追究其法律責(zé)任，維護公司合法權(quán)益。

不過，有知情人士向觀察者網(wǎng)表示，“裁員”是中庚置業(yè)主動收縮所致。由于在華東拓展受阻，中庚置業(yè)改變發(fā)展戰(zhàn)略，想深耕老本營福州。

而深究其“滬漂”5年時間，中庚置業(yè)在上海僅布局一個項目：城開中心綜合體。

據(jù)悉，中庚置業(yè)通過收購上實城開旗下城開中心的同時，曾對外表示計劃投資150個億，打造一個集甲級寫字樓、五星級酒店和購物中心為一體的綜合體，也就是如今的環(huán)球創(chuàng)意中心寫字樓、中庚聚龍大酒店、POPC漫游城商業(yè)。

要知道，當(dāng)時中庚置業(yè)總資產(chǎn)不過350億元，一個項目資產(chǎn)占比高達42.86%，可見其押注上海的決心。

值得注意的是，中庚置業(yè)很可能在這個時候就已經(jīng)“缺錢”了。為了釋放資產(chǎn)的流動性，在中庚置業(yè)聯(lián)手上實城開開發(fā)城開中心的同時，中庚置業(yè)就同步發(fā)行城開中心基金，與城開中心甲級寫字樓捆綁銷售。

此外，在長達五年的時間里，中庚置業(yè)住宅主業(yè)在上海一直沒有進展。官網(wǎng)顯示，集團已形成了“香系”與“中庚系”兩大地產(chǎn)品牌集團，并不斷加強對外合作，在北京、福州等地開發(fā)多個高端產(chǎn)品，例如福州中庚紅鼎天下、北京中庚億本、重慶中庚城。

換句話說，即使算上合作開發(fā)住宅項目，中庚置業(yè)在其上?？偛浚冀K未見其代表作。

即使將范圍擴大至長三角區(qū)域，中庚置業(yè)的開發(fā)情況也并未改善。官網(wǎng)顯示，中庚置業(yè)在華東共有3個項目，分別是位于上海的寫字樓中庚環(huán)球創(chuàng)意中心、江蘇鹽城的兩個住宅項目海德公園和香城世家。

“我在這個城市沒有家。”這句滬漂一族的獨白某種程度上也可以反映中庚置業(yè)的心聲。

持續(xù)加碼的拿地政策

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在2006年至2020年長達十四年的時間里，中庚置業(yè)共拿下29宗地塊，其中福州斬獲18宗地塊，長三角招拍掛市場僅拿下6宗地塊。

而在上海土拍市場，中庚置業(yè)連和百強房企同臺競技的機會都沒有。

按照上海土地市場規(guī)定，若有效申請人數(shù)超過3人的，地塊采用招標(biāo)方式出讓，并先根據(jù)房企的經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗進行綜合評分，排序確定順位；若效申請人數(shù)為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時才能競價。

一家排名前50強房企的投資部門告訴觀察者網(wǎng)，新入滬房企在滬拿地較為困難，因上海采用打分入圍制度，新入滬房企普遍缺少在一線城市開發(fā)經(jīng)驗，分值較為吃虧，而上海入圍家數(shù)近年才擴至4-5家，且上海由于是全國頭部房企競爭的區(qū)域，競爭極為激烈，出現(xiàn)冷門地塊的幾率小。

換句話說，中庚置業(yè)這家“百億”房企在總部上海拿地希望渺茫。

同策媒體資源總監(jiān)肖云祥表示，對這些將總部遷入上海的中小房企而言，總部遷入上海關(guān)注點在于獲得更好的資金流、人才流及信息流等資源，目的不是必須要在上海拿地。

值得注意的是，據(jù)媒體報道中庚置業(yè)陷入缺錢風(fēng)波，2019年營業(yè)收入102.46億元，同比減少19.3%，同期總負債卻高達292.93億。

在此基礎(chǔ)上，中庚置業(yè)選擇出讓溫州中庚商貿(mào)100%股權(quán)、退出偉天化工等項目，“賣子”求生。很顯然，即使將總部設(shè)在上海能獲得更好的資金流，但資本也不會傻到去做沒有好處的買賣。

此外，中庚置業(yè)在長三角公開市場獲取的6宗地塊中，有2宗地塊拿地時間為2020年，溢價率分別為24.19%、86.46%。

2020年12月，中庚+華創(chuàng)聯(lián)合體以總價8.73億元、樓面價5244元/平方米、溢價率86.46%，競得江蘇省鹽城市一宗住宅用地。整個土拍過程經(jīng)過324輪競價，可見其競爭激烈程度。

一方面，房企的“上海總部”計劃，讓華東成為一眾房企的必爭之地，高溢價頻出；另一方面，有限的生產(chǎn)資料，無法匹配上百家房企的華東布局計劃，總有人黯然離場。

拿地受阻很快就在公司銷售業(yè)績上有所反映。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018至2020年中庚置業(yè)銷售金額出現(xiàn)下滑，分別為232.1億元、203.7億元、143.7億元，銷售規(guī)模在行業(yè)內(nèi)的排名從第94位下滑至第146位。

“集中供地”政策的出臺也將加劇這一點。肖云祥表示，“對于外地或長三角市場，集中供地政策，中小房企確實會將面臨更大的挑戰(zhàn)，這個挑戰(zhàn)是綜合的，比如去庫存能力、可研能力、籌資能力、合作能力等?！?

知情人士表示，“促使中庚置業(yè)離開上海最主要的原因還是土地，拿地不暢導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)規(guī)模下滑、融資受阻，而這些因素又將加重拿地壓力，是一個死循環(huán)?！?

沒有生產(chǎn)資料，中庚置業(yè)布局華東的“上?？偛坑媱潯本惋@得有些蒼白。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，央國企化是房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，中小企業(yè)的確面臨生存難的問題 這是趨勢。此外，市場已經(jīng)過了過大規(guī)模的時間窗口，中小企業(yè)很難再彎道超車了，如果在上海設(shè)立總部，卻拿不到地，退出“上海”總部也是遲早的事。

換句話說，在離開上海的房企中，中庚置業(yè)集團不是第一個，也不會是最后一個。

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