文  |界面新聞 牛牧江曲

據(jù)界面新聞11月1日報道，10月30日，李亞鵬經(jīng)紀人針對其“疑似被中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)列為被執(zhí)行人”回應(yīng)媒體稱，該商業(yè)合同糾紛案件目前在北京高院的申訴司法程序中。

這側(cè)面證實了藝人李亞鵬即為被執(zhí)行人“李亞鵬”。根據(jù)相關(guān)案號，記者查詢到一份《李亞煒等與北京泰和友聯(lián)投資有限公司合同糾紛二審民事判決書》（下稱“判決書”）。

這份長達六千余字的判決書詳細闡述了這起糾紛的始末，也回溯了李亞鵬從藝人到開發(fā)商的商界沉浮往事。

2013年11月，在結(jié)束與王菲的婚姻2個多月后，以“開發(fā)商”身份示人的李亞鵬再次宣告了自己由藝人到商人的身份轉(zhuǎn)換。他以中書控股董事長、雪山投資有限責(zé)任公司董事長的身份現(xiàn)身麗江，發(fā)布其正式進軍地產(chǎn)業(yè)后的第一個項目“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”。

在這塊由中書控股拿下的408畝土地上，李亞鵬宣稱將斥資35億元打造一個以藝術(shù)為核心理念，集酒店、公寓、別墅等產(chǎn)品為一體的旅游度假地產(chǎn)項目。按照他的設(shè)想，在這個藝術(shù)小鎮(zhèn)里，文化和藝術(shù)將找到永久落足之地，且不與商業(yè)和地產(chǎn)互相排斥，而是共榮共生。

理想是美好的，但無論文化藝術(shù)能為項目提供多少價值加持，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)終究難以脫離其房地產(chǎn)項目的本質(zhì)。這意味著“操盤者”需要掌控的是一個地產(chǎn)項目的操作邏輯，而不是一部藝術(shù)作品的塑造技巧。

盡管知名藝人身份讓這個位于云南麗江束河古鎮(zhèn)的項目吸引了大批目光，但隨后的進展卻并不順利。相比于傳統(tǒng)住宅項目銷售，文旅項目的變現(xiàn)速度則更考驗開發(fā)商的資金實力和操盤能力。

首先是窘迫的資金實力。2013年5月，該項目曾聯(lián)合中融信托發(fā)起為期兩年、規(guī)模2億元的信托融資。2015年，中融信托在期滿后退出雪山投資的股東名單，但李亞鵬并未恢復(fù)之前的持股比例，而是讓渡部分股權(quán)引入北京泰和友聯(lián)和興業(yè)國際信托兩位投資者。2015年4月和7月，李亞鵬和中書股份持有的雪山投資股權(quán)也出質(zhì)給了招商銀行麗江分行換取融資。

項目的操盤和銷售情況也并不理想。項目一期自2014年6月開盤，別墅在半年內(nèi)僅售出30%，商業(yè)院落僅售出10余套。在調(diào)控趨嚴的樓市大環(huán)境和彼時旅游地產(chǎn)遇冷的麗江市場環(huán)境下，李亞鵬的名氣也沒能給項目帶來起色。

掙扎兩年后，李亞鵬迎來了“接盤俠”，他的“開發(fā)商”身份也終結(jié)在一份上市公司并購交易的公告里。

2015年6月，陽光100（02608.HK）發(fā)布公告稱，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)符合公司以街區(qū)綜合體產(chǎn)品為主打產(chǎn)品發(fā)展方向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型部署，公司的全資附屬公司將以1.938億元收購雪山投資51%股權(quán)。雪山投資的主要股東變更為陽光100、李亞鵬、北京泰和友聯(lián)和中書控股，分別持股51%、27.84%、10%及6.61%。

收購?fù)瓿珊螅柟?00將主要負責(zé)項目的整體運營和銷售，而李亞鵬則負責(zé)項目文化商業(yè)生態(tài)圈的構(gòu)建。

但看起來優(yōu)勢互補的分工也沒能讓雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)再重現(xiàn)輝煌。梳理陽光100的財報發(fā)現(xiàn)，陽光100入局后，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的去化速度還一直維持低位，項目銷售單價也持續(xù)走低。

數(shù)據(jù)顯示，項目規(guī)劃總建筑面積約13.6萬平方米，2015年至2017年的合約銷售面積分別為3481平方米、868平方米和6999平方米，2018年上半年合約銷售面積僅211平方米。截止2018年上半年，項目已開發(fā)完未銷售的面積達2.64萬平方米。同時，銷售單價也從2015年的19535元/平方米跌至2018年上半年的9479元/平方米。

事實上，“接盤俠”陽光100自身也面臨著業(yè)績和規(guī)模成長的壓力。

曾是一線房企“種子選手”的陽光100已有二十余年的歷史，但接連踏錯土地市場、進入資本市場的節(jié)奏，以及創(chuàng)始人易小迪過于謹慎和穩(wěn)健的態(tài)度影響下，這家老牌房企的規(guī)模遲遲未能進入房企第一梯隊。

2013年至2015年，陽光100的合約銷售額還徘徊在百億之下。2016年和2017年，陽光100的合約銷售額終于“破百”提升至104.17億元和106.07億元，但同行們都已紛紛吹響向千億規(guī)模進軍的號角。

接盤雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)后，陽光100已為此陸續(xù)埋單了近4億元。其財報數(shù)據(jù)并未直接顯示雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的盈利情況，但上述判決書則直接表明了項目的運營現(xiàn)狀。

根據(jù)中書控股與北京泰和友聯(lián)的協(xié)議，泰和友聯(lián)出資6000萬元，占雪山投資股份10%。根據(jù)約定，雪山投資向泰和友聯(lián)承諾若項目發(fā)生虧損，則虧損部分由雪山投資原股東獨立承擔。雪山公司投資確保泰和友聯(lián)全部權(quán)益不低于1億元，且3年開發(fā)周期屆滿后，泰和友聯(lián)可先行收回約定的固定權(quán)益收益4000萬元。

隨后李亞鵬及中書控股并未在約定期滿時向泰和友聯(lián)支付4000萬元，在泰和友聯(lián)將李亞鵬及中書控股訴至法庭后，一審法院認為根據(jù)承諾函，李亞鵬及其哥哥李亞煒二人應(yīng)當在支付期滿后履行付款義務(wù)。

李亞鵬、李亞煒不服一審判決提起上訴的請求中顯示，該合同中涉及4000萬元投資收益的條款無效，泰和友聯(lián)公司應(yīng)該舉證證明雪山投資有稅后盈利4000萬，才能獲得4000萬，而事實上雪山投資并沒有營利。

目前，針對李亞鵬與泰和友聯(lián)的糾紛，二審依舊判決李亞鵬、李亞煒于判決生效之日起十日內(nèi)向泰和友聯(lián)公司支付4000萬元和利息。

5年過去了，李亞鵬還未結(jié)束這場商業(yè)糾紛，陽光100也不得不面對項目低去化、低單價的尷尬局面。如何盤活這個雪山下的藝術(shù)小鎮(zhèn)，還將是他們共同的難題。